蘭州樓市出臺的“限購令”從4月14日正式實施。具體內容如何呢?今天我們就一起來了解一下吧!
蘭州關于進一步加強房地產市場調控強化房地產市場監管的意見
為切實做好我市房地產市場調控，強化房地產市場監管，進一步促進我市房地產市場健康平穩發展，堅決遏制投資性購房和投機性購房。根據國家“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產市場調控精神以及甘肅省房地產市場調控和保障性安居工程領導小組《關于加強房地產市場調控工作的通知》(甘調控組〔2017〕2號)相關工作要求，特制定本意見。
一、加強房地產市場調控
(一)實行全市商品房價格備案制度
實行商品房“一房一價”備案制度，各開發企業新建商品房項目在開盤銷售之前，需向物價部門申報新建商品房銷售價格備案，商品房上市交易時，商品房交易網簽價格不得高于備案價格。
1月1日以后取得預售許可證但至今未售完的商品房，需向物價部門補辦價格備案。
(二)實行區域性限購政策
對城關區、七里河區、安寧區范圍內的新建商品住房、二手住房實施限購(含高新區、經濟區、九州開發區，不包括高新區榆中園區)。以家庭(包括配偶及未成年子女)為單位，非蘭州市戶籍家庭在限購區域內已有一套(含一套)以上住房的，不得在限購區域內再次購買新建商品住房及二手住房;蘭州市戶籍家庭(家庭成員中至少有一名為蘭州市戶籍或一名駐蘭部隊現役軍人、現役武警)在限購區域已有兩套(含兩套)以上住房的，不得在限購區域內再次購買新建商品住房及二手住房。
(三)實行區域差別化住房信貸政策
在限購區域內執行差別化的貸款首付比例和貸款利率。其中，對于申請商業性個人住房貸款購買首套住房的居民家庭，首付款比例調整為不低于30%;對已擁有1套住房且無購房貸款記錄或相應購房貸款已結清的蘭州市戶籍居民家庭，為改善居住條件申請商業性個人住房貸款購買住房，首付款比例調整為不低于40%;對已擁有1套住房且相應購房貸款未結清的蘭州市戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房，首付款比例調整為不低于50%，且貸款利率不低于基準利率的1.1倍。
二、強化房地產市場監管
(一)規范商品房銷售行為
一是嚴格按照國家發展和改革委員會發布的《商品房銷售明碼標價規定》的通知(發改價格〔2011〕548號)及甘肅省發展和改革委員會印發《甘肅省商品房銷售明碼標價實施細則》的通知(甘發改價檢〔2011〕531號)等相關規定，要進行明碼標價，一房一價。各房地產開發企業在取得商品房預售許可證10日內必須開盤，同時要一次性公開全部銷售房源，不得發布虛假房源信息和廣告;不得在未取得預售許可證前銷售商品房;不得捂盤惜售或者變相囤積房源;不得在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用;不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格。如存在上述違法違規行為，由監管部門責令限期整改，逾期不改的，由監管部門對其依法進行嚴厲查處。
二是加強商品房預售資金監管。各房地產開發企業必須嚴格執行商品房預售資金監管的有關規定，對未按照規定使用新建商品房預售資金、未按規定將預售房價款存入監管賬戶及以收取其他款項為名變相逃避監管的，由監管部門責令限期整改，逾期不改的，由監管部門暫停其監管資金撥付或關閉該項目商品房買賣合同網上簽約。
(二)加強房地產中介機構監管
一是實行房地產中介機構屬地化管理。根據國務院《關于印發2017年推進簡政放權放管結合優化服務改革工作要點的通知》(國發〔2016〕30號)及甘肅省《關于印發2017年推進簡政放權放管結合優化服務改革工作要點的通知》(甘政發〔2016〕65號)等相關工作要求，進一步推進政府監管體制改革，加快構建事中事后監管體系。按照“權力下放、重心下移”工作原則，將中介機構備案審核權限從市住房保障和房產管理局下放至各縣區(含蘭州新區、高新區、經濟區、九州管委會)房地產行政主管部門，推進市縣兩級市場監管領域綜合行政執法改革，強化基層監管力量，落實相關領域綜合執法機構監管責任。
中介機構備案審核權限下放后，由各縣區(含蘭州新區、高新區、經濟區、九州管委會)房地產行政主管部門開展房地產中介經紀機構備案審核及中介代理行為的日常監管。由房產、人社、工商、物價、中介協會等相關單位聯合建立跨部門、跨區域的執法聯動響應和協作機制，實現違法線索互聯、監管標準互通、處理結果互認，消除監管盲點，降低執法成本。同時，加強行業自律，鼓勵公眾參與市場監管，發揮媒體監督作用，充分發揮社會力量在強化市場監管中的作用。
二是進一步規范房屋中介代理行為。凡在我市從事專業代理銷售的房地產中介服務機構，應在從事銷售代理活動前到縣區房地產行政主管部門進行備案，其工作人員必須經過專業培訓方能從事銷售代理工作。在提供居間代理服務過程中不得發布不實的價格和銷售進度信息，誘導購房者購買;不得私設交易資金監管賬戶并收取任何交易資金;不得違規代理銷售，發布虛假房源;不得以任何理由向客戶推薦不實施交易資金監管，嚴禁協助客戶隱瞞申報價格，唆使客戶簽訂不符合市場實際價格的交易金額或“陰陽合同”;不得違規發布未取得《房屋所有權證》或者《不動產權證》的商品房、經濟適用住房及各類保障性住房的廣告或為此類房屋提供代售代租服務;不得與他人串通炒賣房號或期房;不得利用虛假信息收取中介服務費;不得違規開展金融業務。如存在上述違法違規行為，各監管部門依法進行嚴厲查處;對情節嚴重的取消其備案資格并在媒體進行曝光;對構成犯罪的，移交司法機關處理。
三是加強房地產中介機構備案制度。根據住建部《房地產經紀管理辦法》規定，各房地產中介機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在縣區房地產行政主管部門備案。對已領取工商營業執照的房屋中介機構，由轄區工商行政管理部門將登記情況適時告知轄區房地產行政主管部門，轄區房地產行政主管部門對符合備案條件的中介機構進行備案;對不符合備案條件的中介機構，轄區房地產行政主管部門適時告知轄區工商行政管理部門，由工商行政管理部門依法限期改正。
本《意見》自發布之日起實施，有效期五年。
延伸閱讀：蘭州樓市“限購令”出臺 開發商不退定金怎么辦?
3天前，蘭州樓市出臺“限購令”并開始實施。一時間引起樓市的強烈關注，同時“限購令”開始顯現出威力。4月19日，一些讀者反映，“限購令”實施，對貸款條件和兩套房用戶購房有了明確的門檻和限購措施，兩房戶也不能再買房了，但他們之前與房地產開發商已經簽訂的認購書是否作廢?但如果開發商不退定金又該怎么辦呢?
A 反映：房子買不成了，5000元定金難退還
崔女士說，4月11日，她在安寧區看中了一套高層商品房，并于當天與開發商簽訂了房屋認購書，繳納了5000元作為定金，但是還不到一周，蘭州市就出臺了樓市區域“限購令”，她仔細研究了限購政策，安寧區在限購之列。而且她已經有了兩套住房，更在被限購之列，同時還涉及貸款的問題，她想安寧的這套房是買不到了。于是就在18日，這是交納首付期限的最后一天，她找到了開發商售樓人員，說明理由，要求解除合同，退還5000元定金，但開發商向她保證說，開發商與十多家銀行有合作，限購貸款只在四大國有銀行，其他一些銀行可以提供貸款，讓她放心。至于安寧區在限購之列的問題，開發商向她的解釋是，他們當初在拿地時是通過皋蘭縣拿的地，所以不在限購之列，辦理房產證沒問題。崔女士對于開發商的話卻不相信。“誰知道他們通過什么手段貸款，到時候給我整成小額貸款，成高利貸咋辦，另外他們說他們是央企，蘭州“限購令”管不著，我也不敢相信啊，他們反正就是不退5000的定金。”
甘肅泫源律師事務所的宋有強律師指出，政府出臺“限購令”，做出限購具體舉措，但一些開發商的工作人員提出可以幫助解決問題，本身就存在誤導與欺騙，且足以讓消費者產生誤解。他表示，在樓市調控限購的大背景下，不少人從中嗅到了商機，打起“擦邊球”。許多機構針對條件不符的購房者“購房難”的問題，衍生出了各種業務，開發商也會在此為買家指路，雙方得以互利。律師提醒，這種做法，購房者將承擔的風險較大，限購者最好不要抱著僥幸心理嘗試。
B 律師：賣方應當將收受的購房款本金及利息或者定金返還買房人
已經簽訂房屋認購書，在法律上有了約束，那么遇到政府“限購令”，認購書還有效嗎?
宋有強律師說，“限購令”具體在何時出臺、限購套數、戶籍與非戶籍居民是否區別對待、有沒有緩沖期，一般房地產買賣的交易雙方均無法預見，且“限購令”自發布之日起便生效，應屬“不可歸責于當事人雙方的事由”“導致商品房買賣合同不能繼續履行”“非不可抗力造成的不屬商業風險的重大變化”的客觀情況，“繼續履行合同顯失公平，不能實現合同目的”。故“限購令”屬情勢變更。受不利影響的一方當事人有權請求人民法院或仲裁機構變更合同內容或解除合同。
另據了解，因政策原因，在貸款環節出現問題而產生糾紛的，根據最高人民法院關于商品房買賣案件的司法解釋第二十三條，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及利息或者定金返還買受人。
