第一章 總則

第一條　為規范本市市區內物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《安徽省物業管理條例》、《安徽省物業服務收費管理辦法》等法律法規及有關規定，結合本市實際制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市市區范圍內物業服務收費及監督管理。

第三條　本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用，主要包括物業公共服務費、車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務費等。

第四條　政府提倡建設單位、業主或業主大會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

第五條 市價格主管部門會同市物業主管部門負責全市物業服務收費的監督管理。

第六條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量、服務水平相適應的原則，按照本市區域內物業服務行業平均成本、法定稅費和合理利潤確定。

第七條 　物業服務收費根據物業的性質和服務內容、物業服務的不同階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

實行政府指導價的有：

(一)普通住宅小區的前期物業公共服務費;

(二)按照規劃配置的停車場(車位)的車輛停放費;

(三)裝飾裝修垃圾清運費。

實行市場調節價的有：

(一)非住宅物業的物業服務費;

(二)別墅(含雙拼、聯排、疊加)的物業公共服務費;

(三)業主大會成立后住宅小區的物業公共服務費;

(四)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車輛停放費;

(五)物業服務企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費。

第二章 物業公共服務收費管理

第八條 普通住宅小區物業公共服務費是指物業服務企業按照物業服務合同約定，提供的具有公共性物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

第九條 普通住宅小區前期物業公共服務費實行分等級定價。

市價格主管部門會同市物業主管部門根據物業類型、服務內容、服務等級和物業服務成本變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并適時向社會公布。

市價格主管部門會同市物業主管部門根據本市市區物業公共服務平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數變動等情況，每二年內對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評審，并根據評申結果適時調整。

第十條 住宅開發建設單位采用招標或協議方式選聘物業服務企業的，由開發建設單位對照《蕪湖市普通住宅小區物業公共服務收費等級評分標準》，選擇服務等級，并按照《蕪湖市普通住宅小區前期物業公共服務等級收費標準》規定的對應等級收費標準確定中標(協議)價格，中標(協議)價格不得超出政府指導價，作為前期物業公共服務收費標準，并在前期物業服務合同中明確。

物業服務企業應當在開發建設單位交房前將實際服務內容、服務成本及收費標準報市價格主管部門備案，領取《服務價格登記證》。

第十一條　前期物業服務合同作為物業買賣合同附件，經物業買受人簽字確認。前期物業服務合同應當明確物業公共服務費的計費方式、物業服務內容和等級。

第十二條 對市區分批開發、分批交付的普通住宅小區，原則上執行同一個收費標準。

第十三條 住宅物業應嚴格按房屋設計用途使用，依法經批準改變用途的且經過有利害關系的業主同意，物業服務收費由雙方約定。

第十四條 住宅小區入住率達50%以上、首批物業交付滿2年并且入住率超過30%、首批物業交付滿3年，具備此三個條件之一的，應當成立業主委員會，業主委員會由業主大會選舉產生。各區物業辦或所在地街道辦事處(公共服務中心)、社區居委會對符合成立業主委員會的小區要給予積極的指導。

業主委員會成立后的物業公共服務費，由業主委員會與物業服務企業根據物業特點和服務要求，協商確定收費標準，并在物業服務合同中約定，需要時可邀請所在地社區居委會參與協調。物業服務合同簽訂前,業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示,充分聽取業主意見后,再提交業主大會通過。物業服務合同內容如需變更的,業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示,并按照業主大會規定的程序確認變更合同。

第十五條 物業公共服務費由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用(不包括電梯和二次供水運行維護費用)、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、辦公費用、物業服務企業固定資產折舊等以及經業主或者業主大會同意的其它費用組成。

第十六條 物業公共服務費中按10%的比例，單列單支，專項用于物業共用部位共用設施設備維修養護，每年公布一次收支使用情況，接受業主監督。

第十七條 物業公共服務費按照房屋產權證書登記的建筑面積計算;尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。 未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業公共服務費。

業主、物業使用人應當按照房屋買賣合同、入住通知書(符合竣工驗收條件)約定的房屋交付時間，作為交納物業公共服務費的起始時間。

第十八條　納入物業管理服務范圍已竣工但尚未全部出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業公共服務費由開發建設單位按省、市物價部門規定的標準交納。雙方有約定的，從其約定。

依法改變居住用途用于經營的住房，物業公共服務費按相應的經營性用房物業服務費標準收取。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

物業公共服務費可以預收，具體由物業服務企業按照物業服務合同所約定的期限向業主、物業使用人收取;未作約定的，預收期不得超過6個月。