2月2日，中國央行及銀監(jiān)會發(fā)布了的房貸新政。該文件指出，為進一步支持合理住房消費，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國務院有關部署，發(fā)布了的房貸新政。

其核心內容就是，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

而的930房貸新政相比，一是降低購買首套普通自住房的貸款的最低首付款比例，由以往的30%下降到25%。不過，這次首付下降又分為再種情況，一種情況是非限購城市可以下降，而對仍然限購的城市則不下降，出現(xiàn)了首付城市的差異化;一種情況是首付的下降，并非是千篇一律的，而是有5%彈性，具體的情況則由商業(yè)銀行自行確定。

所以，這次房貸新政的核心可能就是把以往按揭貸款的首付比例，由以往千篇一律改為由商業(yè)銀行決定，增加彈性，也就增加了按揭貸款首付比例的市場化程度。也就是說，如果房地產市場好，銀行覺得承擔風險的能力高，那么就可能降低首會比例，反之就會提高首付比例。同樣，這也能夠增加商業(yè)銀行風險定價的能力。不過，在當前利率市場化程度較高，銀行不良貸款不斷增加的情況下，商業(yè)銀行更強調會緊。

二是擁有一套以上住房的家庭購買住房，如果沒有還清住房貸款，其首付比例不得低于30%。這次房貸新政為何會強調這點呢?其實最大問題就在于，不要讓市場造成錯覺，即在930文件中，強調的擁有一套以上的住房如果還清住房按揭貸款，再購買住房時，可以享受購買首套住房貸款的優(yōu)惠，估計這一點這次還是不會變化。所考慮的要強調，還沒有還清銀行貸款的擁有一套住房的居民不可享受這種優(yōu)惠，以此來減少住房的投資投機需求進入，降低銀行面臨的風險。

那么今年的房貸新政對當前的房地產市場影響會多大，是不是對房地產市場的去庫存化會起到較大的作用?可以說，作用會有一些，但是其作用不用高估。一是對目前住房需求旺盛的一線城市來說，如果這些房貸新政對這些城市不限制，從而降低了這些城市的購買住房者市場準入，當然有利于這些市場投資投機需求增加。但是房貸新政對這些城市不適用。對于那些住房供應較為過剩的城市來說，降低市場準入，讓一些購買住房者降低進入住房市場的門檻，可以會增加那些臨近支付邊界的住房購買者進入市場。比如購買住房者本來有25%首付，就是相差這5%的首付款而無法進入�，F(xiàn)在這個首付款下降，從而可以進入了。但是這種事情是極端的情況。購買住房者是否能夠進入還得看房價。房價是投資投機者是否進入的核心的。如果一些城市的住房市場開始在上漲，住房銷售開始好起來，這才是引誘投資需求增加最為重要的因素。

還有，這次房貸新政為何要強調有一套住房而沒有還清貸款的改善性購買住房的首付比例不能低于30%，估計這是政府并不強調要讓住房市場發(fā)展成了一個投資投機市場，更強調的住房消費需求。這與以往推出改善型住房時的觀念有所不同。在這種情況下，投資者一定會關注。這種強調住房消費需求的政策是不是會繼續(xù)往前推進，是不是會成為今年房地產市場的主流意見。如果中國房地產市場的觀念是這樣出現(xiàn)重大的改變，那么這對中國房地產市場會產生不少的影響。

還有，就目前中國市場的情況來看，住房的嚴重過剩仍然是一個不爭的事實，特別是在一些三四線城市。面對這個事實，僅是降低首付能夠達到效果十分有限。首付的降低僅是把購買住房者進入市場的準入降低了，并沒有降低購買住房的成本，只不過這些成本延后支付而已。這對收入前景不是太好的三四線城市的居民來說，當然會吸引力不會太大。不過，具體情況只有購買住房者自己才知道。