三亞市人民政府
關于印發(fā)三亞市棚戶區(qū)改造房屋征收補償安置暫行辦法的通知

三府〔2015〕112號

各區(qū)人民政府，各管委會，市政府直屬各單位：

《三亞市棚戶區(qū)改造房屋征收補償安置暫行辦法》已經六屆市委常委會第68次會議、六屆市政府第43次常務會議審議通過，現印發(fā)給你們，請認真組織實施。

三亞市人民政府
2015年6月19日

（此件主動公開）

三亞市棚戶區(qū)改造房屋征收補償安置暫行辦法

第一章 總則

第一條 為實施本市棚戶區(qū)改造范圍內房屋征收補償安置工作，改善棚戶區(qū)居民居住環(huán)境，提升城市形象，加快推進棚戶區(qū)改造工作順利進行，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規(guī)和國家有關棚戶區(qū)改造的政策規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內的棚戶區(qū)改造征收補償安置工作，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱本市棚戶區(qū)改造范圍是指經海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳批準的棚戶區(qū)改造項目等。

棚戶區(qū)改造征收補償安置內容包括國有土地上房屋征收補償安置和集體土地征收補償安置等。

第四條 市棚戶區(qū)改造辦公室（以下簡稱市棚改辦）負責本市棚戶區(qū)改造的指導、組織和協調工作。

各區(qū)人民政府負責實施本轄區(qū)內棚戶區(qū)改造征收補償安置等具體工作。

市住房城鄉(xiāng)建設主管部門是本市國有土地上房屋征收的管理部門，對本市國有土地上房屋征收補償安置工作實施監(jiān)督管理。

市國土資源主管部門是本市集體土地征收的管理部門，對本市集體土地征收和房屋補償安置工作實施監(jiān)督管理。

市發(fā)改、財政、規(guī)劃、綜合行政執(zhí)法、工商和公安等其他相關行政管理部門應當按照各自職責，協同做好棚戶區(qū)改造工作。

第二章 國有土地上房屋征收補償安置

第五條 房屋征收補償協議由各區(qū)人民政府作為房屋征收部門與被征收人簽訂。

如需以其他部門作為房屋征收部門或者委托房屋征收實施單位的，由市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門或者市國土資源主管部門報市政府批準后實施。

第六條 被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構依法評估確定。

房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，由市住房城鄉(xiāng)建設主管部門從已備案的具有相應資質的房地產價格評估機構庫中隨機抽取；被征收房屋和用于產權調換房屋的價值評估時間節(jié)點為房屋征收決定公告之日。

市住房城鄉(xiāng)建設主管部門牽頭組建市房地產價格評估機構備案庫，報市人民政府批準后實施。

第七條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估；被征收人或者房屋征收部門對房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向市房地產估價專家委員會申請鑒定。

第八條 被征收人可以選擇貨幣補償、產權調換或貨幣補償和產權調換相結合的補償安置方式，具體補償安置方式由被征收人自行選定。

第九條 征收住宅房屋，被征收人選擇貨幣補償的，按安置房屋的市場評估價值補償。

被征收人選擇產權調換的，在不改變國有土地使用權取得方式的情況下，按照被征收房屋套內面積調換住宅房屋。征收房屋產權調換比例如下：

被征收房屋結構	產權調換比例
	被征收房屋	調換房屋
框架結構	1	1
混合結構	1	0.95
磚木結構	1	0.85
簡易結構	1	0.75

第十條 征收非住宅房屋，被征收人選擇貨幣補償的，按市場評估價格補償。

被征收人選擇產權調換的，按照被征收房屋建筑面積調換非住宅房屋,并給予適當的停產停業(yè)損失補助。征收房屋產權調換比例按照本辦法第九條規(guī)定執(zhí)行。

第十一條 被征收人自行將臨街的底層住宅改變?yōu)樯虡I(yè)經營用房，同時符合下列條件，按照本辦法第九條規(guī)定補償，另外按照安置房屋市場評估價值的50%給予貨幣補償:

（一）持有房屋權屬證書；

（二）持有工商執(zhí)照并正在營業(yè)中；

（三）被征收前連續(xù)3年以上（含3年）依法納稅。

對選擇產權調換或者貨幣補償的，房屋征收部門均應當發(fā)放停產停業(yè)損失補助。

第十二條 被征收人沒有房屋所有權證書但是有合法手續(xù)的房屋，按照本辦法第九條至第十一條規(guī)定進行產權調換或者貨幣補償。選擇貨幣補償或者辦理安置房屋權屬證書的，必須完善個人全產權過渡等相關手續(xù)。

被征收人沒有房屋所有權證書，也沒有合法手續(xù)的房屋，按建成時間作如下處理：

（一）1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行之前建成的，按本辦法第九條至第十一條的規(guī)定予以補償。

（二）1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行之后，2008年6月12日《中共三亞市委 三亞人民政府關于堅決打擊違法建設行為的決定》（三發(fā)〔2008〕3號）施行之前建成的，按政府房屋征收公告發(fā)布之日的建安成本予以補償。

（三）2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行之后建成的，不予補償。

被征收人持有合法用地手續(xù)，但地上沒有或者只有少量房屋及其他附著物的征收補償辦法，由各區(qū)人民政府在征收補償安置方案中確定。

未超過批準期限的臨時建筑，按批準使用的剩余期限予以補償。

第十三條 房屋征收部門與被征收人依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

作出房屋征收決定的市人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

第十四條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報市人民政府作出補償決定，依法送達被征收人并予以公告。

第十五條 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

市人民政府在申請人民法院強制執(zhí)行前，應當依法書面催告被征收人履行搬遷義務。

申請人民法院強制執(zhí)行的，市人民政府應當按照規(guī)定提交作出補償決定的有關文件、被申請人的基本情況、并附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

第三章 集體土地征收房屋補償安置

第十六條 符合以下情形之一的，認定為集體土地上棚戶區(qū)改造項目的安置對象：

（一）原籍村民。指戶籍在本村，政府征地決定發(fā)布之日前是本村常住人口，具有本村集體經濟組織成員資格，享受集體福利（分紅）待遇的人員及其子女（含因服兵役和在讀大、中專學生等戶籍臨時外遷者）。

新出生嬰、幼兒因客觀原因未及時進行申報戶籍登記的，按《中華人民共和國村民委員會組織法》和《中華人民共和國戶口登記條例》的相關規(guī)定，由村委會核定、報區(qū)人民政府審核通過后按原籍居民執(zhí)行。

（二）轉戶村民。指戶籍關系轉戶后在本村，具備第二輪土地承包經營權資格，符合本集體經濟組織成員資格，享受集體福利（分紅）待遇并長期居住生活在本村的人員及其子女（含因服兵役和在讀大、中專學生等戶籍臨時外遷者）。

（三）上門女婿和入嫁媳婦。指在政府征地決定發(fā)布之日前，戶籍在本村，辦理合法婚姻登記手續(xù)，具有本村集體經濟組織成員資格，享受集體福利（分紅）待遇，并長期生活在本村的人員及其子女（含因服兵役和在讀大、中專學生等戶籍臨時外遷者）。

（四）外嫁女。指按照《三亞市人民政府關于印發(fā)三亞市“外嫁女”征地補償費分配的指導意見的通知》（三府〔2013〕214號）的規(guī)定，具備原農村集體經濟組織成員資格的“外嫁女”及隨其生活的未成年子女。

以上四種征收補償安置對象（以下簡稱“安置對象”）身份的認定，在村委會和村民代表的監(jiān)督下，經村小組、村民委員會討論確定，報區(qū)政府批準后予以公示。

存在其他情形需要納入安置對象的，根據實際情況，由各區(qū)人民政府在征收補償安置方案中確定。

第十七條 被征收人原則上可以選擇以下兩種補償安置方式。

（一）被征收人選擇產權調換的，按照以下方式進行安置：

符合本辦法第十六條規(guī)定的安置對象，按每人60平方米（房屋建筑面積）的標準進行安置(被征收人違法計劃生育政策的，具體安置標準由各區(qū)人民政府在征收補償安置方案中制定)。

安置房面積與被征收人符合安置補償條件房屋（或部分房屋）面積的差額部分參照《三亞市集體土地征收補償安置管理規(guī)定（2013年修訂）》（三府〔2013〕43號）中房屋拆遷補償標準結清差價。

同時，在征收區(qū)域內按每人10平方米經營性用房面積，給予被征收人安置。已預留集體經濟發(fā)展用地的棚戶區(qū)改造項目，不再給予被征收人經營性用房安置。

（二）被征收人選擇貨幣補償的，按安置房屋面積和獎勵安置面積的市場評估價格進行補償。安置房屋面積與被征收人符合安置補償條件房屋（或部分房屋）面積的差額部分參照《三亞市集體土地征收補償安置管理規(guī)定（2013年修訂）》（三府〔2013〕43號）中房屋拆遷補償標準結清差價。

第十八條 被征收人宅基地面積超出175平方米的，超出部分參照《三亞市集體土地征收補償安置管理規(guī)定（2013年修訂）》（三府〔2013〕43號）規(guī)定的征地補償費標準（每畝145600元）補償。

第十九條 本辦法第十七條所稱被征收人符合安置補償條件房屋（或部分房屋）包括：

（一）被征收人取得房屋權屬證書的，以登記房屋建筑面積為準。

（二）被征收人未取得被征收房屋權屬證書的，符合安置補償條件的房屋（或部分房屋）包括：

1.1999年9月24日《海南經濟特區(qū)土地管理條例》第一次修訂公布之日以前建成的房屋。

2.1999年9月24日之后，2006年9月13日《三亞市農村宅基地管理辦法》施行以前建成，持有村和鎮(zhèn)有效宅基地劃撥證明，每戶不超過175平方米宅基地上的房屋。

3.2006年9月13日之后，2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行之前建成，有合法土地審批手續(xù)，占地面積不超過175平米且建筑面積不超過270平方米的房屋（或部分房屋）。

4.2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行之后建成，有合法土地房屋審批手續(xù)，占地面積不超過175平米且建筑面積不超過270平方米的房屋（或部分房屋）。

第二十條 在對被征收人符合安置補償條件的房屋建筑面積（或部分房屋）進行安置補償后，建筑面積超出部分按以下方式處理：

1.被征收人房屋建成時間在1999年9月24日《海南經濟特區(qū)土地管理條例》實施之后，2006年9月13日《三亞市農村宅基地管理辦法》施行以前的，按本辦法第十七條規(guī)定給予房屋安置補償后，建筑面積超出部分參照《三亞市集體土地征收補償安置管理規(guī)定（2013年修訂）》（三府〔2013〕43號）中房屋拆遷補償標準增加30%給予貨幣補償。

2.被征收人房屋建成時間在2006年9月13日《三亞市農村宅基地管理辦法》施行以后，2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行之前的，按本辦法第十七條規(guī)定給予房屋安置補償后，建筑面積超出部分參照《三亞市集體土地征收補償安置管理規(guī)定（2013年修訂）》（三府〔2013〕43號）中房屋拆遷補償標準給予貨幣補償。

3.被征收人房屋建成時間在2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施之后的，按本辦法第十七條規(guī)定給予房屋安置補償補償后，建筑面積超出部分不予補償。

第二十一條 戶籍在本村，但不屬于本辦法第十六條規(guī)定安置對象建設的房屋，以及戶籍不在本村的被征收人建設的合法房屋或者有合法手續(xù)的房屋，參照市場評估價格給予適當補償。

第二十二條 被征收集體土地上非住宅房屋的補償，參照《三亞市集體土地征收補償安置管理規(guī)定（2013年修訂）》（三府〔2013〕43號）執(zhí)行。

被征收人自行將臨街的底層住宅改變?yōu)樯虡I(yè)經營用房，持有營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證三年以上的，發(fā)放停產停業(yè)損失補助。

第四章 房屋建成時間和不予補償的認定

第二十三條 房屋建成時間原則上按照以下程序認定：各村小組、村委會（居委會）對本村（社區(qū)）房屋的建成時間進行調查和登記，經村民大會或者村民代表大會（社區(qū)居民會議）討論通過后公示7日。在公示期內無異議的，由村委會（居委會）提供相關材料交由區(qū)政府核準后，報市綜合行政執(zhí)法主管部門備案。

第二十四條 有下列情形之一的房屋或者建筑物，不予補償：

（一）集體土地上安置對象在“一戶一宅”以外宅基地上的房屋，但合法取得的房屋除外。

（二）集體土地上安置對象以外的人員在本村建設的沒有任何權屬登記和審批手續(xù)的房屋。

（三）2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施之后建成的,沒有房屋權屬證書或者合法手續(xù)的房屋建筑物。

（四）超過審批期限的臨時建筑物。

（五）其他經依法認定為違法建筑的房屋。

但被征收人若能在規(guī)定時間段內簽訂協議并主動搬遷騰房的，給予適當的材料費補助；超過規(guī)定時間段未簽訂協議也未搬遷騰房的，由市綜合行政執(zhí)法部門依法強制拆除并給予處罰。

第五章 安置房來源、過渡安置補償和獎勵

第二十五條 棚戶區(qū)改造安置房的籌措方式為原地建設安置房、異地建設安置房和回購商品房三種。

第二十六條 住宅房屋和商業(yè)用房的搬遷補助費按戶為單位發(fā)放，被征收人選擇貨幣補償的，一次性發(fā)放搬遷補助費；選擇過渡房安置的，按兩次發(fā)放搬遷補助費。

搬遷補助費的具體標準由各區(qū)人民政府在征收補償安置方案中制定。

第二十七條 對選擇產權調換的被征收人，采取發(fā)放臨時過渡安置費后自行過渡安置的方式。臨時過渡期不超過30個月，從被征收人騰空房屋之日起計算。若臨時過渡期超過30個月，繼續(xù)發(fā)放臨時過渡安置費。首次發(fā)放臨時過渡安置費的，應按照18個月的標準向被征收人一次性發(fā)放。

被征收人選擇異地安置的，應當發(fā)放生活補助費和交通費。

臨時過渡安置費、生活補助費和交通費的具體標準由各區(qū)人民政府在征收補償安置方案中制定。

第二十八條 征收國有土地上住宅房屋，被征收人選擇產權調換的，產權調換房屋差額面積在5%以內（含5%）的，按建安成本價格結清差價；差額面積超出5%的，按相關部門審定的開發(fā)建設成本價格結清差價。

征收國有土地上非住宅房屋，被征收人選擇產權調換的，產權調換房屋差額面積按征收區(qū)域新建同類非住宅房屋市場價格結清差價。

政府因征收集體土地向被征收人提供安置房進行補償的，實際安置建筑面積與應安置建筑面積差額，參照《三亞市集體土地征收補償安置管理規(guī)定（2013年修訂）》（三府〔2013〕43號）中房屋拆遷補償標準結清差價。

第二十九條 征收國有土地上的房屋，只能進行異地安置的，或者被征收人自愿選擇異地安置的，按照原被征收房屋套內面積10%給予被征收人獎勵。

集體土地上棚戶區(qū)改造征收區(qū)域內規(guī)劃無住宅用地，只能進行異地安置的，或者被征收人自愿選擇異地安置的，按照等值原則補償差價。同時，在征收區(qū)域內按每人10平方米經營性用房面積給予被征收人獎勵。

鼓勵被征收人選擇單一貨幣補償并給予適當獎勵，具體獎勵辦法和獎勵標準由各區(qū)人民政府在征收補償安置方案中制定。

第三十條 被征收人提前搬遷或者按照規(guī)定時間搬遷的，應當給予適當獎勵。具體獎勵辦法和獎勵標準由各區(qū)人民政府在征收補償安置方案中制定。

第三十一條 被征收人入住安置房后的物業(yè)管理等后續(xù)管理事項，由各區(qū)人民政府根據實際情況制定具體辦法。

第六章 保障政策

第三十二條 特困戶、低保戶政策

（一）被征收人的家庭人均收入低于最低生活保障的，依法將其納入最低生活保障。

（二）戶籍在改造區(qū)內、無自主產權房屋且居住在改造區(qū)的特困戶、低保戶，可直接向市住房城鄉(xiāng)建設主管部門申請租賃住房補貼或公租住房實物配租。

第三十三條 教育、就業(yè)、社會保障及其他政策

（一）被征收人中的零就業(yè)家庭成員、撫養(yǎng)未成年子女的單親家庭成員和享受最低生活保障待遇的人員，在法定勞動年齡內、有勞動能力和就業(yè)愿望的，人力資源社會保障主管部門應當將其納入再就業(yè)政策扶持范圍。

（二）人力資源社會保障主管部門應當免費為被征收人提供就業(yè)政策咨詢、就業(yè)信息、職業(yè)指導和職業(yè)介紹等公共就業(yè)服務。

（三）被征收人的子女可以選擇繼續(xù)就讀原學校，也可以選擇轉學就讀。符合轉學就讀條件的，市教育主管部門應當依據其新遷住址劃定的招生范圍依法辦理。

（四）被征收人辦理農業(yè)戶口轉為非農業(yè)戶、戶口遷移及居民身份證等手續(xù)的，市公安部門應當依法予以辦理。

（五）市交通主管部門應當提供便利的公共交通服務保障，滿足棚戶區(qū)改造安置小區(qū)居民的出行需求。

（六）各有關職能部門應當簡化辦事程序、提高辦事效率，為棚戶區(qū)改造項目提供有效便捷服務，必要時實行上門服務。

第七章 附則

第三十四條 棚戶區(qū)改造項目范圍內的青苗和房屋以外的地上附著物的補償標準，參照《三亞市集體土地征收補償安置管理規(guī)定（2013年修訂）》（三府〔2013〕43號）執(zhí)行。

第三十五條 《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院590號令）施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定辦理。

第三十六條 本辦法所稱異地安置原則上是指在棚戶區(qū)改造項目征收紅線范圍以外進行安置。具體異地安置的界定標準由各區(qū)人民政府根據項目實際情況確定。

第三十七條 海棠區(qū)、鹿回頭社區(qū)和半嶺溫泉等項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定辦理。

第三十八條 本辦法自公布之日起施行，《三亞市城市房屋拆遷管理規(guī)定》（三府〔2005〕138號）及其附件《三亞市城市房屋及附屬物拆遷補償標準表》（三府〔2006〕124號）同時廢止。三亞市人民政府已經頒布施行的規(guī)范性文件與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。

第三十九條 本市行政區(qū)域內棚戶區(qū)改造范圍以外國有土地上房屋征收和集體土地征收補償安置標準可參照本辦法執(zhí)行。

第四十條 本辦法由市人民政府負責解釋。