鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)“以租代售”
“成都小產(chǎn)權(quán)房遍地開花，始于2007年。比較突出的有府河星城、北湖印象、西郡蘭庭，而最集中的是郫縣三道堰鎮(zhèn)，從已知信息來看，成都市政府盡管到目前為止沒有在公開場合鼓勵過小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易行為，但也沒有保證過其產(chǎn)權(quán)。”倍瑞地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理閔紅淞表示，但對在農(nóng)村集體土地上大規(guī)模實施的“新居工程”，采取一次性“以租代售”的做法，政府基本不過問。
記者調(diào)查顯示，2007年之后，成渝兩地大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都演變成了這樣的開發(fā)模式：以“舊村改造”“村鎮(zhèn)建設(shè)”“新農(nóng)村建設(shè)”等名義，由村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)開發(fā)，利用宅基地或其他集體建設(shè)用地，甚至占用耕地建造住宅，滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的居住需求后，將其余部分進行銷售，所獲收益或歸集體所有，向全體村民分紅，并由村委會進行物業(yè)管理，安置村民就業(yè)等;或由建設(shè)方與村鎮(zhèn)政府共同分享。
“小產(chǎn)權(quán)房大多在新居工程等項目中占三分之一的比例甚至更高，在配置給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民人均約35平方米之后對外銷售，銷售的對象包括本地村民，也包括外來人口。”據(jù)從事小產(chǎn)權(quán)開發(fā)的劉先生透露，以成都、重慶為例，小產(chǎn)權(quán)房大多賣3000元/平方米左右，相對于同區(qū)域7000元/平方米左右的商品房價更具吸引力，“但為了規(guī)避各種政策的風(fēng)險，這些小產(chǎn)權(quán)房往往是通過以租代售的方式進行，租賃期短則20年，長則60年，由于有村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的文件，銷售火爆。”
“按照成渝綜改區(qū)的辦法，農(nóng)村宅基地經(jīng)整理后變更為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，其中20%用于當(dāng)?shù)卮迕褡≌仓茫灰谶@部分指標中提高1個點容積率規(guī)劃，便會新增出大量房屋，這部分房屋是屬于新居工程還是小產(chǎn)權(quán)房?很難界定。”曾在成渝兩地多次調(diào)研的農(nóng)村問題專家鄭錫軍表示，由于涉及眾多村民，這部分小產(chǎn)權(quán)房的認定、清理都具備相當(dāng)?shù)碾y度。
確權(quán)難題
就在成渝兩地進行土地指標置換、推動農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)(地票交易)的同時，一場規(guī)模宏大的農(nóng)村房屋確權(quán)運動也在積極開展。
“按照成都模式，農(nóng)民放棄土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)，換回城鎮(zhèn)住房和社保的‘雙放棄’模式，需要政府為每個農(nóng)民相應(yīng)投入10萬～15萬元。如將成都600萬農(nóng)民轉(zhuǎn)移出來三分之二，政府得拿出4000億~6000億元，這超出了成都過去十年財政收入總和，顯然難度巨大。”鄭錫軍表示。
記者注意到，成都各地《集體土地使 用權(quán)證》上普遍未標注截止日期，亦未標注“長期”二字：這即包括兩層含義，一是默認長期，二是隨時可能收回。
“確權(quán)并未讓流轉(zhuǎn)通道一路通暢。”成都天愛地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理何欣認為，按照成渝兩地新農(nóng)村建設(shè)的規(guī)劃，農(nóng)民人均住宅在30平方米～35平方米，3口人最多105平方米，而新居工程在修建時房屋面積大多在120平方米到150平方米，這多出來的部分往往要農(nóng)民按市場價自掏腰包，“這部分的確權(quán)怎么處理，流轉(zhuǎn)時是否受限?都是待解決的難題。”
“如果允許確權(quán)后的農(nóng)村宅基地及住房實行流轉(zhuǎn)，那么無疑將為小產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)制造掩護，這也是此次治理的難題。”鄭錫軍表示，按照目前的界定方式，城市居民不能購買新居工程等，那么農(nóng)村居民的子女是否享受父母農(nóng)村房屋的繼承權(quán)，一旦享有，也將為小產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)制造借口。“所以小產(chǎn)權(quán)的治理不是當(dāng)下難題而是長期工程。”
