自5月23日起，保定市主城區要求對通過“限房價、競地價”“限地價、競房價”的“雙限雙競”模式取得土地后開發建設的商品住房，自取得《不動產權證書》(《房屋所有權證》)未滿10年的，不得買賣。

“限售十年是真的。但是只是其中的一塊地這么做，這是保定公共資源交易中心負責組織的。”保定國土局土地利用處一名負責人如此回應。

此事是真，感慨地方政府真是下了大力氣。限售政策已經成為此輪調控的重要特點，目前出臺限售政策的城市已經達到30個城市。保定創造了限售年限最長，各地限售時間大部分是兩三年。

當然，也不必恐慌，畢竟保定的10年限售，目前只是針對特定土拍，不具備代表性，更不具備全國推行的基礎。

5月22日，保定出臺新政，要求非本市戶籍居民家庭在主城區購房需提供3年以上個稅或社保繳納證明，“限房價、競地價”“限地價、競房價”“雙限雙競”模式取得土地的房地產項目由公證機構現場搖號銷售等。同時保定還出臺了堪稱目前最嚴的限售方案：住房自取得《不動產權證書》(《房屋所有權證》)未滿2年的，不得買賣;對通過“雙限雙競”模式取得土地后開發建設的商品住房，自取得《不動產權證書》(《房屋所有權證》)未滿10年的，不得買賣。

從近期的調控政策特點來看，限售城市逐步增加，保定“雙限雙競”用地十年限售的規定也將“鎖定”周期大大拉長，限售模式已經成為當前引導房地產市場購買行為，保持房地產市場穩定的重要手段。然而，限售主要還是短期的機制安排，要促進房地產市場平穩健康發展需要有長短相結合的機制，推動住房租賃市場的健康發展就是構建長效機制的重要環節之一。近日住建部起草了《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，向社會公開征求意見，住房租賃市場將迎來正式的管理法規。總體來看，當前的政策一方面限制銷售市場的非理性置業，另一方面大力推動存量房租賃市場的發展來逐步構建長效機制。從這個角度來看，保定針對“雙限雙競”地塊十年限售政策與住房租賃法規征求意見看似是不相關的兩個事件，實則卻折射出當前政策長、短相結合的基本趨勢。

我們來細細分析這一措施背后的原因以及影響：

形成機制：特定背景、特定地塊的特殊規則。保定此次政策出臺是基于京津冀協同發展的特殊背景，其主要目的是穩定市場預期和房價走勢，抑制投機需求。同時，我們認為保定出臺最嚴厲的限售政策，也是表明堅決抑制投機、支持自住的態度。此外，從區域性特點來看，保定乃至河北部分房地產市場以往運行相對不規范，通過嚴厲的措施打擊和震懾違規操作行為，推進樓市健康穩定運行也此輪政策強化的重要原因。

對自住需求者：住房回歸居住屬性。雙限雙競等競拍方式通常隨著相應中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例加大而來。從其它城市經驗來看，多數規定中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和公共租賃住房供應比例不得低于供應總量70%。這類住房主要用于改善民生，通常面對的就自住剛需或低收入群體家庭，因而十年限售政策固然嚴厲，可也是鼓勵了真正的自住需求，促使住房回歸居住屬性。但不可忽視的是，我國居民住房升級存在一定的周期，預計10年限售期將會對未來居民采用“賣一買一”的住房升級模式形成一定影響。

對投資投機者：投資資金的進入將受到抑制。單純從限售周期來看，10年限售的話，按拿到產權證開始計算基本要在2030年左右方能出售。10年之中僅房地產自身就將經歷幾輪的小周期(按以往的經驗是3年一個小周期)，從流動性的角度來看，缺乏流動性、投資周期拉長并不符合基本的投資投機邏輯，投資資金進入的動力將受到明顯消解。因此，對于投機需求而言，流動性長期禁錮無法快速周轉，未來不確定性增加，勢必將擠出投機需求。

對區域內的其他項目：單個地塊限售升級之后，仍需通盤考慮其他項目的影響。我們認為政府還將通盤考慮這一措施下受限地塊與未受限項目之間的平衡，如這一限制措施會不會造成對其它未受限地塊的追捧而形成新熱點?其它周邊未受限項目要不要有后續相應措施引導?未來出讓的類似此種性質的宗地規模比例有多大?都需要政府的多方位考量。

對其他城市：能夠形成預期。目前限售十年僅在保定主城區執行，當前也僅有單個案例，因而單就此宗地塊而言，從量上來說對市場的影響較為有限，但從限售周期上卻可以看出當地政府在去杠桿問題上決心的堅定、態度的堅決，未來也有可能有其它類似“品相”的地塊出讓參照這一規則。同時，考慮到京津冀協同的因素，此項政策也可能對京津冀區域及其他城市起到示范效應。

與銷售市場的限制性政策相反的是，住房租賃市場作為長效機制構建的主要方面近期取得了實質性的進展。目前，關于住房租賃管理條例的征求意見已公開，后期的政策內容也將更加豐滿。