(2001年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過2001年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準根據2003年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過2003年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員關于修改個別條款的決定》修正)

第一章 總則

第一條　為規范物業管理行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條　本條例適用于杭州市行政區域內城鎮物業管理活動。

兩個或兩個以上產權人的新建物業應當實行物業管理;其他物業，應當創造條件，逐步實行物業管理。

第三條　本條例所稱物業，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地。

業主，是指物業的所有權人。

使用人，是指物業的承租人和其他實際使用物業的人。使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反本條例的有關規定。

物業管理企業，是指依法設立的從事物業管理服務的法人。

物業管理，是指物業管理企業接受業主或業主委員會的委托，根據物業管理服務合同，對物業進行維護、修繕、管理，對物業管理區域內的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。

第四條　物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理相結合的原則。

擁有相對獨立的共同設備設施的物業，應當劃歸于一個物業管理區域。物業管理區域由區、縣(市)物業行政主管部門劃定。

一個物業管理區域應當成立一個業主委員會，并應當委托一家物業管理企業進行物業管理。

第五條　杭州市人民政府物業管理行政主管部門(以下簡稱市物業管理部門)主管全市的物業管理工作。

各區、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門(以下簡稱區、縣(市)物業管理部門)依照本條例對轄區內物業管理進行管理監督。

街道辦事處、鎮人民政府負責轄區內物業管理與社區管理、社區服務的協調工作，社區居民委員會按照自己的職責協助本社區物業管理工作。

各級建設、規劃、市政公用、市容環衛、綠化、公安、環保、價格、民政、工商行政等部門按各自的職責，協同物業管理部門實施本條例。

第六條　各級人民政府可給予物業管理企業優惠政策，鼓勵和引導物業管理向市場化、專業化、規模化方向發展，提高城市物業管理水平。

第二章 業主、業主(代表)大會和業主委員會

第七條　業主享有以下的權利：

(一)參加業主大會，享有表決權;

(二)享有業主委員會的選舉權和被選舉權;

(三)享有與所交納物業管理服務費用相符的服務;

(四)監督業主委員會的工作;

(五)監督物業管理企業的管理服務活動;

(六)法律、法規規定的其他權利。

業主應當履行以下義務：

(一)執行業主(代表)大會和業主委員會的有關決定;

(二)遵守物業管理法律、法規;

(三)遵守業主公約、有關物業管理的制度;

(四)配合業主大會或業主代表大會組織者做好有關選舉工作;

(五)按照合同約定交納物業管理服務費用和分攤的維修等費用;

(六)對業主委員會簽訂的合同承擔責任。

第八條　物業管理區域內的全體業主組成業主大會;業主人數超過100名的，可按比例推選業主代表，組成業主代表大會。業主大會或業主代表大會須持投票權數過半數以上的業主或業主代表出席才能舉行。業主代表的任期一般不超過3年，可以連選連任。

業主的投票權，住宅物業實行一套一票;非住宅物業按每100平方米建筑面積為一個計票單位，不足100平方米的以每本房屋產權證為一個計票單位。

第九條　物業管理區域內，有下列情況之一的，區、縣(市)物業管理部門應指導、監督前期物業管理單位召開第一次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會：

(一)入住率達到60%以上的;

(二)入住率達到30%以上，且物業交付使用已滿2年的;

第一次業主(代表)大會的費用開支由物業建設單位承擔。

第十條　業主大會或業主代表大會每年至少召開一次;業主委員會認為必要時或經由20%以上投票權數的業主或者業主代表提議，應召開臨時業主大會或者業主代表大會。業主委員會應在接到業主或業主代表提議后15日內組織召開臨時業主大會或業主代表大會;逾期不組織召開的，由區、縣(市)物業管理部門幫助組織召開。

業主大會或者業主代表大會可以邀請街道辦事處、社區居民委員會和使用人代表列席。業主可書面委托代理人出席，物業管理企業不能以代理人身份出席。

業主委員會要求物業管理企業列席會議的，物業管理企業的負責人或其書面委托代理人應當列席會議。

第十一條　業主大會或業主代表大會的決定，須經出席大會的業主或者業主代表投票權數的超過半數通過，并予以公布。

第十二條　業主大會或業主代表大會行使下列職權：

(一)審議通過或修改業主委員會章程和業主公約;

(二)聽取和審議業主委員會工作報告;

(三)選舉、罷免業主委員會成員;

(四)決定聘用或解聘物業管理企業;

(五)審議通過物業管理方案;

(六)變更或撤銷業主委員會不適當的決定;

(七)審查本區域內物業管理制度;

(八)決定其他有關業主權益的重大事項。

第十三條　業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施管理的自治組織。

業主委員會委員由業主大會或業主代表大會在業主中選舉產生。業主委員會由5人以上的單數組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。業主委員會每屆任期不超過3年，其成員可以連選連任。業主委員會成員提前兩個月書面通知業主委員會可以辭職，缺額按業主委員會章程補選。

業主委員會根據工作需要，可聘請社區居民委員會和有關單位的人員擔任業主委員會顧問。

第十四條　業主委員會應在選舉產生之日起15日內，將業主委員會章程和名單報區、縣(市)物業管理部門登記備案。

第十五條　業主委員會對業主(代表)大會負責，維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

(一)組織召開業主大會或業主代表大會;

(二)草擬業主公約、業主委員會章程草案或修訂草案;

(三)提議聘用或解聘物業管理企業;

(四)根據業主大會或業主代表大會的決定，可以通過招投標或其他方式，及時選聘、續聘或改聘物業管理企業，并代表業主簽訂、變更或解除物業管理服務合同;

(五)審定物業管理企業的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;

(六)聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理服務合同的執行，協調業主和物業管理企業的關系，督促業主履行業主公約和物業管理服務合同，協助物業管理企業催交物業管理服務費用;

(七)監督共用部位、共用設備設施的使用和維護;

(八)業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

第十六條　業主委員會會議由主任召集，召開會議時須有半數以上的委員出席，作出的決定須經業主委員會半數以上委員同意，決定應在作出之日起3日內予以公布。

第十七條　業主委員會的活動費用由全體業主共同分攤，但不得超過同期物業管理費總額的1%。具體數額和計劃由業主大會或業主代表大會審議決定。

第十八條　業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規相抵觸，不得損害社會公共利益。