“3?30樓市新政”疊加多輪降息與降準，讓一線和二線熱點城市樓市迅即回暖，但三四線城市的高庫存壓力卻并未因此減輕。8月，鎮(zhèn)江和宿遷相繼出臺新政，采用購房補貼等手段激發(fā)房地產(chǎn)消費熱情，而放眼全國，類似手段已成為三四線城市地方政府不約而同之舉。
政府給買房人送“真金白銀”
2015年8 月下旬，宿遷出臺促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的六條意見，業(yè)內(nèi)稱為“房六條”，規(guī)定從9月1日起，在中心城市范圍內(nèi)購買新建商品住房的，按90平方米及以下、 90-144平方米(含144平方米)、144-180平方米(含180平方米)、180平方米以上四個面積段，分別給予房款總額5%、4%、3%和1 %的購房補貼。購買二手住房給予1%的購房補貼。
與此同時，公積金貸款最高限額從25萬/人提高至30萬/人，已結(jié)清公積金貸款并符合貸款其他條件的，可繼續(xù)申請公積金貸款;商貸購買首套房且單套面積在144平方米(含144平方米)以下的，按基準利率的0.7倍給予1年貼息。
宿遷之前，鎮(zhèn)江也出臺了有關(guān)房地產(chǎn)市場的七條新政，8月1日起施行的鎮(zhèn)江“房七條”，同樣對在該市市區(qū)購房的個人給予一系列政策優(yōu)惠，如購買首套自住普通商品住房，給予應(yīng)納稅房價1%的政府性補貼;購買90平方米以上(不含90平方米)首套成品普通住房的，可再享受應(yīng)納稅房價0.5%的政府性購房補貼。購買商辦用房也可享受最高達50%的契稅補貼。
鎮(zhèn)江還推出住房公積金繳存異地互認，在就業(yè)地繳存住房公積金、在該市購買自住住房的本市戶籍職工，可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，申請住房公積金貸款。該市住房公積金中心相關(guān)負責人表示，目前已辦理20多筆。
宿遷、鎮(zhèn)江兩地的房產(chǎn)新政的執(zhí)行期均暫定為一年。
樓市高庫存凸顯金融風險
在解讀新政時，兩地住建部門均表達了相同的觀點，即意在激活存量、拉動需求。對兩地而言，“促交易、減庫存，保增長”仍然是主要任務(wù)。
存量，成為三四線城市樓市最為頭疼的問題。“‘330新政’后，南京、蘇州樓市回暖最為明顯，無錫、常州等地也呈現(xiàn)觸底企穩(wěn)之勢，成交量和房價都有微漲。不過，大多數(shù)三四線城市對房地產(chǎn)利好政策敏感性較差，其經(jīng)濟發(fā)展及產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，區(qū)域吸引力也不足，因此在系列政策利好之后，起色并不明顯。”省住建廳相關(guān)負責人告訴記者。
權(quán)威統(tǒng)計顯示，今年二季度，宿遷全市及市區(qū)房地產(chǎn)市場延續(xù)下行調(diào)整態(tài)勢，商品房銷售面積、成交均價、批準預(yù)售面積同比均下降，第二季度較第一季度下行壓力進一步加大。市區(qū)商品住房存量雖有所企穩(wěn)，但庫存去化周期繼續(xù)延長，達到19.32個月。上半年鎮(zhèn)江商品住宅銷售同比下降20.6%，市區(qū)商品住宅庫存去化周期雖然較去年底和今年3月末分別縮短2個月和1個月，但去化周期仍然長達21個月。
“不少三四線城市住房自有率已超過90%，我們調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)三四線城市的住房需求基本局限在外來人口以及極度困難人群，這與南京、蘇州不一樣，這兩個城市由于有產(chǎn)業(yè)支撐，外來人口導入較為充足。”南京工業(yè)大學房地產(chǎn)經(jīng)營管理系主任吳翔華認為。
但就在購房消費動力不足的情況下，有的地方出于“土地財政”依賴，還在賣地，這樣就形成新的市場積壓。更應(yīng)引起警惕的是，對地方政府而言，擔憂的還有樓市銷售不暢所引發(fā)的爛尾風險。“現(xiàn)在銀行對房企貸款普遍采取名單制管理方式，不在名單內(nèi)的房企要想獲得開發(fā)貸幾乎不可能，本地房企多以中小型房企為主，項目建設(shè)資金幾乎全部自籌，有的通過高息民間借貸方式籌集，一旦項目銷售回款不暢，極易造成樓盤爛尾。”宿遷住建部門人士不無擔憂。
喚起樓市信心要靠長遠機制
樓市“金九銀十”即將到來，信心已被視為市場最可貴的要素。
亞東置業(yè)鎮(zhèn)江項目總經(jīng)理邱寧寧認為，補貼對提振市場信心肯定有一定好處，但更重要的是加快經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)建設(shè)，打造一批優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)吸引外來人口，這才是當前三四線城市該做的功課。
“百分之幾的補貼還不能構(gòu)成投資收益預(yù)期，就像股市一樣，補貼點印花稅也并沒有用。”在吳翔華看來，購房補貼等對解決高庫存積壓仍是杯水車薪。
從供地源頭上調(diào)節(jié)雖然是一個辦法，但仍然難以從根本上破解困局。由于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系轉(zhuǎn)化很快，投資需求忽升忽降彈性大，而土地從供應(yīng)到建設(shè)開發(fā)還有1-2年的周期，因此，土地調(diào)控未必能持續(xù)奏效。
“當前市場的供求關(guān)系已與2008年時不同，那時市場總體供小于求，一旦利好政策出臺，極易引發(fā)反彈，現(xiàn)在是供遠遠大于求，即便政策出招，效果可能也不好說。全國都是這樣。”省住建廳相關(guān)負責人也坦言。
“政府要做的事就是遏制投機、做好住房保障。而房地產(chǎn)市場信心最終還是要靠長遠機制來樹立。調(diào)控忽左忽右，因為很多基本的數(shù)據(jù)都還沒有建立，比如市場的空置房到底有多少?缺少數(shù)據(jù)支撐，調(diào)控如盲人摸象，市場消費也難免盲目。”吳翔華說。
