據不完全統計，自2月28日以來，截至記者發稿時，過半月已有近20個市、縣、區相繼出臺限購或限購升級措施。這其中既有北京廣州這樣的一線城市，又有河北涿州、浙江嘉善這樣的受外溢效應影響的環一線三四線城市，以及南京、杭州、青島等熱點二線城市。新一輪調控“加碼升級”，將如何影響未來樓市?

北上廣深政策全面實施“雙認”

3月17日，北京出臺新政策，要求“居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。”這意味著，北京的二套房首付門檻已為全國最高。

17日晚間，廣州也出臺新的調控政策。如果說去年10月4日廣州出臺的調控政策是對2013年11月的“穗六條”的重申，那么此次新政策是名副其實的“加碼升級”。非戶籍人口購房門檻從連續繳納社保或個稅3年延長至5年;成年單身或離異人士也只能限購一套，劍指“假離婚”購房漏洞。

“從上海到深圳，從北京再到廣州，認房又認貸已在四大一線城市全面實施。政策工具具有趨同性。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉說。

環一線周邊城市限購圈加速形成

以北京為中心，3月以來，河北涿州、保定淶水縣、張家口崇禮區、石家莊等4城相繼出臺限購政策。環上海區域的浙江嘉善縣則對新房、二手房全面限購，明確在全縣范圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房。

“河北涿州、淶水縣和浙江嘉善縣等出臺調控新政策，表明京滬一線城市的外溢效應正在逐步放大。”同策咨詢研究部總監張宏偉說，本輪調控已從一線城市、熱點二線城市，擴展到一些三四線城市區域。

熱點城市政策“補丁”添加不斷

被業界稱為樓市“四小龍”的南京明確，從3月16日起，南京戶籍家庭全面限購第三套住房，而非戶籍居民限購范圍則擴大至高淳、溧水、六合三區。值得一提的是，這是南京自去年8月、9月、10月接連收緊樓市政策后，再一次加碼調控。而已兩次出臺樓市調控的鄭州則明確，凡屬補繳且補繳日期在3月17日之后的社保證明、個稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證，對2月“補繳算數”的規定予以修正。

部分三四線城市尋求“穩字當頭”

穩中求進是當前工作的總基調。記者梳理相關調控政策發現，面對限購帶來的需求外溢，一些三四線城市在處理“活”起來與“火”起來之間體現出“穩字當頭”的特征。如石家莊、贛州在調控中并未實施全域限購，而是選擇在中心城區穩步推進，對非本市戶籍居民家庭的繳納社保或個稅年限有一定限制，繳納持續時間要求并不高。

“部分三四線城市限購說明其進入了‘去庫存’和‘控房價’雙軌并行的模式，但去庫存依然是三四線城市核心要務，限購也主要是針對局部區域的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，三四線城市面對“火氣”蔓延，如何處理好“活”與“火”的關系，對去庫存和穩增長具有重要作用。

二手房受限環一線區域壓力加劇

中央明確指出，“房子是用來住的、不是用來炒的”。今年的政府工作報告提出，要因城施策去庫存。

嚴躍進表示，從措施上來看，本輪調控主要對非戶籍人口的購房資格進一步收緊。

分析人士指出，最近幾個月，北京、廣州等地二手房價格上漲速度明顯超過新房，甚至出現“價格倒掛”現象，因此新一輪限購升級首當其沖的是二手房市場。

中原地產首席分析師張大偉認為，如果執行目前的調控政策，房價較難出現上漲趨勢。至于調整的幅度，則要參考信貸政策。“目前開發商的資金情況比較優良，降價的意愿不太強烈。”

此外，隨著京穗再次加碼調控，“外溢”勢能繼續增大，環一線周邊區域調控壓力進一步加大。記者在廣州采訪了解到，由于增城、從化仍不限購，18日當天，不少購房者涌入增城新開樓盤。

市場期待調控長效機制出臺

面對房價上漲壓力，地方政府落實樓市調控的主體責任愈加艱巨，市場期待樓市調控的長效機制盡快出臺。一些地方住建部門負責人稱，“環比不增長”成為地方調控的主要目標，但限于地方事權，地方政府在樓市調控中只能通過戶籍、社保年限、首付成數等進行調控。

“長效機制涉及金融、稅收、土地財政等宏觀政策法規，需要從國家層面盡快理順相關法律法規政策的制定和銜接，才能讓地方政府在落實主體責任時具有更強的操作性。”珠三角一位住建局長說。