年輕的時候，通過銀行貸款買房;等到年老了，再把房子抵押給銀行或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)，每月從中領(lǐng)取一筆“養(yǎng)老金”安度晚年……

2013年9月，國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，引發(fā)輿論廣泛關(guān)注，按計劃“以房養(yǎng)老”政策會于上半年試行推廣。具體“以房養(yǎng)老”是什么意思呢?

【以房養(yǎng)老是什么意思】

以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項重要補(bǔ)充。

“以房養(yǎng)老”的客戶群體主要面對那些擁有房產(chǎn)又“失獨”的老人，或者那些不愿意將房產(chǎn)留給后人的老人，它只是一個市場性的補(bǔ)充金融養(yǎng)老產(chǎn)品，與政府層面提供的基本養(yǎng)老服務(wù)并不矛盾，因此推行不會伴隨太多的阻力。

【“以房養(yǎng)老”保險有望在4城市試點】

為貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，保監(jiān)會已起草《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》，計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進(jìn)行試點。

“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境。“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關(guān)政府部門，對這些領(lǐng)域的運作質(zhì)量要求相當(dāng)高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前法治不健全的條件下是個極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評估來說，由于起步較晚，中國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結(jié)果，尤其對于弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。

【“以房養(yǎng)老”市場前景】

關(guān)于以房養(yǎng)老，很多專家的觀點一致：以房養(yǎng)老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已經(jīng)出現(xiàn)于人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。二是老年人，整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式恰恰能改善“有房富人，現(xiàn)金窮人[3]”的“中國窮老人”現(xiàn)狀。

【以房養(yǎng)老模式】

租售換養(yǎng)

適合人群：城市居民擁有1套以上住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者;城市居民對住房有較高升值預(yù)期、追求退休后高品質(zhì)生活的中高收入者。

以大換小

適合人群：大中城市僅擁有1套較大住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者;大中城市退休后追求高品質(zhì)生活的中等水平收入者。

售后返租

適合人群：大中城市僅擁有一套住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者;大中城市退休后追求高品質(zhì)生活但不愿意搬離原住處的中等水平收入者。

倒按揭

適合人群：大中城市擁有住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者;大中城市退休后追求高品質(zhì)生活的中高水平收入者。

【以房養(yǎng)老，看起來很美?】

1.以房養(yǎng)老難破傳統(tǒng)觀念：

許多人貸款買房，辛苦一生賺錢還貸，到臨近退休才還清貸款，但此時已無太多積蓄來養(yǎng)老。而且，房子很多情況是順理成章地留給子女。許多老人對“以房養(yǎng)老”這種方式無法接受，房子將來肯定是屬于兒子的，兒子將來住不住、賣不賣是他的問題。“但寸方寸地、留于子孫耕”是國人的傳統(tǒng)觀念。思想傳統(tǒng)的老人，心理上難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的，只有留給下一代才安心。

2.金融機(jī)構(gòu)猶豫不決

“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機(jī)構(gòu)的猶豫，房價下跌的風(fēng)險是他們最為擔(dān)心的因素。目前承接“倒按揭”的業(yè)務(wù)尚不成熟，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素難以預(yù)測。對銀行、保險公司等機(jī)構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風(fēng)險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意;貸款期長，機(jī)構(gòu)又可能吃虧。

3.受70年產(chǎn)權(quán)限制4月28日

我國住宅用地的使用年限一般只有70年，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險也較大。保險公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價泡沫時，租不出去或賣不上價的情況也是可能發(fā)生的。

4.適用人群有點窄

實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”要有三條件：老人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活;老人擁有對房子的產(chǎn)權(quán)，才有出租或者抵押房屋的權(quán)利。老人經(jīng)濟(jì)狀況適中，因經(jīng)濟(jì)條件很好無“以房養(yǎng)老”必要;經(jīng)濟(jì)條件過低不具“以房養(yǎng)老”條件。