11日上午，揚州樓市調控靴子落地??包含15條措施的《市政府關于進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》一石激起千層浪，除了對表上周住建部和國土部聯合發文要求的常規調控條款，“揚州版”調控更是將新房、二手房全面納入“限賣”范疇，堪稱目前國內樓市“限賣”調控“系列”中聲色最為嚴厲的一個。

揚州樓市15條新舉設置已購商品住房轉讓年限，第七條明確：在市區范圍內戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區范圍內戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有權證》或《不動產權證書》未滿2年的，不得上市交易。公證機關不得辦理協議手續。此舉意味著，揚州樓市進入全面“限賣”時代。

無論新政前后購買的新房和二手房，均納入取證后2年內不得上市的“限賣”序列，如此，將牢牢“摁住”流通市場。揚州新景祥公司項目經理谷春晨認為，2年不許賣房的規定基本上把投資客拒之門外了，因為現在基本都是期房銷售，拿房周期就要2年，再加上2年的禁售期，前后4年多，按照現在的政策環境，到那時候什么行情很難預期，所以新政對于剛需而言肯定是大大的利好，對于利用高杠桿買房且擁有多套房的人來說，則打擊不小。

“調控政策是在預料之中。”在揚州做老師的馮先生說，揚州近期房價“陡漲”源于近期地價節節上攀，尤其是3月初拍出了8000多元/平方米樓面價的地王，讓市場漲價預期更加強烈。“其實春節前，揚州市區還有不少萬元以下的樓盤，但是這次拍賣后，房市明顯火爆起來，西區幾個樓盤都被一掃而空，二手房幾乎是一天一個價，不到一個月很多房子的價格就漲了30%，現在西區基本上無房可賣，那些零星有房的價格都在14000元/平方米以上。”

已經退休的老李最近經歷了搶房無果的無奈，3月初，他在揚州西區一家售樓處登記，銷售員讓他放心，88平方米的小戶型之前并不搶手，應該能夠買到。結果兩天后的一個夜里，這家樓盤突然宣布開盤，1萬元/平方米的房源在半小時內一售而空，老李卻沒有接到銷售的電話。“對我們剛需而言，調控是一個好消息，至少讓大家緊張的情緒有個舒緩。”

按照國家統計局統計，至今年2月，揚州房價已19連漲。2月揚州房價環比漲幅0.9%，與廣州、海口、韶關并列70個大中城市第4位，明顯“冒頭”。當前揚州樓市供需矛盾較為突出，市場房源需求量遠遠大于市場供給量，除本地需求外，由于揚州城市宜居度較高，一直不乏外來購房需求。2015年外地人在揚購房比例達到27.7%。去年一、二線熱點城市限購、限貸后，不少投資需求也外溢至揚州，外地人在揚州購房比率進一步提升，供需更為不平衡，平抑房價存壓。

全面“限賣”，或將在較短時間內讓當地樓市漲價心理預期產生逆轉。而揚州“樓市15條”里，還有不少有“含金量”的舉措。如回應上周住建部、國土部聯合下發的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》精神，編制商品住宅用地供應計劃，明確2017年6月30日前編制完成揚州市區住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃和三年(2017-2019年)滾動計劃，并向社會公布;建立土地供應定期分析和信息發布制度，及時公布土地供應和待開發上市量相關信息;加大力度清理存量土地，對超過2年不開發、配套設施未先建到位的，逐一清查處理;設立商品住宅用地市場準入條件，并設定土地拍賣最高限價制度。

發揮綜合治稅調控作用、大力發展住房租賃市場、加大房地產市場監管力度等，也寫進“15條”。

“事實上，調控對土地市場管理和商品房價格管理都很有力度，首先就是大房企拿地受到限制，因為條文規定，在市區已經取得土地但尚未開發的企業，不得參與土地競拍，并且一家公司在一次拍賣中只能競拍一塊土地。”谷春晨說，土地是房地產市場源頭，上游健康了，房價才能穩定，揚州就是希望防范面粉貴過面包的情況。

“限賣”，正成為當前各地樓市調控的新思路。4月8日晚間，常州市發布《市政府辦公室關于加強全市房地產市場調控工作的意見》，調整住房交易政策方面規定：新購買商品住房(包括二手住房)的，取得產權證后滿2年方可上市交易。而4月1日啟東發布的樓市新政中更已提出：非啟東籍居民在啟東購買一手房的，從網簽之日起三年內不得上市交易;非啟東籍居民在啟東購買二手房的，從產權變更之日起三年內不得上市交易。

“限賣”背后，都是樓市當前出現由投資需求引導的快速升溫的異動，以及由此帶來的供需失衡的現狀。

常州自伊始便開始實施“三年不供地”政策，嚴格控制經營性開發地塊上市，2015年末，常州庫存量高達560萬平方米。但伴隨庫存的逐步去化，供不應求的矛盾開始凸顯：2017年常州樓市在去庫存大背景下快速回暖，市區商品住宅成交635萬平方米，市區商品住宅實際供應僅321萬平方米。2017年是“三年不供地”的最后一年，而正當土地市場面臨“開閘”局面時，住宅市場卻開始“限賣”，拽住市場升溫的可能性無疑大大降低。

啟東是教育重地，是上海北大門，也是一線市場購買力外溢的城市之一，多重刺激之下，樓市反應迅速。這也促成當地樓市調控。

只不過，相較揚州，常州和啟東“限賣”政策殺傷力較為溫和，兩地僅瞄準新政后購買的新房、二手房，新政前已購買的房源不“限賣”。

記者統計發現，目前全國已有廈門、福州、廣州、青島、成都、常州、珠海、惠州、揚州、啟東10個城市“限賣”。對此，南京林業大學城市與房產研究中心主任孟祥遠分析，出此“新招”，旨在降低市場流動性，促使“池中水”流速減緩、成交量進一步走冷，繼而震蕩投機者的心理預期和走向。

截至目前，我省已陸續有南京、蘇州、無錫、徐州、南通、常州等城市對樓市實施嚴格的調控政策。南京、常州、句容更是多次加碼樓市調控政策。從調控手法看，常州、揚州、啟東“限賣”，南京、蘇州、無錫、句容限購、限貸，徐州、連云港公積金貸款首付比例提高，同時三套房停止放貸。

相關分析師認為，當下，樓市呈現出“城市圈+限售+認房認貸”的調控新特征，而3月新一輪樓市調控政策收緊后，多地新開盤認購率已出現下滑現象。

揚州市人民政府文件

揚府發〔2017〕49號

市政府關于進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的通知

各區人民政府，市各委辦局，市各有關單位：

為貫徹落實國家對房地產市場分類調控、因城施策的總體要求，根據住房城鄉建設部、國土資源部《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》精神，按照“房子是用來住的，不是用來炒的”總體定位，現就進一步促進市區房地產市場平穩健康發展通知如下：

一、加強商品住宅用地市場管理

1、編制商品住宅用地供應計劃。2017年6月30日前，編制完成揚州市區住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃和三年(2017-2019年)滾動計劃，并向社會公布。建立土地供應定期分析和信息發布制度，及時公布土地供應和待開發上市量相關信息。

2、明確商品住宅用地市場準入條件。只有取得房地產開發資質的企業，才有資格參與商品住宅用地的招拍掛;市國土部門會同有關金融機構負責對參拍企業進行自有資金來源審查;同一競拍人(含子公司、分公司)在同一批次土地拍賣中最多只能競得一塊住宅用地;在市區已取得土地的房地產企業如有尚未開發(未取得建設工程施工許可)的商品住宅地塊，不得參與市場競拍。

3、加大力度清理存量土地。對超過2年不開發、配套設施未先建到位的，逐一清查處理。

4、加強商品住宅用地成交價格的控制。按照地塊確定土地出讓條件和建設要求，明確地塊公建配套，合理設置商品住宅用地的掛牌起始價、指導價和最高限價;當土地競拍達到指導價時，將住房銷售模式由預售改為現房銷售，當土地競拍達到最高限價時，中止現場競價，對有意繼續競價的企業采用現場搖號方式確定中拍人。

二、加強商品住房價格管理

5、嚴格實施普通商品住房價格備案制度。房地產開發企業應合理確定并申報商品住房價格，經市物價部門備案后，一次性公開全部準售房源及每套住房價格，嚴格執行明碼標價和“一價清”制度。實際銷售價格不得高于備案價格。同一批次分批銷售時，不得提高銷售價格。嚴禁將商品住房總價不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價格、捆綁銷售車位(庫)。

6、強化商品住房價格監管。市物價部門要加強對商品住房的成本核算，備案價不得高于周邊地塊同類產品住房的價格，下一批次備案價格不得高于上一批次同類型住房成交均價，及時查處違反明碼標價規定、價格欺詐等價格違法行為。市房管部門對違反商品住房價格管理的行為，一律暫停項目網簽，暫緩商品住房的預售許可手續辦理。

三、規范商品住房市場交易行為

7、設置已購商品住房轉讓年限。在市區范圍內戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區范圍內戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有權證》或《不動產權證書》未滿2年的，不得上市交易。公證機關不得辦理協議手續。

8、預售商品住房不得用于抵押。房地產開發企業在取得商品住房預售許可證后應按照預售許可內容對外進行銷售，不得將已辦理預售許可的商品住房用于抵押融資;金融機構不得接受房地產開發企業用已辦理預售許可的商品住房作為抵押物。

9、嚴控新建商品房備案合同變更。市房管部門在新建商品住房合同網簽備案后，1年內不得辦理購房人變更手續;已撤銷備案合同的商品住房，1年內不得再次辦理合同備案手續。

10、發揮綜合治稅調控作用。由市地稅部門牽頭，物價、房管等部門配合，根據揚州房價變動的實際，調整市區范圍內各小區商品住房交易的最低價格，作為二手房交易納稅評估的基數。

11、大力發展住房租賃市場。堅持租售并舉，以服務小微企業和創業就業為導向，多渠道籌集租賃住房房源，采用“互聯網+房屋租賃+生活服務”的方式，建設揚州市住房公共租賃平臺，為廣大創業就業者提供線上房產信息服務、線下交易和生活服務，推動“就業、創業、置業”有機融合，打造宜居城市“新名片”。

四、加大房地產市場監管力度

12、健全房地產市場監管聯動工作機制。加強房地產開發項目質量、安全、環境配套及銷售行為的監管力度，進一步規范房地產開發經營行為。

13、建立健全市場信用評價和失信懲戒機制，對房地產開發企業及房地產經紀機構的違法違規行為予以公開曝光,并納入企業信用檔案,由相關部門實施聯合懲戒。

14、對于偽造證明材料、虛構市場交易情況、進行虛假宣傳、發布虛假數據、制造市場恐慌、擾亂房地產市場秩序的，對房地產開發企業暫停其資質申報，已取得預(銷)售許可的暫停網簽，停止辦理其后續預(銷)售手續;對房地產經紀機構依法給予停業整頓等行政處罰，直至吊銷營業執照。

15、對國家公務人員違反本通知要求的依法依紀追究相應責任。

五、本通知所指市區含廣陵區、邗江區、江都區、經濟開發區、生態科技新城和蜀岡?瘦西湖風景區。

六、本通知自2017年4月11日起實施。

揚州市人民政府

2017年4月10日

揚州市人民政府辦公室

2017年4月10日印發