哈爾濱市城市房屋拆遷管理辦法

哈爾濱市人民政府令第51號

第一章總則

第一條為保障城市建設的順利進行，保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《黑龍江省城市建設動遷管理條例》，結合我市實際，制定本辦法。


第二條凡在本市城市規劃區內國有土地上，因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物的，適用本辦法。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃和有利于城市舊區改造。

第四條本辦法所稱拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的建設單位和個人。

本辦法所稱被拆遷人是指對被拆遷房屋及其附屬物具有合法所有權的所有人和具有合法使用權的公有房屋使用人。

本辦法所稱拆遷承辦人是指依法取得拆遷承辦資格，接受拆遷人委托，對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂拆遷補償協議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。

第五條拆遷人應當依照本辦法規定，對被拆遷人給予補償；被拆遷人必須服從城市建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。

第六條市房產管理部門是全市城市房屋拆遷主管部門，負責本辦法的組織實施。市城市房屋拆遷管理辦公室（以下簡稱市拆遷辦），負責全市房屋拆遷日常管理工作。


區城市房屋拆遷管理辦公室（以下簡稱區拆遷辦）負責本轄區內房屋拆遷管理工作。

第二章拆遷管理的一般規定

第七條建設單位必須持有市城市規劃部門核發的建設用地規劃許可證和拆遷范圍文件，方可申請市拆遷辦發布拆遷通告。

自拆遷通告發布之日起，在擬拆遷范圍內，不準新建、擴建、翻建、改建、裝修房屋及其附屬物，不準改變房屋使用用途，不準進行房產交易、析產、贈與、租賃、典當、抵押等活動。


自拆遷通告發布之日起，在擬拆遷范圍內，市土地管理部門停止辦理土地使用權變更；市房產管理部門停止核發產權證照；市工商行政管理部門停止核發營業執照；市公安部門停止辦理遷入居民戶口或者居民分戶。因出生、軍人復轉、婚嫁等確需入戶的，經市公安或者市民政部門批準后，方可辦理。


第八條需要拆遷房屋的單位或者個人，必須持有建設用地規劃許可證、建設用地批準文件、拆遷補償資金證明、房屋評估單和拆遷方案，方可辦理房屋拆遷許可證。經區拆遷辦審核，報市拆遷辦批準，取得房屋拆遷許可證后，方可拆遷。


市拆遷辦負責對房屋拆遷補償資金的存儲、使用進行監督。

第九條房屋拆遷許可證一經發放，市拆遷辦應當向拆遷范圍內的被拆遷人發布拆遷公告，公布拆遷人、拆遷承辦人、拆遷范圍、搬遷期限。

第十條拆遷人和拆遷承辦人應當按照房屋拆遷許可證的規定實施拆遷，不準擅自改變拆遷范圍、拆遷期限，不準將應當拆除房屋留作他用。

第十一條在拆遷公告公布的搬遷期限內，拆遷人和拆遷承辦人不準對未搬遷的被拆遷人停止供水、供電、供熱、供氣，不準對未搬遷的被拆遷人房屋實施拆除。

第十二條在搬遷期限內，拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法就拆遷補償等事宜簽訂書面協議。

拆遷補償協議應當載明補償方式、補償標準、履約方式、時間和違約責任，以及當事人認為需要訂立的其他條款。

拆遷補償協議訂立后，應當送區拆遷辦備案。拆除依法代管、無合法繼承人或者產權不清的房屋，拆遷補償協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

第十三條拆遷人與被拆遷人達不成協議的，可以向市拆遷主管部門申請裁決。被拆遷人是市拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。

裁決部門應當在受理裁決申請之日起15個工作日內做出決定。當事人對裁決不服的，可在接到裁決書之日起15日內向人民法院起訴。拆遷人已對被拆遷人作了補償或者提供臨時用房的，在訴訟期間不停止搬遷的執行。


第十四條超過拆遷公告公布的搬遷期限，被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的，由區人民政府責令限期搬遷，逾期不搬遷的，由區人民政府責成有關部門強制搬遷。

超過本辦法第十三條第一款規定的裁決作出的搬遷期限，被拆遷人無正當理由逾期不搬遷的，由市拆遷辦申請人民法院強制搬遷。

拆遷人和拆遷承辦人不得擅自對被拆遷人實施強制搬遷。

第十五條對未取得房屋拆遷許可證擅自拆遷的建設項目，市城市規劃部門不予核發建設工程規劃許可證，市土地管理部門不予核發土地使用證，市有關部門不予核發商品房預售許可證，市房產管理部門不予核發房屋所有權證。


第十六條尚未完成拆遷補償的建設項目依法轉讓時，批準部門應當征求市拆遷辦意見后，再行辦理轉讓手續。項目轉讓人應當將原拆遷補償協議載明的有關權利、義務隨之轉讓給項目受讓人，并書面通知被拆遷人。


第十七條拆遷人應當委托拆遷承辦人實施拆遷，并簽訂委托拆遷協議。委托拆遷協議簽訂后，委托拆遷承辦費由市拆遷辦統一收取。實施拆遷時，市拆遷辦向拆遷承辦人先支付百分之二十拆遷承辦費，百分之三十拆遷承辦費按拆遷進度分期拔付，按期完成拆遷并驗收合格后，全額支付其余拆遷承辦費。


拆遷承辦人應當在30日內完成房屋拆遷，情況特殊的，不得超過45日。房屋拆遷完成時，應當將拆遷范圍內應拆除的房屋全部拆徐，將拆除的舊料、殘土清凈。除國家、省和市規定分期建設的項目外，拆遷工作必須一次完成。


負責承辦拆遷的工作人員，應當經市拆遷辦統一培訓，持證上崗。

市、區拆遷辦，不準接受拆遷委托。

第十八條拆遷承辦人應當組織依法取得房屋拆除資格的拆除單位實施房屋拆除。

第十九條拆遷人和拆遷承辦人應當及時整理并妥善保管拆遷檔案資料。

市拆遷辦應當對房屋拆遷工作進行檢查。被檢查者應當如實提供情況和資料，檢查者有責任為被檢查者保守技術和業務秘密。

第二十條城市房屋拆遷管理費，由市拆遷辦按照國家和省有關部門的規定收取。

第三章拆遷補償

第二十一條拆遷人應當對拆遷范圍內具有合法產權的房屋給予拆遷補償。拆遷補償實行貨幣補償和房屋補償，具體方式由被拆遷人選擇。

違法建筑和臨時建筑及其附屬物不予補償，并在搬遷期限內自行拆除。逾期不拆除的，由拆遷承辦人拆除，以料抵工。

拆遷補償按照被拆遷房屋的建筑面積計算。被拆遷房屋建筑面積以房屋所有權證或者租賃使用證標明的為準。租賃使用證標明使用面積的，以所標明的使用面積按照規定的系數換算為建筑面積。換算系數由市建筑行政主管部門組織市拆遷主管部門、市房地產綜合開發管理部門和市統計部門等經過調查測算綜合確定。


第二十二條本辦法所稱被拆遷房屋所有人，是指對被拆遷房屋具有合法房屋所有權證和合法土地使用證或者依法享有、行使房屋所有權的人，包括代管人、國家授權的國有房屋的管理人。


本辦法所稱被拆遷房屋使用人，是指具有拆遷范圍內正式戶口和合法租賃使用證的公民或者具有合法租賃使用讓的機關、團體、企事業單位、個體工商戶，屬于從事生產或者經營的，還應當有營業執照。


本辦法所稱非住宅房屋是指被拆遷房屋的合法所有權證或者合法租賃使用證標明房屋使用性質為非居住用房的，或者具有市房產管理部門簽發的房屋自營許可證、租賃經營許可證，并實際作為生產、倉儲、辦公、商服及公益事業等用途的房屋。


第二十三條貨幣補償是指拆遷人對被拆遷的房屋按規定的價格計算出原房屋價值，以貨幣形式償還給被拆遷人的一種補償方式。貨幣補償款由原房補償和區位補償構成。


第二十四條住宅房屋的貨幣補償計算公式為：

（一）私產住宅房屋貨幣補償款=（原房重置價格結合成新+住宅房屋區位補償價格）×原房建筑面積×（1+樓層調整系數）；

（二）公產住宅房屋貨幣補償款=（原房重置價格結合成新+住宅房屋區位補償價格）×原房建筑面積。

拆遷二層以上八層以下住宅樓房，私產房屋樓層調整系數為：以一層、頂層為基準，中間樓層為界，每上升或者下降一層增加百分之二。

拆遷公產住宅房屋，貨幣補償款中原房重置價格結合成新部分支付給房屋所有人，其余部分支付給房屋使用人用于購買房屋。

第二十五條非住宅房屋的貨幣補償款計算公式為：非住宅房屋貨幣補償款=[原房重置價格結合成新+非住宅房屋區位補償價格×（1+調整系數）]×原房建筑面積。


拆遷非住宅房屋，房屋所有人選擇貨幣補償的，貨幣補償款中原房重置價格結合成新部分支付給房屋所有人，其余部分支付給房屋使用人用于購買房屋。

非住宅房屋區位補償價格根據被拆遷非住宅房屋的具體位置不同，按照下列規定進行調整：

（一）拆遷地段內臨一、二類街路開門的一層非住宅房屋區位補償價格上調百分之十，院內一層非住宅房屋區位補償價格扣減百分之五十；

（二）拆遷地段內臨街開門地下室或者二層非住宅房屋區位補償價格，以其臨街開門一層非住宅房屋區位補償價格為基準，扣減百分之五十；

（三）多層一體非住宅，以其一層的區位補償價格為基準，地下室扣減百分之五十，二層扣減百分之二十，三層扣減百分之三十，四層扣減百分之四十，依此類推，但最低不應低于基準價格的百分之三十；


（四）拆遷地段內其他位置的非住宅房屋，除簡易房屋外，區位補償價格可參照拆遷地段的住宅房屋區位補償價格執行。

第二十六條原房屋成新由依法取得合法執照的評估單位評估。

原房重置價格、區位補償價格，由市建設行政主管部門組織市拆遷主管部門、市土地管理部門、市房地產綜合開發管理部門、市財政部門和市物價部門提出，經市人民政府同意后，由市建設行政主管部門發布。


第二十七條實行貨幣補償的，拆遷人應當在拆遷補償協議約定的期限內，經銀行將貨幣補償款以被拆遷人的名義開具存款單。

除私產房屋外，貨幣補償款應當由被拆遷人專項用于購買房屋，不得挪作他用。用貨幣補償款購買的房屋，產權屬于被拆遷人所有。

第二十八條房屋補償是指拆遷人用被拆遷人貨幣補償款，按照原房建筑面積、原房性質重新購置房屋，償還給被拆遷人的一種補償方式。

拆遷人應當依據城市規劃確定的新建房屋使用功能易地或者就近為被拆遷人購置建筑面積和設施標準不低于原房屋的現房或者期房，其產權被拆遷人所有。

實行房屋補償，拆遷人給被拆人購置房屋所支付的房款少于原房屋貨幣補償款時，拆遷人應當將貨幣補償款剩余部分支付給被拆遷人；多于原房屋貨幣補償款時，被拆遷人應當將超出的房款支付給拆遷人。


第二十九條被拆遷房屋有下列情況的，只適用于房屋補償：

（一）被拆遷房屋產權不清、產籍不明或者房產有糾紛的；

（二）被拆遷房屋的共有產權人、各使用人或者公產房屋所有人與使用人對貨幣補償達不成一致意見的；

（三）被拆遷房屋涉及產權或者使用權糾紛經人民法院判決已生效尚未執行的。

第三十條除公產房屋外，被拆遷房屋所有人與使用人不是同一人時，房屋所有人應當在規定的搬遷期限內將使用人遷出后，與拆遷人簽訂拆遷補償協議。

在規定的搬遷期限內，房屋所有人不能遷出使用人的，拆遷人可以對房屋所有人實行房屋補償，由使用人使用補償的房屋，原關系可以繼續。

使用人應當在規定的搬遷期限完成搬遷，超過規定的搬遷期限使用人拒絕搬遷的，可以按照本辦法第十四條規定執行。

第三十一條實行房屋補償的，拆遷人應當在規定的過渡期限內提供拆遷補償房屋，保證被拆遷人按期進戶。用于房屋補償的建筑屬新建多層的，過渡期限不得超過18個月。


第三十二條拆遷住宅房屋，按照下列規定對被拆遷人給予補助：

（一）被拆遷房屋由房屋所有人使用的，房屋所有人自行搬遷時，由拆遷人發給一次性搬家補助費；

（二）被拆遷房屋所有人與使用人不是同一人的，對自行搬遷的使用人發給一次性搬家補助費；

（三）搬家補助費按原房屋建筑面積每平方米10元標準計算；

（四）實行房屋補償，在規定的過渡期限內被拆遷人自行臨遷的，由拆遷人按原房建筑面積每平方米每月8元標準計發臨遷補助費。

第三十三條拆遷非住宅房屋，被拆遷房屋由房屋所有人使用的，按照下列規定給予補助：

（一）房屋所有人自行搬遷的，由拆遷人發給搬遷補助費；

（二）實行房屋補償，在規定的過渡期限內自行臨遷的，由拆遷人發給臨遷補助費，由拆遷人提供周轉房的，不發給臨遷補助費；

（三）實行房屋補償，對拆遷時正在生產、經營并在規定的過渡期限內無法進行生產、經營的，由拆遷人給予經濟損失補助費；對拆遷公告公布前已停產、停業的，不發給經濟損失補助費；


（四）對拆遷時正在生產、經營的房屋所有人，由拆遷人提供能夠進行生產、經營周轉房的，不發給臨遷補助費和經濟損失補助費。

拆遷非住宅房屋所有人與使用人不是同一人時，按下列規定給予補助：

（一）使用人自行搬遷的，由拆遷人給使用人發放搬遷補助費；

（二）對正在生產、經營的使用人因搬遷造成停產、停業的經濟損失，由拆遷人按照規定的搬遷期限和使用人拆遷前一個月應納稅所得額為標準，計發補助。

搬遷補助費按機械、設備、材料的搬、遷、運發生的實際費用計算。臨時補助費按原房屋建筑面積每平方米180元一次性發給。

經濟損失補助費按照拆遷前一個月被拆遷人向勞動保險部門交納勞動保險統籌基金確定的職工人數、人均工資標準的百分之八十和被拆遷人上年度月應納稅所得額的百分之八十按月計算，每六個月發放一次。


第三十四條拆遷有房產糾紛的房屋，在市拆遷辦公布的搬遷期限內糾紛未解決的，由拆遷人提出補償方案，報市拆遷辦批準后拆除。市拆遷辦應當在拆遷前組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。


第三十五條對拆遷設有抵押權的房屋實行房屋補償的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在市拆遷辦公布的搬遷期限內達不成抵押協議的，由拆遷人按本辦法第三十四條的規定實施拆遷。


拆遷設有抵押的房屋實行貨幣補償的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務后，方可支墳補償款。

第四章城市建設重點工程的拆遷

第三十六條本辦法所稱城市建設重點工程是指經市政府批準組織實施的城市基礎設施、危房棚戶區改造和城市環境綜合整治等建設項目。

第三十七條對城市建設重點工程，市拆遷辦應當及時簽發房屋拆遷許可證，實施拆遷。

實施城市建設重點工程拆遷時，與拆遷工作相關的行政主管部門，應當依據各自職責，積極配合。

第三十八條對拆遷范圍內的市政設施、各種管線、轉欄、廣告、牌匾等設施由其主管部門負責監督設置單位自行拆除，不予補償。

第三十九條對建設工程用地范圍內拆墻、退院讓路的，不予補償。

第五章法律責任

第四十條對違反本辦法規定的，由市拆遷主管部門按照下列規定處罰：

（一）違反本辦法第八條、第十條規定的，責令停止拆遷，并處以10，000元以上50，000元以下罰款；

（二）違反本辦法第十一條規定的，責令恢復原狀，并處以5，000元以上20，000元以下罰款；

（三）違反本辦法第十四條第三款規定的，責令停止強制搬遷，并處以10，000元以上50，000元以下罰款；

（四）違反本辦法第十七條第二款規定的，扣減拆遷承辦費返給拆遷人，責令拆遷承辦人立即拆除房屋，清凈舊料、殘土，并對拆遷承辦人處以10，000元以上50，000元以下罰款，情節嚴重的，取消其拆遷承辦資格；


（五）違反本辦法第十七條第三款規定的，責令停止拆遷，并分別處以拆遷承辦人主管領導和責任人100元以上500元以下罰款，情節嚴重的，取消拆遷承辦資格；


（六）違反本辦法第十八條規定的，責令停止拆除，并對拆遷承辦人和房屋拆除單位分別處以10，000元以上30，000元以下罰款；

（七）由于拆遷人的原因，違反本辦法第三十一條規定的，拆遷人應當向被拆遷人加倍發放補助費，并對拆遷人處以10，000元以上50，000元以下罰款。


第四十一條對違反本辦法應當給予治安管理處罰的，由公安部門依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規定處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十二條對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議或者不起訴又不履行處罰決定的，執罰部門可申請人民法院強制執行。


第六章附則

第四十三條本辦法施行前已經被批準拆遷的房屋拆遷、補償等事宜，仍按原拆遷時的有關規定執行。但其完成拆遷的期限，必須按照本辦法第十七條第二款規定執行，所承擔的法律責任按照本辦法第四十條（四）、（五）項規定執行。


第四十四條在城市規劃區內集體土地上進行城市建設需要拆遷房屋及其附屬物的，可以參照本辦法的規定執行。

縣（市）城市房屋拆遷管理，可以參照本辦法的規定執行。

第四十五條本辦法自2000年7月15日起施行。市人民政府1997年2月5日發布的《哈爾濱市城市房屋拆遷管理辦法》同時廢止。


2000年7月14日