烏魯木齊物業管理條例

第一章　總　則

第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造良好的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。

第三條　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第四條 市房產行政管理部門負責全市物業管理活動的統一監督管理工作。

區(縣)房產行政管理部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作，業務上接受市房產行政管理部門的監督、指導。

發展和改革、財政、建設、國土資源、規劃、市政市容、工商、公安、民政、園林、環保、行政綜合執法等部門應當按照各自職責，協同做好物業管理的監督管理工作。

第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會選舉、換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責。

第六條 社區居民委員會依法參與首次業主大會會議籌備工作，指導、監督業主委員會工作，依法調解社區內物業管理糾紛。

因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，代行業主委員會的職責。

第二章　業主、業主大會、業主委員會

第七條 房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第八條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第九條　物業管理區域內全體業主組成業主大會。

物業管理區域的劃分，應當按照確定的國有土地使用權范圍，并考慮物業的共用設施設備、建筑規模、社區建設、城市道路規劃等因素，由市房產行政管理部門確定。

同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十條　物業管理區域內，已交付使用的新建物業有下列情形之一的，應當召開首次業主大會會議：

(一)專有部分交付的建筑面積達到建筑物總面積的百分之五十以上且業主入住率達到百分之五十以上的;

(二)自首位業主入住之日起滿兩年且業主入住率達到百分之二十五以上的。

第十一條　物業管理區域符合本條例第十條規定的，開發建設單位應當及時向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出籌備業主大會書面申請，并在物業管理區域內公告。開發建設單位未及時提出籌備業主大會書面申請的，業主可以向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出籌備業主大會書面申請。

第十二條　街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在收到籌備業主大會書面申請之日起六十日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。籌備組應當自組成之日起九十日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

第十三條　首次業主大會召開費用由前期物業服務企業從該物業管理區域內共有部分收益中支出;如果沒有物業管理區域內共有部分收益的，由開發建設單位承擔。

第十四條　業主大會決定以下事項：

(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(三)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(四)選聘和解聘物業服務企業;

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)改變共有部分的用途;

(八)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

(九)法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十五條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開，每年至少召開一次。

有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

(一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第十六條　業主委員會由業主大會選舉產生，由五至十一人單數組成。業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)定期向業主公布物業管理相關情況和資料;

(六)業主大會賦予的其他職責。

第十七條　業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第十八條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持業主大會會議決議、議事規則、管理規約等資料向社區居民委員會提交備案材料，由社區居民委員會核實資料后，上報街道辦事處或者鄉鎮人民政府進行備案。

第十九條　業主委員會任期屆滿前三個月，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。換屆選舉結束后，業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會;不及時移交的，社區居民委員會應當協調督促其移交，拒不移交的，物業所在地公安機關應當予以協助。

第二十條　業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

(一)以書面方式提出辭職請求的;

(二)不履行委員職責的;

(三)利用委員資格謀取私利的;

(四)拒不履行業主義務的;

(五)侵害他人合法權益的;

(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會;不及時移交的，社區居民委員會應當協調督促其移交，拒不移交的，物業所在地公安機關應當予以協助。

第二十一條　業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理使用和業主委員會成員報酬的具體辦法由業主大會決定。

第三章　前期物業管理

第二十二條　本條例所稱前期物業管理，是指在業主或業主大會選聘物業服務企業之前，開發建設單位委托物業服務企業進行物業管理服務的活動。

第二十三條　開發建設單位對新建物業，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行物業管理。投標人少于三個或者住宅物業建筑面積在二萬平方米以下、非住宅物業建筑面積在一萬平方米以下的，經物業所在地的區(縣)房產行政管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第二十四條　新建物業出售前，開發建設單位應當委托物業服務企業進行前期物業管理，并簽訂前期物業服務合同。

前期物業服務合同可以約定期限;期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第二十五條　開發建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規約，并在售房時將前期物業服務合同和臨時管理規約作為房屋買賣合同的附件，向購房人明示。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認，并受其約束。

開發建設單位制定的臨時管理規約，不得損害購房人的合法權益。

第二十六條　前期物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，開發建設單位應當向前期物業服務企業移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理所必需的其他資料。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第二十七條　規劃、設計新建物業項目時，開發建設單位應當按照建設工程項目總建筑面積的千分之二至千分之五配置物業管理用房，物業管理用房建筑面積不得少于五十平方米。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于二十平方米。

第四章　物業管理服務

第二十八條　物業服務企業應當具有依法核發的物業服務企業資質證書，并按照核定的資質等級承攬相應的物業服務業務。

第二十九條　業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將物業服務合同報區(縣)房產行政管理部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

第三十條　物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十六條第一款規定的資料。

第三十一條　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十二條　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第三十三條　物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算，業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。

第三十四條　物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業;物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

第三十五條　物業服務合同期限屆滿業主大會決定選聘新的物業服務企業或者物業服務合同依法解除的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起三十日內履行下列交接義務，并撤出物業管理區域：

(一)移交物業共用部分;

(二)移交本條例第二十六條第一款規定的相關資料;

(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄;

(四)結清預收、代收的有關費用;

(五)法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。

第三十六條　物業管理實行聯席會議制度。

物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織召集，由區(縣)房產行政管理部門、社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和有關行政執法部門參加。

聯席會議主要協調事項：

(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;

(三)物業管理區域內發生的突發事件;

(四)物業管理與社區管理的銜接和配合;

(五)需要協調的其他物業管理事項。

第三十七條　業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決;協商不成的，可以向社區居民委員會或者物業管理聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第三十八條　市、區(縣)人民政府房產行政管理部門應當建立投訴制度，及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理服務活動中的投訴。

第五章　物業的使用與維護

第三十九條　開發建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備的保修責任。保修期限屆滿后，業主對專有部分負責維修、養護;業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業服務企業按照物業服務合同的約定負責維修、養護。

第四十條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位，應當承擔業主分戶計量裝置及入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及費用。

第四十一條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

第四十二條　在物業管理區域內禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌的;

(二)占用、損壞建筑物共有部分、共用設施設備及相關場地，擅自移裝建筑物共用設施設備;

(三)違章搭建、私設攤位，在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;

(四)違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放惡臭氣體、有毒有害物質，發出超標噪聲;

(五)違反有關規定飼養寵物及家禽家畜;

(六)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

(七)法律、法規、管理規約禁止的其他行為。

第四十三條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第四十四條　物業管理區域內，規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當通過出售、附贈、出租等方式滿足業主的需要。

占用物業管理區域內業主共有道路、場地停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費所得收益屬于全體業主共有，業主委員會可以委托物業服務企業代為收取。

第四十五條　業主、物業使用人應當按照規劃行政管理部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意，并依法經有關行政管理部門審批。

第四十六條　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，業主應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。業主不履行維修養護義務的，經業主大會或業主委員會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第四十七條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

第四十八條　業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定;未成立業主大會的，具體續交辦法由市房產行政管理部門會同市財政行政管理部門制定。

第四十九條　專項維修資金以及其存儲利息、增值收益歸業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第六章　物業服務費用

第五十條　物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。

實行政府指導價的物業服務收費，由市價格行政管理部門會同市房產行政管理部門根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。

第五十一條　物業服務收費具體標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。

物業服務企業應當在顯著位置公示服務內容、服務標準收費項目、計費方式、收費標準等有關事項。

第五十二條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定;物業使用人未按約定交納物業服務費用的業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位交納。

第五十三條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第五十四條　物業管理用房的用水、用電、用氣、用熱等有關費用，應當由物業服務企業從物業服務費中支出。

第七章　舊住宅區物業管理

第五十五條　對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，市人民政府應當采取措施進行改造整治市房產行政管理部門應當編制全市舊住宅區綜合改造和管理的中長期規劃和年度計劃，報市人民政府批準后組織實施。

第五十六條　舊住宅區實施綜合改造前，應當由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召開業主大會，落實改造管理方案簽訂管理規約。舊住宅區可以實行專業管理、自行管理和社區管理等模式。

第五十七條　舊住宅區綜合改造后，相關業主應當主動參與日常管理并承擔衛生清潔等費用。舊住宅區內的道路、綠化和供排水等市政公用設施設備的日常養護和維修管理，由相關專業部門負責。

第八章　法律責任

第五十八條　違反本條例規定，住宅物業的開發建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由房產行政管理部門責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。

第五十九條　違反本條例規定，開發建設單位擅自處分屬于業主的物業共有部分、共用設施設備的所有權或者使用權的，由房產行政管理部門處五萬元以上二十萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十條　違反本條例規定，開發建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由房產行政管理部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第六十一條　違反本條例規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由房產行政管理部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共有部分、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第六十二條　違反本條例規定，有下列行為之一的，由房產行政管理部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處3000元以上一萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第六十三條　違反本條例第四十五條規定，擅自改變住宅使用性質的，由規劃行政主管部門責令限期改正，并處以2000元以上三萬元以下罰款。

第六十四條　違反本條例規定，挪用專項維修資金的，由房產行政管理部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十五條　違反本條例應當受到行政處罰的其他行為由有關行政機關依法予以處罰。

第六十六條　房產行政管理部門和其他有關行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章　附　則

第六十七條　本條例所稱共用部位是指：屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁樓板、屋頂等)、門廳、樓梯間、電梯井、走廊通道等。

本條例所稱共用設施設備，是指物業區域內供排水和供氣管道、水箱、加壓泵、電梯、天線、照明和消防設施、綠地、道路溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第六十八條　本條例自2011年6月1日起施行。