25日，央行宣布個人房貸利率調(diào)整新政。根據(jù)新政規(guī)定，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。

新政出臺背景是什么

新政出臺的背景是8月17日，央行宣布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。新機制目的是引導(dǎo)資金進入實體經(jīng)濟，增強貨幣政策對貸款利率的引導(dǎo)作用。人民銀行有關(guān)負責(zé)人就個人住房貸款利率答記者問時表示，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR。同時，個人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，確保定價基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換。

新政到底有什么變化

根據(jù)新政，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。對此，新網(wǎng)銀行首席研究員、國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼對記者表示，此次調(diào)整的最重要的變化，是個人住房貸款定價基準(zhǔn)的變化。在這次調(diào)整之前，個人住房貸款的定價基準(zhǔn)是貸款基準(zhǔn)利率，即按基準(zhǔn)利率上浮或者下浮多少，來確定個人住房貸款利率。調(diào)整之后，個人住房貸款的定價基準(zhǔn)是貨款市場報價利率（LPR），即在LPR的基礎(chǔ)上加點，根據(jù)LPR來確定個人住房貸款的利率，這是這次調(diào)整的根本。著名財經(jīng)金融評論家余豐慧點評，過去是央行在上海銀行間拆借市場公布一個一年期貸款基準(zhǔn)利率參考值，然后商業(yè)銀行參考定價自己的貸款利率。現(xiàn)在商業(yè)銀行可以根據(jù)自己不同檔次和種類的最優(yōu)質(zhì)客戶平均利率基礎(chǔ)上上下浮動確定房貸利率。更加市場化了，商業(yè)銀行定價權(quán)提高，借款人也可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。

房貸利率高了還是低了

這是大家最關(guān)心問題。根據(jù)新政，首套房貸款不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）這也就是說，根據(jù)8月20日的LPR報價，首套房利率不得低于4.85%，二套房利率不得低于5.45%。融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦認為，此前，按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，由此計算出來的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。簡單對比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準(zhǔn)，那么理論上來講，最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。不過，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經(jīng)非常之少。據(jù)統(tǒng)計35城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。二套房方面，35城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。具體到廣東， 2019年7月，廣州首套房貸款平均利率為5.31%；二套房貸款平均利率為5.55%，深圳地區(qū)首套房貸款利率平均水平為5.19%，二套房貸款利率平均水平為5.48%。新政出臺前，廣深兩地市場房貸利率比新政中提到的最低利率要略高。