昆山限購政策已經出臺，有哪些細則需要我們注意呢?今天我們就一起來了解一下吧!
昆山市加強房地產市場管理實施意見
為認真落實供給側結構性改革精神，根據國家 “分類調控”房地產市場的要求，進一步促進我市房地產市場平穩健康發展，結合我市實際，制定如下實施意見：
一、加強土地市場供應。根據近年來全市房地產市場狀況，今后3年全市住宅用地供應計劃每年確定為60公頃左右，對住宅用地供應計劃實行動態管理，根據市場供需實際和存量未開發土地情況，實行分區調控。合理調整住宅用地供應結構，加強普通住宅用地供應(不低于70%)，控制非住宅用地供應;把握供地節奏，適度控制供地批次，增加單批次土地供應量。
二、提高土地出讓條件。提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付款比例，競買保證金由現行的20%提高到30%或以上，首付款由現行的50%提高到60%或以上。今后3年全市新出讓的商品住宅用地的規劃設計要點中須明確海綿城市建設和工業化建筑、成品住房配建要求，提升商品住宅建設品質。具體要求和住宅用地配建定銷房(含人才保障房、動遷安置房等)相關政策另行制訂。
三、引導土地出讓理性競價。對部分地塊根據土地出讓金溢價率，提高項目預售條件和調整競價方式。當土地價格溢價率達到50%?60%(含)的，工程結構封頂后方可申請預售許可;當土地價格溢價率達到60%?80%(含)的，工程竣工驗收后方可申請預售許可。土地競價溢價率超過80%的，中止網上競價，轉為 “一次報價出讓方式” 進行競價。在一次報價出讓環節，按最接近所有報價平均價的原則確定競得人。 “一次報價出讓方式” 具體規則另行制訂，與土地出讓公告同步發布。
四、強化土地批后監管。全面落實項目用地履約保證金制度，建立和完善開竣工申報退付及扣繳聯合會審制度，督促用地單位按期開發建設，增加有效供給。對于已批用地，未在規定期限內開工建設的，須按比例配建工業化建筑和成品住房，具體辦法另行制訂。
五、加強住宅項目報建管理。對已批未建的商品住宅項目應督促開發企業盡早開工建設，并指導開發企業做好報規、報建等相關手續和各項前期工作。加強商品住宅項目(低密度住宅、政策性住房除外)報建管理，30000平方米以上商品住宅項目分期開發的，每期申辦施工許可面積不宜低于30000平方米(尾盤除外);30000平方米以下的商品住宅項目宜一次性辦理施工許可證。
六、增加商品住宅有效供給。完善商品房預售管理，商品住宅項目達到預售許可規定的現場形象進度要求的，必須及時申報、一次性辦理預售許可;項目取得預售許可證或現售證后，預售、現售房源應在10日內一次性全部對外公開銷售。不及時申報辦理的，工程結構封頂后方可申請預售許可;達到工程結構封頂仍不申報辦理的，實行現房銷售。以上不良行為記入房地產開發企業當年信用檔案，并予以公開曝光;售樓處未公示確切可售房源的，視作捂盤惜售行為記入房地產開發企業當年信用檔案，暫停網簽一年，并予以公開曝光。
七、規范購銷經營行為。防止和打擊逃避稅費、炒房炒價的投機行為。嚴格控制商品房購銷合同解除、合同加減名等，商品房屋交付備案后不得退房，應及時開具不動產登記辦證聯發票、辦理不動產登記證。
八、強化商品房價格管理。加強商品住宅價格監管，批準商品住宅項目預售許可時，房地產開發企業應當合理確定申報價格，經價格主管部門備案后一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，嚴格按照明碼標價格式要求，全部進入商品房預售許可行政主管部門設立的商品房預售系統。在對外銷售時，同批次房源須一次性全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格。自本意見發文之日起辦理商品住宅價格申報手續的樓盤，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內調高幅度不宜超過12%。同一批次各房屋價格不得調劑使用，同一批次不同類型房屋價格可區別定價。下一批次申報價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價6%。對自本意見發文之日前已辦理商品住宅價格申報手續的項目，視情況可參考周邊項目實際銷售價格(區域成交均價)合理申報。
九、調整非戶籍居民購房政策。非蘇州市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。開發企業在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續，開發企業或購房人承擔相應的經濟和法律責任。
十、加大金融監管力度。各商業銀行要加強個人住房貸款管理，對首付款來源、借款人家庭已有住房數量、借款人信用資質和購房合同真實性等情況加強實質性審核，嚴格房地產企業、中介機構的業務準入，審慎開展業務合作。對存在違法違規的房地產企業、中介機構，各銀行機構應采取停止新發放開發項目貸款、中止敘做相關中介撮合的二手房貸款業務。金融監管部門加大對銀行機構個人住房信貸政策落實情況的督查力度，把個人住房貸款業務列入重點檢查范圍，嚴肅查處各類違法違規行為。
十一、調整公積金貸款政策。新申請住房公積金貸款的，調整個人可貸公積金額度計算方式，統一按公積金賬戶余額倍數計算;對第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價的20%調整為不低于住房總價的30%，貸款利率從執行首套房貸款利率調整為按首套房貸款利率上浮10%執行。(執行時間按蘇州市文件。)
十二、加快商業辦公用房去庫存。根據蘇州市供給側結構性改革去庫存三年行動計劃的要求，全面調查，摸清底數，按照合法依規、技術可行、功能合理、均衡布局、市場穩定、試點示范的原則，分類施策，通過稅收、信貸手段，促進市場銷售;對符合城市規劃要求，可以通過調整開發用途轉為住宅、科技企業孵化器、眾創空間、養老地產、旅游地產等的項目，按照程序申報并積極推進。具體試行辦法另行制定。
十三、加大住房保障力度。通過加大棚戶區改造等保障性安居工程建設解決城市住房困難家庭的住房需求，改善居住條件。通過完善公共租賃住房供應體系和保障性住房政府貨幣化補貼政策，解決城鎮中低收入家庭、新就業人員、外來務工人員的租房需求。
十四、培育發展住房租賃市場。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，要嚴格執行國家住房租賃有關稅收優惠政策。鼓勵企業和機構規模化經營住房租賃，對年出租達到1000(含1000)套以上不同檔次規模化經營的租賃企業，屬地政府應分別給予適當的補貼。
十五、實施人才購房優惠政策。通過人才組屋配建、銷售、租賃和貨幣化分類補貼等辦法，改善人才居住條件;昆山市引進的各類外來人才，憑有關證明材料參照執行戶籍居民購房政策。相關文件另行制訂。
十六、加強房地產市場風險管控。建立聯席會議制度，加強房地產市場監測和監管，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為。嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。加強行政監管與行業自律聯動，規范房地產市場秩序，完善健全市場信用評價和失信懲戒機制，對非理性競地和違反本意見及有關規定的房地產企業，應當及時向金融機構進行風險提示，情節嚴重的取消其參與土地市場拍賣資格。
十七、加強房地產市場輿論引導。各有關部門應當加強房地產市場相關信息公開，及時解答市民關心的政策問題;新聞媒體加強宣傳引導，深入報道和解讀有關政策措施，引導居民理性消費，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期;對個別捏造信息、虛假報道、造謠滋事的新聞單位和個人，依法追究其責任，共同維護房地產市場平穩健康發展的良好局面。
本意見自2017年9月29日起實施，有關政策與本意見不符的以本意見為準。政策執行時間，購買新建商品房、二手房以及申請個人住房公積金貸款統一以網簽合同時間為準。
昆政發〔2016〕73號
延伸閱讀：
9月28日，江蘇省昆山市政府發布了《關于印發昆山市加強房地產市場管理實施意見的通知》(下稱《通知》)。《通知》共十七條內容，其中明確自9月29日起，非蘇州戶籍的家庭在昆山購買二套房受限并且最多只能購買兩套，以及第二次使用公積金貸款的，首付款比例從20%調整至30%。
這與此前，蘇州市政府在8月11日發布的《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》中，對房貸、非蘇州戶籍居民購房做出的政策調整“步調一致”。
值得一提的是，9月26日蘇州市吳江區政府公布的限購政策，內容也與蘇州市政府的一致。有分析認為，蘇州或將進入全面限購。
符合預期
《通知》對非戶籍居民購房政策調整為，家庭申請購買第二套住房時，應提供自購房之日起前兩年內在蘇州市累計繳納一年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。開發企業在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規定或購買超過兩套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續，開發企業或購房人承擔相應的經濟和法律責任。
這也意味著，非蘇州戶籍的家庭最多只能購買兩套住房。
在公積金貸款政策方面，《通知》規定，新申請住房公積金貸款的，調整個人可貸公積金額度計算方式，統一按公積金賬戶余額倍數計算;對第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價的20%調整為不低于住房總價的30%，貸款利率從執行首套房貸款利率調整為按首套房貸款利率上浮10%執行。
除了上述兩條內容，昆山市政府也發布了關于土地市場的相關規定，包括加強土地市場供應、提高土地出讓條件、引導土地出讓理性競價、強化土地批后監管、加強住宅項目報建管理。
《通知》還指出要求增加商品住宅有效供給、規范購銷經營行為、強化商品房價格管理、加大金融監管力度、加快商業辦公用房去庫存、加大住房保障力度、培育發展住房租賃市場、實施人才購房優惠政策、加強房地產市場風險管控、加強房地產市場輿論引導。
在業內人士看來，昆山此次出臺限購政策，符合預期，一些過熱的地方都會出臺限購政策。此前蘇州限購政策并不包括昆山等縣級市，所以昆山并沒有受到限購政策的干擾，政策環境總體寬松，購房者對昆山尤其是花橋的認可程度甚至要大于蘇州。
蘇州限購以后，給昆山房地產市場帶去兩個影響，第一是使得部分購房需求從蘇州市區轉移到了昆山市場，第二是使得昆山出臺限購政策的預期強化。
短期或加速釋放需求
按照中國指數研究院的數據，8月份，昆山的新建商品住宅價格為12731元/平方米，房價環比漲幅5.4%，排名全國第三。另外，2017年以來，昆山的房價已經連漲了9個月，一度漲幅擠進全國第二。
根據易居研究院智庫中心提供的數據，昆山今年新建商品住宅庫存去化周期在持續變小，從今年年初的10.8個月跌到了目前的5個月以下的水平。
值得指出的是，目前各地出臺的樓市新政中，除了抑制需求，對土地市場的調控也是今年調控的手段之一。
在昆山此次出臺的《通知》中，前三條，分別是加強土地市場供應，提高土地出讓條件，以及引導土地出讓理性競價。
具體看，競買保證金由現行的20%提高到30%或以上，首付款由現行的50%提高到60%或以上。當土地價格溢價率達到50%～60%(含)的，工程結構封頂后方可申請預售許可;當土地價格溢價率達到60%～80%(含)的，工程竣工驗收后方可申請預售許可;土地競價溢價率超過80%的，中止網上競價，轉為“一次報價出讓方式”進行競價。
中原市場研究部資深研究經理龔敏表示，昆山此次調控較為全面，分別從土地方面、商品房銷售管理方面和購房政策方面全面調控。土地方面主要是調整供地計劃，加強普通住宅供應比例，增加單批次土地供應量;其次提高房企購地門檻，提高競買保證金、首付款比例;再其次限制地價，這將規避房企為獲取土地高價拿地的現象，只有理性報價方可能獲取土地。
業內人士指出，隨著限購城市增多，資金可能會加快流入尚未實行限購的熱點城市;政策收緊預期短期內或加速投資性購房需求釋放。
