營(yíng)業(yè)稅改增值稅將在5月1日正式實(shí)施，將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開(kāi)，并將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次營(yíng)改增是否將增加買(mǎi)賣(mài)雙方的稅負(fù)，取決于免征年限以及稅率如何設(shè)置。

3月18日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)方案，明確自5月1日起，全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，確定稅率分別為11%、11%、6%、6%。

建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，意味著現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。據(jù)財(cái)政部和稅務(wù)總局就全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)答記者問(wèn)顯示，這四個(gè)試點(diǎn)行業(yè)涉及納稅人近1000萬(wàn)戶(hù)，是前期營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人總戶(hù)數(shù)的近1.7倍;年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬(wàn)億，占原營(yíng)業(yè)稅總收入的比例約80%。

據(jù)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建預(yù)測(cè)，，已納入“營(yíng)改增”的行業(yè)減稅規(guī)模估計(jì)有2000億，金融業(yè)、房地產(chǎn)和建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)納入后，減稅規(guī)模或接近4000億，由此得出“營(yíng)改增”減稅總規(guī)模接近6000億。

此外，此次營(yíng)改增首次將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，無(wú)論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值納稅人，還是營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。

目前，財(cái)政部會(huì)同稅務(wù)總局正抓緊起草全面推進(jìn)營(yíng)改增試點(diǎn)的政策文件和配套操作辦法，將于近期發(fā)布。

注：截至2015年底，全國(guó)營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人共計(jì)592萬(wàn)戶(hù)，其中一般納稅人113萬(wàn)戶(hù)，小規(guī)模納稅人479萬(wàn)戶(hù);累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元，其中，試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。

　　業(yè)內(nèi)　看免征年限和稅率

按照現(xiàn)行政策，購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅;購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房全額征收營(yíng)業(yè)稅;購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的非普通住房按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

一旦營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，是否同樣享有免征年限，如何設(shè)置成為關(guān)鍵。

如果一刀切，不設(shè)免征年限，勢(shì)必增加絕大部分交易對(duì)象的稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)前二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征收稅率主要以5.5%或5.6%為標(biāo)準(zhǔn)。以買(mǎi)入價(jià)為100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，在免征年限外出售該套房產(chǎn)溢價(jià)30萬(wàn)元，即以130萬(wàn)元成交。按照現(xiàn)行的政策，需要交納營(yíng)業(yè)稅為130萬(wàn)×5.6%=7.28萬(wàn)元。若按照假設(shè)11%的增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，即需交納30萬(wàn)×11%=3.3萬(wàn)元。增值稅的負(fù)擔(dān)要小于征收營(yíng)業(yè)稅的負(fù)擔(dān)。

但是一旦房產(chǎn)從100萬(wàn)元漲到了250萬(wàn)元。按目前的營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定，則需要交納250萬(wàn)×5.6%=14萬(wàn)元，如果按照假設(shè)11%的增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，則需交納(250-100)×11%=16.5萬(wàn)元。這時(shí)，征收的增值稅就超過(guò)了營(yíng)業(yè)稅。

滿(mǎn)堂紅鏈家市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，增值稅到底是增加還是減少稅負(fù)，具體要看免征年限和稅率。他認(rèn)為，如果能按照營(yíng)業(yè)稅2年的免征年限執(zhí)行，還是可行的。從國(guó)家出臺(tái)該政策的目的看，主要是為了打擊市場(chǎng)上的投機(jī)行為，以2年時(shí)間來(lái)判定房產(chǎn)的持有目的，也比較合理。

觀(guān)點(diǎn)　營(yíng)改增難影響房?jī)r(jià)

易居中國(guó)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱：有人將營(yíng)改增和房?jī)r(jià)漲跌聯(lián)系到一起，認(rèn)為營(yíng)改增之后房?jī)r(jià)有下跌的空間。一度有人認(rèn)為“稅”低了，“價(jià)”是否也會(huì)降低，就此闡述一下幾個(gè)觀(guān)點(diǎn)供大家參考。政府工作報(bào)告當(dāng)中提到的5月1日，只是將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間;二是稅率也不明確，只不過(guò)大家都在猜是11%;三是抵扣項(xiàng)也沒(méi)有最終明確。也就是說(shuō)到目前為止也沒(méi)有看到營(yíng)改增的實(shí)施細(xì)則，但好在還有兩個(gè)月的時(shí)間就要塵埃落定，不妨我們今天也猜測(cè)一回。

第一，稅改之后稅收差額本身就很小。目前的稅率，大家都判斷是11%，按照11%的稅率計(jì)算，直接抵扣可能會(huì)比原來(lái)略高，但由于強(qiáng)調(diào)只低不高，那么是否還有虛擬的抵扣項(xiàng)給出來(lái)確保最終的稅賦關(guān)系。所以實(shí)際納稅額減少的比例并沒(méi)有幾個(gè)百分點(diǎn)，甚至很多情況下，基本上和原來(lái)稅率沒(méi)有差異。

第二，不是成本決定房?jī)r(jià)，而是市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)。當(dāng)前市場(chǎng)，樓盤(pán)成本5萬(wàn)元/平方米，如果市場(chǎng)可以賣(mài)6萬(wàn)元/平方米，沒(méi)有一個(gè)人會(huì)賣(mài)5.9萬(wàn)元/平方米;但是如果市場(chǎng)只能賣(mài)4.5萬(wàn)元/平方米，企業(yè)也不會(huì)死扛著要賣(mài)5萬(wàn)元/平方米，導(dǎo)致賣(mài)不出去只能等死。所以不是成本決定價(jià)格，而是市場(chǎng)決定的。

第三，稅收成本降到一定程度會(huì)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定有利影響。今年以來(lái)部分三四線(xiàn)城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項(xiàng)目都是貼著成本在賣(mài)，有的甚至是虧本甩賣(mài)。所以如果現(xiàn)在稅負(fù)成本能夠大大降低的話(huà)，房?jī)r(jià)的下行空間也會(huì)更大。但我們只能說(shuō)如果稅負(fù)成本的明顯下降會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。