《青海省物業管理條例》 (以下簡稱《條例》)自今年7月1日實施以來，對物業服務收費管理、小區停車位及停車、住房維修金等業主和物業公司都很關注的問題進行了規范。近日，記者采訪西寧市多個物業公司及業主，大家普遍認為，有了《條例》，物業管理“順暢”了;但也有業主指出，《條例》對“住改商”、小區停車位“只售不租”進行限制，卻缺少投訴受理的具體規定，猶如紙上談兵。

問題一：“住改商”有待細化

市民不知向誰投訴

隨著越來越多的私房菜、麻將館、美容院、家庭式賓館、電子企業開進小區居民樓，不少業主的生活受到了嚴重影響。

【記者調查】連日來，記者走訪了西寧市多個小區發現，私房菜、麻將館、家庭式賓館依然照常營業，沒有受到任何影響。針對《條例》內容，多家公司負責人表示并不了解。

【市民遭遇】2013年，市民羅女士以4200元/平方米的價格，在朝陽某小區花費40多萬買了一套住宅。交房后，羅女士卻發現自己還沒裝修，已有幾家住戶“變”成了公司。“沒有告知我們要在這里開公司不說，每天那么多人上上下下，不但占用停車位，還總有陌生人進出很不安全。”羅女士曾找過小區物業及開發商，但對方表示無能為力。“房子是一輩子的事!我打電話咨詢過很多部門，卻沒有得到任何答復，也不知道究竟該找哪里解決?”

市民張先生向記者反映，2002年左右，他住進了位于勝利路的某大廈。近幾年，搬進該大廈的公司越來越多，每天等電梯就要花費很長時間，搬貨卸貨導致電梯超負荷拉運，經常癱瘓，大廈中的衛生也很難維持。他曾去找小區物業，但因他只是個例而遭拒絕。

【法律依據】根據《條例》規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，擅自改變物業使用性質。“住改商”要經有利害關系的業主書面同意，并進行公示。若擅自改變物業使用性質，將住宅改變為經營性用房的，由業主委員會根據管理規約約定進行協調、處理;協調、處理不成的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門會同工商、環保、衛生等有關行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處5千元以上2萬元以下罰款。

【部門解答】針對該問題，西寧市住房保障和房產管理局物業處相關負責人表示，針對小區“住改商”等問題已開展綜合檢查，并查處了一批“住改商”行為;若小區居民來市住房保障和房產管理局或轄區相關部門投訴舉報，相關工作人員將會在第一時間趕赴現場調查核實。

問題二：停車位“只售不租”

市民缺乏投訴意識

堵門、沖卡，甚至群體沖突……近年來，由于小區停車位實行“只售不租”，業主與物業、開發商之間的沖突長期存在，致使不少業主開車難進自家小區。

【記者調查】連日來，記者通過調查了解到，如今小區停車位“只售不租”并不只是個例，盡管《條例》已經實施有兩個多月時間，但西寧市仍有部分開發商為了利益違反《條例》。

【市民遭遇】居住在山川家屬院附近某高層小區的侯先生告訴記者，2012年，他購買了現在居住的房屋，當時購買房屋時，開發商承諾只要購買房屋就會贈送一年的停車位，然而，如今不但沒有贈送，就連租用都不太可能。今年5月起，侯先生不斷去找開發商、物業公司協商，但得到的答復均是停車位“只售不租”，現有的停車位已經辦滿，無法再辦。侯先生每天只能以臨時停車的身份進入小區，每天至少花費10元至15元。

【法律依據】根據《條例》規定，建設單位不得將物業配套的車庫、車位出售給業主以外的其他人，不得以只售不租為由拒絕出租。若未按規定出售或者出租車庫、車位的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以上10萬元以下罰款。

【部門解答】西寧市住房保障和房產管理局物業處相關負責人表示，對于小區不按規定收取停車費，半小時以內仍然收取停車費等行為，若接到類似投訴，西寧市住房保障和房產管理局物業處將嚴厲查處該類行為。而當《西寧市物業管理條例》與《青海省物業管理條例》內容有沖突時，市住房保障和房產管理局物業處將嚴格按照《青海省物業管理條例》規定執行。另外，若所居住的小區存在停車位“只售不租”等行為，市民需直接前往市住房保障和房產管理局進行投訴，工作人員將會在第一時間內將情況反饋給物業公司，由物業公司告知開發商限期整改，若開發商逾期仍不進行整改，西寧市住房保障和房產管理局物業處將聯合市場管理處進行協調處理。

問題三：小區沒有“業委會”

物業說了算業主維權難

“在我們服務的小區里，大部分小區都沒有成立業主委員會。”某物業公司相關負責人坦言。在調查中，部分物業公司表示，他們一般會制訂停車收費標準后報物價部門審核，再進行公示，如果業主都沒有提出意見，便開始實施。

【記者調查】記者在調查中了解到，目前，西寧市僅有部分小區成立了業主委員會，而有些老舊小區甚至沒有物業公司，更別提業主委員會了，因此，對于無業主委員會的小區實施《條例》顯得尤為困難，部分小區有困難依舊無法解決。針對《條例》中，停車位設置、房屋維修金使用等涉及業主委員會的多個問題，都基本是物業公司說了算，部分業主縱然有個別意見，卻不能代表整個小區業主，因而物業公司也很少采納。

【市民遭遇】市民郭女士向記者表示，她所居住的老舊小區由于住宅小區地下管道年久失修，地下室全被泡了。他們想要申請房屋維修資金，卻因沒有業主委員會，只能通過物業公司申請，整個過程十分困難。

【法律依據】根據《條例》規定，物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，應當首先滿足業主的需要。條件允許并經業主大會同意，可以在業主共有的道路、場地新劃定車位，用于業主停車。同時，出現屋面防水損壞造成滲漏;電梯等共用設施設備存在嚴重安全隱患;樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全等危及安全等情況的，由業主委員會提出緊急情況維修申請報告，房產部門接到報告后，應當在3個工作日內辦理相關手續并撥付相關經費，以保證維修的及時性。

規范服務：12家物業公司領整改通知書

記者從西寧市住房保障和房產管理局物業處了解到，從7月24日起，西寧市住房保障和房產管理局會同四區建設局、街道辦、社區對我市部分物業企業服務情況進行督導檢查，充分了解企業管理服務當中遇到的困難。針對小區衛生保潔不到位，小區綠化率不高、公用部位破損維修不及時，資料檔案不完善、小區停車混亂、業主反映較差的12家物業企業下達整改通知書，責令限期進行整改。

據西寧市住房保障和房產管理局物業處相關負責人透露，下一步，西寧市住房保障和房產管理局將繼續通過加大對物業公司的巡查力度，重點查處亂收費、搭車收費、設施設備損壞長期無人修理、對業主反映的問題遲遲不予解決等嚴重影響業主生活的問題，發現問題及時解決;加大對日常投訴量大、管理不到位的物業企業的檢查頻率，對提出的問題不整改，或屢次要求整改不到位的，嚴肅查處，直至吊銷物業資質，淘汰一批信譽差、服務差的物業企業，凈化物業服務市場，從而規范西寧市物業服務行業。