一、概念的提出
筆者提出以房養老的基本沒想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優化配置的理論，將住房這種不動產通過一定的形式和機制，實現價值的流動，以對家庭的養老保障事宜發揮相應的功用。以房養老(HEcM)，也可稱為反按揭，住房反向抵押貸款，是指已經擁有住房的老年人將房屋產權抵押給、保險公司等，相應的金融機構對借款人的年齡、預期壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的半均壽命計算，將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中去，按年或月支付現金給借款人，～直延續到借款人去世。它使得借款人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現金的同時，繼續擁有房屋的居住權并負責維護。當借款人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，并同時享有房產的升值部分。
二、社會背景
以房養老模式預期將有廣闊前景和社會需求，具有重大理論意義和可操作性。
1.住房商品化，居者有其屋，存在廣泛的潛在市場，為家庭借此模式養老奠定了物質基礎。第五次普查數據顯示，我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶口的9.2%;5333%戶購買經濟適用房，占6.5%;2401075戶購買原公有住房，占29.4%;加上26.8%的家庭戶自建住房，擁有住房的城市家庭戶達到了587萬戶，占總個數的72%。由此可見，以房養老業務有龐大的潛在市場。
2、獨生子女政策加快老齡化社會到來，推動以房養老的實行。在養老保障體制并不健全，實施獨生子女政策的情況下，未來“4+2+1”家庭結構模式將占主導地位。如果老年人的子女無力或不愿承擔贍養義務，“倒按揭”不失為一種很好的養老轉換途徑。
3、核算意識、理財觀念深入人心。老年人到了退休年齡，養老雖有社會養老保險提供退休金，但退休金要低于工作時的收入，可能會降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道籌集養老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房價值提前變現，就可以極大地改善老年人的生活質量，而這絲毫不會影響到老年人現在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產。
4、社會保障制度不夠健全，資金缺口大，政府和企業尚不能完全擔當社會養老的重任。中國的老齡化問題越來越嚴重，雖然目前的社會養老政府起著主要的作用，然而由于我國人口基數大，政府難以承受養老的巨大資金。從理論上說，以房養老具有較強的可操作性，也是解決養老資金的一個重要思路，它既能盤活房屋存量，又解決了社會保障問題。
三、新型模式及可行性分析
筆者從“以房養老”的前提(房屋產權)和合理處置產權的角度，認為從理論上可采取的幾種模式：對于目前還未能獲得房屋所有權的老齡人來說，如果想加入“以房養老”的行列，可以采用合資購房養老模式：合資購房養老，就是針對這樣一群購房資金不足老齡人，他們可以向貸款購房，貸期內不必還本付息，身故后用該住房還貸。
合資購房可以解決老人的居住問題，還可以以變相的方式獲得房屋帶來的收益，但是合資購房的產權分割是最容易產生問題和矛盾的。所以，在合資購房之前一定要簽訂合資購房協議書，明確產權的分配。由于銀行借此參與房地產投資，對于房地產行業來說面臨著更大的不確定因素。
對于擁有房屋所有權的老齡人來說，可以選擇以下模式：
1.反向抵押貸款。這種模式適合擁有房屋所有權者，特別是空巢老人家庭。對于反向抵押貸款模式機構和老人共同面對房地產風險，同時老人也能從中獲得抵押的貸款提高生活質量。國外比較盛行，我國金融工具不夠健全完善，該業務還在探索之中。
2.售房養老。老人把住房所有權出售給特定機構，使用權繼續保留到死亡為止，老人用房款養老。這種模式和反向抵押貸款最大的區別是房屋所有權和面對房地產風險問題上。售房養老主要面臨的是傳統觀念的障礙。
3.住房置換。老人可以將自己的大房子售出，在郊區換購小房，用差價款來養老。而且，目前我國的養老、醫療等都可以轉移。這種模式主要出于老人的意愿，可行性較強。
4.住房出典。老人將房子出典給金融機構，獲得一定典當金來提高生活質量。老人的子女可以選擇把該房產買回，待老人去后，子女只需要把這些年金融機構支付給老人的總額償還，再按消費貸款利率支付利息，那么房子仍舊是子女的。
5.將房子抵押給養老院，養老院負責養老。老人把房子抵押給養老院，經后可人住老年公寓，并重申免交一切費用，而房屋產權在老人逝世后歸養老院所有。204月南京市私營的湯山留園老年公寓首家推出了此種以房養老”模式。幸福人壽已成為首個試辦此業務的公司。
6.異地集中養老模式。在優美、便利但不發達地域，建立大規模養老基地，有專人護理，將都市的老人移居于此養老，原房由債權人另行處理。這種養老模式減低養老，提升養老質量，解決老人的孤獨問題、生理護理問題、日常起居飲食和娛樂問題等。
以上選擇模式的可行勝分析：(1)房子價格問題。以房養老存在著兩個階段的房產價格問題：簽約時的價格和老人臨終債權人收回房子時的價格。這就需要房地產評估行業的加入，但是房地產風險是無法避免的，同時，需要有很健全公正的做后盾，機構參與房地產領域，政府應該從中協調防止房地產受某些機構支控，房價飆升。(2)觀念問題。以房養老面臨著嚴重的觀念障礙，中國人的傳統是“但存方寸地，留于子孫耕”。筆者提出的住房出典模式很好的解決了這一障礙問題。老人將住房出典獲得養老金，緩解了子女資金周轉問題，同時充分發揮了房子帶來的福利作用。子女只需要付完出典期間金融機構付予老人的總額就可以收回原有房子，實則是為子女延緩了支付養老消費的一種方案。(3)拓展金融業務多元化的發展。無論是合資購房養老還是其他的以房養老模式，都帶動、等機構都參與其中。使得金融機構將責任和盈利目標緊密的結合在一起。有效的促進社會正常的轉型機制的運作和發展。
四、以房養老的實際意義
1、老年人出售自有住房以養老，有效解決養老資金來源，減輕家庭養老負擔，有利于調節家庭生活，為家庭擁有資源的優化配置提供一種新的思路。以房養老將養老保險、社會保障與購房養老相結合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩定可靠的出路，減輕社會和家庭養老的壓力。
2、激活房地產交易，刺激內需，增強中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性，增加國民經濟的新的增長點。為金融保險機構的業績利潤增長開辟一條新的通道，達到一種保險資金“從養老中來，到養老中去”的新型循環機制。
3、倡導兒女獨立自強，老人自我保障，減輕老人和兒女的養老負擔，組建適應市場經濟體制的新型代際關系。
五、結語
以房養老作為一種新型的養老模式，是對現行養老制度的補充和完善，它有利于提高老年人的生活質量，減輕國家和社會的蕎老壓力，是真正的把錢花在最關鍵的地廳。當然，作為一種新型的經濟模式，“以房養老”的運行必然面臨種種困難;但正如國人對“按揭買房，的接受過程一樣，隨著制度的完善和健全，“以房養老”，必將成為我們正積寸養老問題可供選擇的方式之一。
