2017年，中國樓市波瀾再起。截至目前，全國共有17個城市啟動或升級限購限貸措施，差別化信貸成為新一輪調控的著力點。

多地出臺樓市限購或升級措施

3月，房地產市場傳統的“金三”行情面臨收官，受多地政策收緊的影響，樓市整體成交同環比再度回落。其中，一二線城市同環比均有不同程度的下降，三線代表城市環比增幅收窄。

從上周交易情況來看，中國指數研究院監測的24個代表城市中，半數城市交易環比下降。24個城市整體交易量環同比跌幅分別為5.9%和28.1%。

其中，一線城市環同比跌幅分別為2.2%和44.5%，其中深圳同比降幅最為明顯，接近九成，北京、上海次之。

二線城市環同比分別下降8.6%和23.0%，其中杭州同比降幅超過六成，三亞次之。

三線城市交易量環比微弱上漲2.6%，同比則下跌16.1%。

值得一提的是，近期北京、杭州、成都等地先后出臺新一輪樓市調控政策。其中，北京市繼“3?17”重磅調控之后，針對商辦市場調控措施也宣告落地。3月26日發布的《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》規定，新建商辦最小分割單元不得低于500平方米，在建商辦只能銷售給公司，二手商辦銷售要符合嚴格條件，并且“商業銀行暫停對于個人購買商辦的個人購房貸款”。

亞豪機構市場總監郭毅認為，這一新規將未建、在建、在售以及二手商辦產品全部囊括，完全阻斷了個人購買商辦產品的渠道，對于蒸蒸日上的商辦市場來說成為一記“強擊”，商辦與純商住宅兩分天下的局面也將結束。

“近期，北京市場進入頻繁調控周期，從‘3?17’新政開始，接下來對離婚以及學區房的限制，再到‘3?26’對于商辦的收緊，這些調控均緊扣中央去年提出的‘房子是用來住的，不是用來炒的’基調，是為了實現‘2017年房價環比不上漲’這一調控目標。”郭毅分析表示，一系列的樓市調控，收緊力度堪比2011年的“史上最嚴厲調控”，因此對于市場成交的制約也將直接而有效，在商辦“末班車”效應褪去之后，預計3月底及4月北京商品住宅市場成交量也將快速降溫。

事實上，今年春節過后，密集的樓市調控措施在全國多地先后出臺。

截至目前，已有近30個地市相繼出臺限購或限購升級措施，差別化信貸是新一輪調控的著力點。從全國調控城市來看，新一輪的調控主要分布在熱點一二線城市及環一線城市周邊縣市。

一位克而瑞地產研究分析師對《經濟參考報》記者表示，一方面，熱點一二線城市調控不斷加碼升級。截至目前，北上廣深全部執行“認房又認貸”政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至五年。

另一方面，環一線城市及其他熱點三四線城市加入限購、限貸。與那輪限購、限貸政策多集中在一二線城市有所不同，本輪限購陣營開始加入了一線周邊縣市及省內熱點城市。

該分析師認為，隨著近期多城市紛紛提高購房首付比例，尤其是二套房首付普遍提至60%甚至個別達80%，再由央行和銀監部門配合對商業銀行房貸投放進行窗口指導，無疑熱點一二線和環一線的三四線城市投資性房貸將全面收緊，首付增加且利率上升，而同時對剛需仍將全力支持，對其他庫存型三四線城市全力支持，體現了因城施策的調控思路。

“總體來說，未來房地產行業政策重點關注兩個方面，一方面是落實增加土地合理供給的政策，另一方面則是收縮信貸杠桿，引導資金脫虛向實，擠壓投機資金的獲利空間的政策。”上述分析師進一步指出，基于這樣的內在邏輯和當前市場過熱的事實，緊縮調控預計將全年維持，而且還將有更多城市升級調控、加入“認房又認貸”的隊伍，躋身限購限貸行列。

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多地調控再升級

3月17日，北京、廣州、鄭州、石家莊四地在同一天出臺樓市調控措施。北京二套房認定將采取“認房又認貸”的方式，即便在北京無住房，但曾經有過商業性住房貸款記錄或公積金貸款記錄的，再購房時也被認定為購買第二套房產。同時，北京還將購買二套普通自住房的首付比例提高至60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

石家莊要求非本市戶籍居民暫不得購二套房，同時提高了首付比例。鄭州宣布凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之后的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。廣州發布的新政要求單身限購一套住房、非本市居民連續繳納社保取得購房資格的年限由3年延長至5年。

隨后的3月18日和19日，長沙和保定又出臺調控措施。長沙暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房。保定暫停向擁有主城區3套及以上的本市戶籍居民家庭出售主城區新房及二手住房。

方正證券房地產行業首席分析員夏磊認為，2017年以來，北京、廣州等一線城市，二手房市場持續升溫，石家莊、鄭州等城市，新房市場持續火爆，引發監管層關注。在“因城施策”的大背景下，各地政府守土有責，從限購、限貸兩個層次著手穩定市場。

記者梳理發現，此次出臺樓市調控措施的城市不再限于曾經熟悉的大城市和熱點城市，許多熱點城市周邊的城市甚至縣城也加入了收緊樓市的行列。比如，環北京地區的涿州、淶水、崇禮，環上海的嘉善縣，環南京的滁州，環福州的連江等，都于近期出臺了樓市調控措施。

中原地產首席分析師張大偉認為，2017年“930新政”以來，一線和部分二線城市房價過快上漲的虛火被基本抑制后，購房需求出現外溢，一二線城市房價上漲的預期擴散到了周邊城市，助推了周邊城市房價的上漲，在北京、上海、深圳周圍表現得較為明顯。周邊城市市場過快上漲的趨勢，使得一些地方政府出臺了調控措施。

供需兩端同發力

夏磊認為，出臺樓市收緊措施的城市短期市場會趨于平穩，對市場情緒起到及時降溫的作用。調控有利于篩選出真正的剛需，引導投資需求適當轉向。

2017年的《政府工作報告》提出，加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。

遏制熱點及熱點城市周邊房價過快上漲的趨勢，需要從供需兩端發力。需求方面，一些城市出臺了限購、限貸政策，防止投資投機性需求過多進入市場。樓市調控同樣需要從供給端發力，正如《政府工作報告》所要求的，“房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”。

在一些熱點城市，土地供給不足是導致房價過快上漲的重要原因。國土資源部部長姜大明在兩會期間表示，將進一步規范土地市場秩序，遏制炒作土地的投機行為。住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積。

北京市目前加快了土地供應節奏。北京市3月17日出臺的相關文件稱，北京市目前已供應商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應計劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應量的7.3倍。三季度末將完成全年商品住宅用地供應計劃260公頃，是去年全年實際供應量的2.5倍。加大住宅用地有效供給，對緩解供需矛盾、引導市場預期將發揮明顯作用。

對于從供給側發力解決熱點城市房價過快上漲的問題，綠地 集團董事長張玉良在“中國發展高層論壇”上提出，用新型城鎮化和城市群的思路，在大城市周邊發展特色小城、衛星城，通過大交通，也就是打通大城市和特色小城和衛星城之間的交通，也有望達到增加供給的效果。

嚴控投機性信貸

信貸歷來與房地產市場關系密切。一旦信貸資金過度向房地產業聚集，將積累泡沫，不利于實體經濟發展。

國家發展改革委主任何立峰在“中國發展高層論壇2017年會”上表示，中國經濟發展面臨的三大結構性失衡，其中之一是房地產和實體經濟失衡。大量資金涌入房地產市場，曾一度帶動了一線和熱點二線城市房價過快上漲，進一步推高實體經濟成本。因此，要控制信貸資金過度流向房地產業。

國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微在此間發言時提到，從2017年開始，房價在一些熱點城市過快上漲的主要原因是大量非銀行資金，包括實業、企業的資金、資本市場的資金大量進入房地產，帶動了整個房地產價格的快速上漲。“我們認為當前房價還是存在著泡沫風險。”

中國銀監會主席郭樹清也在不久前介紹，目前銀行貸款大概四分之一投向房地產，2017年新增貸款中有45%是房地產貸款。在金融調控方面，希望銀行從自己的實際出發，穩健、審慎地把握對房地產市場的資金投放，包括對開發商和居民個人。

中國銀監會副主席王兆星說，從銀行角度來說，我們更希望房地產市場穩定、健康發展，既不能出現巨大的泡沫，也不愿意看到出現巨大波動。所以，在房地產信貸政策方面，對帶有泡沫和投機性的房地產信貸需求要加以限制。