2017南京樓房限售新政出臺了。近日，南京下發《關于進一步加強房地產市場調控的通知》要求，取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業及其委托的代理銷售機構應當嚴格落實購房實名制，按照“公開、公平、公正、透明”的原則對外銷售。

南京市人民政府辦公廳文件

寧政辦發〔2017〕103號

南京市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知

各區人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

為貫徹落實黨中央、國務院和省委省政府關于穩控房地產市場工作部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，進一步穩定市場預期，保障合理需求，強化市場監管，保持房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，現就進一步加強房地產市場調控通知如下：

1.加大住宅用地供應。增加住宅用地供應量，加快土地供應節奏，有效增加供應規模。2017-2021年全市計劃供應5150公頃，其中2017年880公頃、2018年950公頃、2019年1020公頃、2020年1100公頃、2021年1200公頃，年均計劃供應量比2017年增加47.1 %。

2.加強土地供后監管。督促開發企業嚴格按照出讓合同約定時間開工建設，加快已開工地塊建設速度，盡快形成有效供應。對未按時開竣工、閑置、故意囤地等違規行為，一律采取收取違約金、征收閑置費、收回土地、限制參與市場競買等處罰措施，并納入房地產企業信用系統和土地市場誠信系統。達到商品住房銷售條件未申報銷售的，房產、建設、國土、物價部門加強督促，經督促仍未申報銷售的，房產、物價部門在一年內不受理其銷售申請，銷售備案價格不予上漲，建設、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。

3.提高土地市場準入門檻。嚴格土地市場競買人房地產開發資質要求，提高住宅、商住用地競買保證金比例;進一步加強購地資金監管，購地資金應經江蘇省財政廳公布的在南京市范圍內經營的3A級及以上會計師事務所審查。違規使用資金購買土地的，取消其競得資格，并按規定沒收競買保證金或定金。

4.調整優化土地出讓方式。土地出讓時，地塊競價達到最高限價時停止競價，改為競爭保障性住房面積，面積最多者競得，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不納入房價準許成本。進一步增加中小套型和中低價位住房供應，選擇河西新城、江北新區、南部新城等區域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，采取“限銷售對象、限房價、限套型、限轉讓、限銷售方式、競地價”的出讓方式。

5.加大人才安居房供給。落實《南京市人才安居辦法(試行)》，通過共有產權房、人才公寓、公共租賃住房和購房補貼、租賃補貼多種方式，建成“購、租、補”人才安居體系，用五年時間，解決16萬人才居住問題。其中，通過獨立選址新建、在商品住房中配建或從市場上購買等多種方式籌建人才安居房350萬平方米，2017年籌建76萬平方米。

6.購房人(含居民家庭、企事業單位、社會組織)新購住房在取得不動產權證后，3年內不得轉讓。通過贈與方式轉讓住房的，自簽署《贈與合同》并辦理轉讓確認手續之日起，贈與人滿3年后方可再次購買住房。通過贈與方式取得住房的家庭或居民，執行住房限購政策。

7.指導開發企業按照房地產市場調控政策合理申報新建商品住房銷售價格。住宅配套產權車位和儲藏室實行價格備案，備案價格水平保持基本穩定。

8.取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業及其委托的代理銷售機構應當嚴格落實購房實名制，按照“公開、公平、公正、透明”的原則對外銷售。客戶積累大于可供房源的商品住房項目，房地產開發企業及其委托的代理銷售機構應采用由公證機構主持的公開搖號方式公開銷售商品住房，搖號排序，按序購房，搖號排序名單現場公示。

9.加強二手住房交易管理。加強經紀機構和從業人員管理，完善管理服務平臺，建立信用評價體系，健全失信聯合懲戒機制，規范代理行為、規范房源信息發布、規范調控政策執行、規范交易資金監管、規范門店管理、規范經紀人員管理。

10.進一步強化房地產市場綜合執法。加大對房地產開發企業、代理銷售機構、經紀機構違反調控政策和銷售規范(含應公證搖號未公證搖號)、炒賣房號、哄抬房價、捂盤惜售等違法違規行為的查處力度，一經查實，一律暫停網簽，責令限期整改，降低直至取消房地產開發企業或經紀機構資質，并列入房地產企業和土地誠信系統。加大對虛假不實信息的查處力度，對涉嫌造謠以及發布、傳播不實信息情節嚴重的房地產開發企業、代理銷售機構、經紀機構等單位及人員，依法依規嚴肅處理。

本通知自5月14日起執行。

南京市人民政府辦公廳

2017年5月13日

(此件公開發布)

5月13日南京樓市調控再度升級。根據《南京市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》，今日起，南京市新購房3年“限賣”，新房銷售須公證搖號。即便在調控基調格外嚴厲的北京，目前也尚未祭出“限賣“招數，南京限購、限貸、限價、限賣“四限”齊發，堪稱“全國最嚴”。

被稱為“新寧十條”的新政最大亮點在于，在限購、限貸、限價基礎上再添“限賣”，明確：居民家庭、企事業單位、社會組織等5月14日之后新購買的住房，須取得不動產權證書滿3年后方可辦理轉讓合同備案和登記手續。商品住房在《南京市房地產綜合業務系統》的認購時間或合同確認時間于《通知》執行日零點之前的，按照老政策執行;二手住房在《南京市網上存量房交易監管系統》的合同打印時間或合同確認提交時間于《通知》執行日零點之前的，按照老政策執行。

3年“限賣”政策，僅“限”從5月14日零點之后購買的新房和二手房。而14日前認購、成交的住房包括未取得不動產權證的，均“既往不咎”。新購買期房取證周期一般需要2年，也就是說，新政執行后購買的新房期房，實則“限賣”時限是5年。

縱觀以往歷次調控，無論限購、限貸還是調整稅費，均針對交易環節。除試點房產稅的上海和重慶外，對房地產持有環節的調控幾乎沒有，“限賣”則填補了這一空缺。南京“限賣”背后，折射的是當地樓市投資需求屢禁難止的困局，以及由此帶來的供需失衡的現狀。至昨日晚，南京新房庫存僅2.17萬套，可售周期不足4個月。

“限賣”意在回撤貨幣流動性的同時，降低房產本身的流動性，以嚴厲打擊短期游資炒作行為。與房地產稅相比，盡管“限賣”設定一定年限，且可能隨市場形勢變化而產生變數，但在政策存續期，其打擊短期“炒客”的效果或比房地產稅明顯，尤其與限購、限貸結合后，短線交易空間消失，促使量價回歸理性。

而南京限賣政策不溯及新政前成交的住房，也體現出當地政府調控的智慧，即在供需矛盾整體仍然突出的情況下，市場也應保有一定的流動性，此前成交的住房仍能持續供給二手房市場，確保購買及租賃需求。

堵投機炒熱市場的同時，南京給房企定價設規矩，明確延續住房價格備案政策，對申報價格高于區域水平的房源，根據成本調查情況，物價部門組織相關部門集體論證，進行價格指導;同時將住宅配套產權車位和儲藏室納入價格備案范圍，以保持備案價格水平基本穩定。南京將全面推行新建商品住房銷售價格誠信承諾制度，督促開發企業加強內部價格管理，防止價外加價、強制服務以及采取使用權轉讓等名義變相漲價行為。

在此之前，因受制于“限價”約束，南京部分樓盤利用“房號”彌補限價之“虧”。此次南京顯露態度：將一直對炒賣房號行為保持嚴厲打擊的高壓態勢。明確對于供需矛盾突出的項目，需采取公證機構主持搖號方式，公開銷售商品住房，確保“公開、公平、公正、透明”。購房順序根據搖號結果決定，搖號結果現場公示。各企業須嚴格落實購房實名制。認購后不得增加、減少、更改購房人姓名(夫妻雙方除外)。購房人姓名不一致的，房地產交易中心不得辦理網上備案等交易手續;不動產登記機關不得為其辦理不動產登記手續。

南京的調控升級文章還著力持續從供應端發力。事實上，增加樓市有效供給，對供需矛盾突出的一二線熱點城市而言，是考驗樓市調控成敗的一大關鍵。南京已研究制定住宅用地供應近三年計劃和五年規劃，2017-2021年全市供應住宅用地5150公頃，年均供應計劃較2017年增加47.1%。

當地更將把人才和中低收入群體安居作為房地產市場調控的重要組成部分，將用5年時間解決16萬人才居住問題，將籌建人才安居房350萬平方米，2017年籌建76萬平方米。為此，南京調整優化土地出讓模式：當地塊競價達到最高限價時，改為競爭保障性住房面積，面積最多者競得，所建保障性住房無償移交政府;同時，選擇河西新城、江北新區、南部新城等區域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，采取“限銷售對象、限房價、限套型、限轉讓、限銷售方式、競地價”的出讓方式，來保障自住購房需求。

自去年12月起，南京房價已經出現“4連降”，此番當地樓市調控力度很大，后期如果持續進行信用收縮，市場顯著降溫已是大概率。