為落實石家莊市人民政府《關于加強房地產市場調控的意見》(石政發[2017]10號)，現將住房限購政策公布，如下為具體內容。

石家莊市人民政府關于加強房地產市場調控的意見

長安區、新華區、裕華區、橋西區人民政府，高新區管委會，市政府有關部門：

為認真貫徹落實國家宏觀調控政策，按照”堅持住房的居住屬性”和”房地產市場分類調控”的總體要求，確保我市房地產市場平穩健康發展，提出如下意見：

一、調整居民購房政策

非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，限購1套住房(含新建商品住房和二手房);對在市區范圍內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫不得在本市購買住房，購房時間以交易合同網簽備案時間為準，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

二、調整住房公積金貸款政策

提高住房公積金貸款首付比例，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通住房的，最低首付款比例調整至30%;使用住房公積金貸款購買第二套住房的，最低首付款比例調整至60%;對購買第三套及以上住房的，住房公積金管理中心不予辦理住房公積金個人住房貸款。暫停發放住房公積金異地貸款。

三、調整住房商業性貸款政策

對于首次購買普通住房的居民家庭，申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低于30%;對已擁有1套住房且無購房貸款或貸款已結清的本市戶籍居民家庭，為改善居住條件申請商業性個人住房貸款購買普通住房，首付款比例不低于40%;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的本市戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，首付款比例不低于50%。對購買第3套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停辦理商業性個人住房貸款。

本意見自2017年3月18日起實施，適用范圍為長安區、新華區、裕華區、橋西區和高新區。

石家莊市人民政府

2017年3月17日

2017年石家莊樓市政策的真相

但也有例外：石家莊的政策安排已經初見端倪。在2月3日舉行的“全市重點工作落實推進會”上，履新不久的中共石家莊市委副書記、石家莊市政府代市長鄧沛然，提出將著力抓好的六個方面重點工作，其中，便辟出專門段落談到了房地產市場。有意思的是，翻遍市級媒體，這段表述似乎被有意無意地“略過”，只留下了“多措并舉促進房地產平穩健康發展”這一句話;省級媒體基本保留了大致內容，但在刊印出報時又被大段刪減。一直以來，對本地市場的表述，石家莊的“有關部門”表現得都很謹慎，這一次也沒有例外;不過，保留下來的大致內容還是讓我們看到了本地決策層對房地產市場的定位和判斷。

1、新建商品住房庫存處于合理區間，商業辦公類用房化解庫存任務也不大。

前半句很好理解，2017年的石家莊商品房實際成交套數高達8.1萬套，中心城區也有6萬套，與往年相比，至少增長了50%(上述數據出自《2016-2017年度石家莊房地產市場分析報告》。想獲取這份報告?點擊閱讀，查看文章底部的索閱須知);在河北省的商品房待售規模的“賬面”上，也呈現出大幅銳減的狀態。這其中，商品住房自然是“大頭”。可后半句就不太好理解了：商業辦公類用房的庫存壓力不大嗎?這似乎和此前的判斷相反，否則，12月出臺商業去庫存一攬子政策的意義又在哪里?

2、房地產市場存在回遷難、辦證難等問題。

這一點，決策層說到了點子上。一方面，自2013年開始的房地產市場專項整治，來來回回，已經讓至少200個項目實現合法化。另一方面，專項整治也已經進入到“深水區”。簡單說，好轉型、好“上岸”的項目沒什么問題，留到今天依然動靜不大的，大都是不好轉型，上岸有難度的項目。要么，超容積率，嚴重超過規劃紅線，已經到了不能不拆，不能不改的地步;要么，開發商資金斷裂，股權混亂，債務糊涂，積重難返;要么，土地問題過于棘手，變性、調規要闖多道關口。這些問題要解決，已非一個或幾個部門能夠輕易動彈，甚至要在即將或已經開始修編的石家莊總體規劃中進行處置，并送國務院審批，牽一發動全身，難度可想而知。

再看舉措：

3、要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，完善相關手續，解決好房地產歷史遺留問題，回應群眾關切。

問題繁復，便不能只靠一個或幾個部門的力量，需要動用的是綜合手段。對于2017年的石家莊房地產市場而言，解決這些“歷史遺留問題”，勢必是主旋律。這也就意味著，各項政策安排都將向其傾斜，尤其是土地出讓。2017年的石家莊土地市場保持了補證大行其道的特點，2017年恐怕也不會例外;只不過，土地市場的凈地出讓和有效供應又要受到影響。

對于這些歷史遺留問題的梳理和解決，石家莊其實從來沒有斷過。僅在2017年，石家莊便曾兩次公布存在歷史遺留問題的項目名單，前一份是需要調整容積率的項目，有162個;后一份是在12月31日前發生，但未列入專項整治的項目，有56個。排除兩者重疊，總共下來也有將近200個，這些項目都要在2017年逐一過堂，完成調規和手續補辦。在2017年底這一輪土地手續的補辦高峰中，連拖了五、六年的項目都能逃出生天，有決心，什么“奇跡”都能辦到。

4、要結合解決歷史遺留問題，強化房地產市場監管，密切關注房地產市場動態。

這一條是寫給有關部門的。石家莊沒那么大，房地產項目也不算太多，滿打滿算，在市面上有貨的項目不超過300個，然而，違規項目層出不窮，除了此前混亂的市場秩序積重難返之外，有關部門在監管上確有懶惰之嫌。有些線索甚至通過對外熱線已經送到面前，最終還是呵呵。決策層的這段表述，實則是給有關部門提醒：監管要加強，要把違規項目扼殺在萌芽狀態。

5、把控好規劃和土地供應，規范土地招拍掛制度，釋放房地產市場活力。

年初，又到了編制這一年土地供應計劃的時候。2017年石家莊市內四區、高新區和井陘礦區計劃通過出讓方式供地超過7200畝，就算是憑借年底一輪補證高峰，也只勉強完成了8成左右。不過沒關系，自小回從業以來，這份供地計劃就沒有一年是完成的。從前文所述來看，2017年的供地計劃八成又將以補證為主，土地市場能為未來三到五年的商品房有效供應做出的貢獻實在是非常有限。不過，在決策層的判斷中，能夠讓歷史遺留問題順利解決，也是對市場供應的有效補充。根據小回的判斷，這些項目盡管年頭已久，但既有的未售房源不少，合法化后仍有入市銷售的可能性，只不過，這些口碑和信譽已被透支的項目能否被市場接受，三五年前規劃的產品能否滿足今日的市場需求，可以想象。

6、嚴防企業炒作和房價過快上漲。

看到這句表述，小回不由得想起了2017年出臺的商品房預售價格先行備案政策。據說，這項政策已經發揮了威力，某些項目因為申報預售價格偏高，被擋在了物價部門的門外。2017年，這項政策的威力還將顯現，再加上“賬面”房價不能過度惹眼的硬性要求，勢必將使其切實落到實處。證件、手續齊全開盤銷售又能怎么樣?照樣需要低調。關于這一點，后文還會有詳細表述。

7、市政府將建立與房地產企業溝通機制，定期通報房地產業發展有關情況。

最懂市場的，不是有關部門的數據報表，而是一線。這一點終于得到了決策層的認同。事實上，改變已經在2017年出現：有關部門曾在2017年下半年通過不同渠道，對石家莊房地產市場進行摸底，約談的既有房地產企業，也有行業相關的機構和企業。上情下達，總要有個互動的平臺。

這是2017年以來涉及石家莊房地產市場政策部署，表述最為全面的一次。簡單說，就是12個字：控制房價，攻堅克難，加快整頓，加強溝通。除此之外，在去年的12月22日舉行的河北省經濟工作會議上，對房地產市場的表述有一句：促進房地產業平穩健康發展。到了12月23日石家莊市委常委擴大會議上，在傳達中央和河北省經濟工作會議精神時，表述又有變化：把農業供給側結構性改革、振興實體經濟、促進房地產市場平穩健康發展的各項工作抓緊抓實抓好。一方面，市場要“平穩”，要“健康”;另一方面，要抓緊、抓實、抓好。

要平穩的，不止是市場走勢，當然還有各方都在關注的房價。前面的表述中可以看到本地決策層對房價的要求：嚴防房價過快上漲。事實上，河北省對石家莊的房價調控已經有了明確的要求。1月17日召開的河北省城鄉建設工作會議有這樣一段表述：

2017年是黨的十九大召開之年，為大會召開營造良好政治社會環境，是我們肩負的政治責任。要認真落實中央對樓市的“新定位”，抑制房地產泡沫，確保房價環比不增長，同時密切關注潛在熱點城市，正確引導市場預期。

請注意：

1、關于調控房價的表述前，會議將這項政策部署的重要性，上升到了“政治責任”的高度，其重要性可見一斑。這一點印證了此前小回的判斷：至少到今年十九大召開前后，石家莊都將在“嚴控房價過快上漲”上下大力氣，出大工夫。

2、中央對于房地產的“新定位”，指的就是那句話：房子是用來住的，不是用來炒的。小回預計，對于投資購房需求的管控，將在2017年有所加強。考慮到投資購房需求的資金多以盈余資金為主，并以兩至三成的首付實現杠桿投資，小回認為，金融機構對房貸的審批和放款都將有所收緊。此前的技術性加息，信號意義不大。從2017年12月的信貸投放來看，住戶中長期貸款的投放規模并沒有顯著收緊，因此在全國兩會前后的信貸投放，風向標意義會更大一些。還是那句話：一切不以金融手段為武器的調控政策，都是“耍流氓”。如果不收緊購房需求的“錢袋子”，管控就無從談起。

3、確保房價環比不增長，目標再明確不過，在國家統計局的“賬面”上，石家莊的商品住房銷售價格環比漲幅要維持在0%以下的水平，不能太出挑。

4、此處談到的“潛在熱點城市”，雖然是不直接點名，但目標已經明確，在2017年有著惹眼表現的石家莊和廊坊，勢必都在密切關注的范圍之內。特別是石家莊，盡管受京津冀協同發展的直接影響要遠遜于近水樓臺的廊坊，但人口凈流入和經濟保持較快增速，都使其房地產市場保持了難得的高增速。再加上其作為省會城市的特殊地位，在2017年受到管控的力度不亞于廊坊。關于這一點，近期小回會專門撰寫一份研究報告，詳細來說說。

“賬面”房價的管控，在實際操作中的空間就值得遐想了，除了前述的商品房預售價格先行審批外，恰好趕上的違規項目合法化，使石家莊的手中握有一批多年前成交，如今備案時價格不高的項目和購房合同，與當下市場真實銷售，價格不低的項目前后腳拿到預售手續，高低搭配、上下平均，房價管控自然會立竿見影。只不過，對于排隊等待獲取預售手續的項目而言，2017年的入市節奏勢必將大受影響：本來可以開春入市，排隊也要等等;就算拿到預售手續，一旦當月的備案平均房價偏高引發預警，還可能面臨著排隊等備案的局面。這或許將是石家莊房地產市場有史以來最為復雜的局面了。