近日，濟(jì)南出現(xiàn)了首個由房企注資的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目以“集中式供養(yǎng)”和“居家式供養(yǎng)”為主，只租不售，通過探索“滾動式”開發(fā)模式破解養(yǎng)老地產(chǎn)資金回流周期長的困局。

“到，中國老齡人口會達(dá)到13%;到2020年，中國的老齡人口將接近30%”，中國正漸入老齡化社會，一個龐大的市場已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。與“住”緊密相關(guān)的老年地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”，正吸引著越來越多的房產(chǎn)商們覬覦爭食。

探索新模式 “居”不是主要目的

記者了解到，市場上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場細(xì)分上傾向于老年人居住。在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)對于大多數(shù)人來說，僅僅是簡單的“空氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產(chǎn)品或旅游度假產(chǎn)品成為此類概念的主力承載者。但事實(shí)上，此類產(chǎn)品往往遠(yuǎn)離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對于年老的購房者來說，根本無法實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。

養(yǎng)老社區(qū)是一個頗具潛力的市場，但不同于開發(fā)普通社區(qū)，需要“細(xì)火慢燉”。這種創(chuàng)新型的地產(chǎn)產(chǎn)品，租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜。從更長遠(yuǎn)的層面來看，對大多數(shù)開發(fā)商來說，受限于資金壓力，開發(fā)商采取“銷售持有運(yùn)營”的方式運(yùn)作更為現(xiàn)實(shí)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來養(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的。老年社區(qū)房產(chǎn)可能會采取出租、賣產(chǎn)權(quán)和直接買斷等方式進(jìn)行。而更具體的問題，則是醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否能夠滿足社區(qū)老人護(hù)理需要。而這，或許也是未來是否能夠持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。

標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)過高 覆蓋面非常有限

目前國內(nèi)很多開發(fā)商在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，由于開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困難太多，一直未有大的突破。養(yǎng)老地產(chǎn)在我國大部分省份還是空白，國內(nèi)純粹作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來發(fā)展的樓盤屈指可數(shù)。

如果將日本、中國香港和中國內(nèi)地三個地方的養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行對比，會發(fā)現(xiàn)香港的養(yǎng)老地產(chǎn)雖然起步的標(biāo)準(zhǔn)比較低，但是和社會保障體系融合得比較好，覆蓋的面就會比較廣。日本起步最早，養(yǎng)老地產(chǎn)會和很多方面結(jié)合起來，比如老人家到一定年齡會把房子抵押給養(yǎng)老院，根據(jù)房子檔次的不同選擇不同的養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)。

而中國內(nèi)地的養(yǎng)老地產(chǎn)由于起步便是和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合起來，因此商業(yè)氛圍更濃厚，標(biāo)準(zhǔn)更高，正是由于標(biāo)準(zhǔn)高，能夠覆蓋到的人群也只能是金字塔尖的那一部分，非常有限。

香港的養(yǎng)老地產(chǎn)中有很多經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，首先安居房中會有強(qiáng)制性老年公寓配比，只能由老年人來申請，建筑設(shè)計方面也充分考慮到老年人的日常生活;其次，政府部門會有專門人員來負(fù)責(zé)養(yǎng)老住宅方面的事情，內(nèi)地目前還處于倡導(dǎo)階段，指引性的內(nèi)容還沒有出臺，而這些恰恰是需要政府主導(dǎo)的。

期待新政策 助推養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

《2015-2017年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營模式分析報告》數(shù)據(jù)顯示，截至底，全國各類老年福利機(jī)構(gòu)39904個，床位314.9萬張，年末收養(yǎng)老年人242.6萬人。即“十二五”期間，我們的市場缺口需要在現(xiàn)有規(guī)模上翻一番。這讓養(yǎng)老地產(chǎn)開始逐步成為各方追逐的投資熱點(diǎn)。

對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，仍然僅僅停留在研究階段。此前就有民政部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，我國將建立養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度。對于低收入的高齡、獨(dú)居、失能等養(yǎng)老困難老年人，經(jīng)過評估，采取政府補(bǔ)貼的形式，為他們?nèi)胱○B(yǎng)老機(jī)構(gòu)或者接受社區(qū)、居家養(yǎng)老服務(wù)，提供支持，北京、上海、深圳、成都等城市已經(jīng)在部分試點(diǎn)補(bǔ)貼制度。

是啟動養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展的根本之路，因?yàn)樗桂B(yǎng)老地產(chǎn)投資符合國際資本價值準(zhǔn)則。一旦一種項(xiàng)目的投資盈利模式符合國際資本價值準(zhǔn)則，同時又有巨量的消費(fèi)需求，那么就會像普通的房地產(chǎn)市場一樣，不但能吸引民間資金、公眾資金，也能吸引國際基金大量進(jìn)入。在沒有政策大突破的情況下，我國養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⑼ㄟ^地產(chǎn)資本跨界進(jìn)入專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域、政策允許下的商業(yè)模式探索以及設(shè)計升級等方面進(jìn)行突破。鏈 接

國外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)典樣本

●美國太陽城

在美國，人們不把老年人稱為夕陽，而是叫做太陽。太陽城是美國較大的老年社區(qū)之一。太陽城整個社區(qū)由包括“太陽城中心”(獨(dú)立家庭別墅)、“國王之殿”(連體別墅)、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯頓花園”(出租的獨(dú)立居住公寓)以及“自由廣潮六大居住社區(qū)。以上各社區(qū)共同享用一個郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。

在太陽城，無論那種年齡段的老人，選擇哪種住宅，都會享受到積極活躍的老年生活方式。每人每年繳納一定費(fèi)用，就能享受室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球、推圓盤游戲嘗草地保齡球、健身和娛樂中心等設(shè)施。另外，在社區(qū)內(nèi)，還有各種各樣的俱樂部，是老年大學(xué)的組成部分，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國畫兒。太陽城的建筑、管理、經(jīng)營一切以老人為中心。這里還有個規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。

●日本港北新城

日本港北新城把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加活潑多彩。港北新城把老少戶住宅(二代居)、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭祝老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。