海南農(nóng)村宅基地新政策

海南省農(nóng)村居民建房指導意見

為加強農(nóng)房規(guī)劃建設管理，提高農(nóng)房建設的規(guī)劃、設計、施工和管理水平，改善與提升農(nóng)村建設風貌，根據(jù)《海南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《海南省土地管理條例》、《海南省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》、《海南省農(nóng)村居民建房審批辦法》等法律法規(guī)及規(guī)范性文件，結(jié)合我省實際。現(xiàn)就規(guī)范農(nóng)村居民建房管理提出意見：

一、基本原則

(一)規(guī)劃引領(lǐng)，有序建設。堅持先規(guī)劃后建房，做到建設有規(guī)劃，管理有依據(jù)的要求。從農(nóng)村實際出發(fā)，立足保護耕地和自然生態(tài)環(huán)境，合理規(guī)劃村莊布局，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，科學安排農(nóng)村公共基礎設施建設。所有村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村居民建房須按照規(guī)劃有序開展，規(guī)劃區(qū)外不得違規(guī)建設。

(二)依法合規(guī)，簡便高效。農(nóng)村居民建房應當遵守國家、省有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理的法律法規(guī)，堅持先規(guī)劃后審批，先審批后建設;農(nóng)村居民有建房需求，而規(guī)劃沒有經(jīng)過審批的，可暫按專家評審意見修改完善的村莊規(guī)劃實施規(guī)劃管理，并將農(nóng)房報建材料報市縣規(guī)劃主管部門備案;所有審批手續(xù)應依規(guī)限時辦結(jié);既依法保護農(nóng)民建房的合法權(quán)益，又要堅決制止違法違規(guī)建房行為。

(三)政府主導，村民主體。農(nóng)村居民建房管理涉及農(nóng)民群眾切身利益，是一項綜合性系統(tǒng)工作，各級黨政領(lǐng)導應高度重視，通過規(guī)劃引領(lǐng)、政策扶持、加強監(jiān)管，引導農(nóng)村居民住宅依法有序建設;需要充分尊重村民的主體地位，發(fā)揮村民自治作用，尊重村民意愿，維護村民合法權(quán)益，調(diào)動村民建房報建的積極性。

(四)節(jié)約集約，一戶一宅。嚴格土地管理，依法保護耕地資源，嚴禁違規(guī)占用基本農(nóng)田。積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村集體建設用地整理，大力開展空心村整治和危房改造，盤活農(nóng)村宅基地資源。貫徹落實一戶一宅政策，探索建立完善宅基地回收流轉(zhuǎn)機制。

(五)統(tǒng)一風貌，凸顯特色。各地應結(jié)合農(nóng)村實際，編制具有地方文化特色、經(jīng)濟適用、功能完善的建筑設計標準圖集，免費提供給農(nóng)村居民建房選用。原則上以自然村為單位選擇風格造型，確保一定范圍內(nèi)建房風貌的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

二、抓好農(nóng)房建設管理的重要環(huán)節(jié)

(一)加快制定和完善村莊規(guī)劃，為農(nóng)房報建提供基本依據(jù)。各市縣規(guī)劃主管部門應加快推進村莊規(guī)劃的編制和審批工作，為村莊規(guī)劃建設管理提供基本依據(jù)。要做好村鎮(zhèn)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃、林業(yè)規(guī)劃等的銜接工作，加強規(guī)劃的可實施性。村莊規(guī)劃應充分征求村民意見，并經(jīng)村民會議或村民代表會議討論同意。做好村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理法規(guī)與規(guī)劃成果宣傳工作，所有經(jīng)批準實施的村莊規(guī)劃都要張榜公布，讓村民真正了解規(guī)劃、執(zhí)行規(guī)劃、監(jiān)督規(guī)劃實施。

(二)加強宅基地管理。農(nóng)村居民實施建房前應當依法取得宅基地使用權(quán)，農(nóng)村居民每戶只能擁有一處劃撥宅基地，且不得超過175平方米。各市縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要根據(jù)本地區(qū)農(nóng)村集體建設用地面積、農(nóng)村人口數(shù)量、宅基地需求等，統(tǒng)籌合理安排部分農(nóng)村空閑建設用地、新增建設用地用于農(nóng)村居民住房建設。同時，探索建設宅基地退出獎勵機制，鼓勵農(nóng)村居民將依法取得，但長期不使用的宅基地退回集體經(jīng)濟組織，對主動退回的農(nóng)村居民給予適當獎勵。

(三)規(guī)范農(nóng)房建設規(guī)劃許可審批程序。本著簡化辦事程序，暢通審批渠道，提高服務質(zhì)量的要求，全省農(nóng)村建房報建實行“一表一證”制度。符合條件的建房戶提出建房申請，并填報《農(nóng)村居民建房報建申請表》，經(jīng)村民小組、村委會討論同意，并在村小組和村委會公示。公示后報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理所審核，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理所及國土所聯(lián)合對建房現(xiàn)場查勘審核，審核同意后報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批，核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，并將審批許可內(nèi)容在建房戶所在村委會公示。村民建房前，應向鄉(xiāng)鎮(zhèn)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所申請放線開工建設。要求將農(nóng)村危房改造戶全部納入報建管理，按照流程要求辦理相關(guān)報建手續(xù)，對其他農(nóng)村居民建房報建起帶動和示范作用。

(四)加強農(nóng)房設計和風貌管理。農(nóng)房設計應彰顯海南民居建筑風格，體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保原則，滿足防風抗震、防災減災的要求，積極推廣近年我省臺風災后農(nóng)房重建中總結(jié)的防風抗風施工工藝和做法。農(nóng)房建設應體現(xiàn)海南地域特征、鼓勵選用《海南省鄉(xiāng)村特色民居建筑方案設計圖集》中的民居建筑設計方案。各市縣還應建立健全農(nóng)房風貌建設管理的長效機制，明確農(nóng)房建設風貌管理要求，確保農(nóng)房風貌建設制度化、規(guī)范化。鼓勵農(nóng)村危房改造戶采用政府提供的標準設計圖集，可將農(nóng)村危房改造補助資金中的市縣配套部分作為農(nóng)房建設風貌引導和獎勵資金。

(五)切實加強農(nóng)房施工管理。各市縣住建部門及其建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督機構(gòu)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當依據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》等法律法規(guī)，切實加強對農(nóng)房建設質(zhì)量安全的監(jiān)督巡查和技術(shù)指導，落實農(nóng)房建設各方主體的質(zhì)量安全責任。各市縣還要加強對農(nóng)房建設施工單位、工匠和承包人管理，杜絕施工承包方(“包工頭”)私自改變農(nóng)房設計方案，切實解決農(nóng)房”火柴盒“、”麻將條“等呆板建筑形象。

三、保障措施

(一)切實加強組織領(lǐng)導。各市縣要高度重視農(nóng)房報建管理工作，要堅持黨政一把手親自抓，負總責，住建、國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、環(huán)保、民政、公安等部門互相協(xié)調(diào)配合的工作機制。加大宣傳力度，強化政策導向，完善管理機構(gòu)。各市縣要結(jié)合地方實際，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定及本《意見》抓緊制定農(nóng)房建設管理具體實施流程及細則等相關(guān)文件。

(二)完善機構(gòu)和人員配備。為解決村民建房審批不便的問題，要求各市縣結(jié)合地方實際情況，保證鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理人員必須到崗到位，履行鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理職責;鄉(xiāng)鎮(zhèn)應在鄉(xiāng)鎮(zhèn)便民服務中心設農(nóng)村建房報建窗口，專職負責村民建房報建業(yè)務;各行政村應配備農(nóng)村建房協(xié)管員，指導建房戶填報并上報《農(nóng)村居民建房報建申請表》，做到“有人做事，有權(quán)管事”，農(nóng)民在家門口就能把建房審批辦理好。

(三)發(fā)揮農(nóng)民的主體作用。要通過規(guī)劃引領(lǐng)、政策扶持、加強監(jiān)管，引導農(nóng)村村民住宅依法有序建設。要充分尊重村民的主體地位，發(fā)揮村民自治作用，在尊重村民意愿的前提下，引導制定切合實際的村規(guī)民約來進一步規(guī)范村民建房行為。有條件的村可以在村兩委的領(lǐng)導下成立建房理事會，專門負責村民建房的審查監(jiān)督管理工作。

(四)加強宣傳引導。充分利用廣播電視、報刊、標語、網(wǎng)絡、公益廣告欄和宣傳片、宣傳欄等各種媒介，以群眾喜聞樂見的方式加強村鎮(zhèn)規(guī)劃和風貌建設宣傳，在村莊文化室、宣傳欄等張貼村莊規(guī)劃圖，大力營造建房報建氛圍。通過宣傳讓村民真正了解規(guī)劃、執(zhí)行規(guī)劃、監(jiān)督規(guī)劃實施。

(五)切實加強執(zhí)法監(jiān)管。要通過多種途徑，深入農(nóng)村廣泛宣傳農(nóng)房建設規(guī)劃、用地、質(zhì)量安全監(jiān)管法律法規(guī)，增強農(nóng)民群眾的守法意識，引導農(nóng)民群眾依法建房。深入貫徹落實《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，《海南省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》、《海南省農(nóng)村居民建房審批辦法》，從源頭上為農(nóng)房建設管理提供法制保障。各市縣要加強農(nóng)村地區(qū)建房活動的巡查，結(jié)合我省三年打違整治專項行動，制定切實可行的工作方案，開展農(nóng)村違規(guī)違法建設專項整治行動，依法及時查處各類違法和違規(guī)建房行為，保障農(nóng)房建設健康有序發(fā)展。

(六)加強農(nóng)房建設技術(shù)服務。各市縣要有計劃地組織大專院校、科研機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、學會和規(guī)劃、設計、施工、監(jiān)理單位的專業(yè)技術(shù)人員深入農(nóng)村，為廣大農(nóng)村建房戶提供技術(shù)服務。允許注冊建筑師、注冊結(jié)構(gòu)工程師以個人名義進行農(nóng)房設計。引導和支持不同工種的農(nóng)村建筑工匠合伙組建建筑勞務承包企業(yè)，專業(yè)從事農(nóng)房建筑施工，大力推進農(nóng)村建筑工匠隊伍建設。各市縣建設行政主管部門要有計劃地開展農(nóng)民建筑工匠技能培訓，對經(jīng)培訓考核合格的，發(fā)放培訓合格證書。

(七)加大政策扶持力度。各地應按《海南省人民政府關(guān)于加強村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理工作的意見》(瓊府[2011]53號)要求，減免農(nóng)村居民建房報建各種費用，地方財政應安排專項資金用于村莊地形圖和影像圖購買、土地和房屋測繪、農(nóng)村建筑方案施工圖設計等技術(shù)服務，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理所辦公、交通工具、人員差旅補助等費用支出。有條件的市縣可給予農(nóng)村居民報建戶一定的資金獎勵。

相關(guān)資訊：海南將盤活農(nóng)村宅基地資源開展空心村整治和危房改造

為加強農(nóng)房規(guī)劃建設管理，引導農(nóng)房開展特色風貌建設，省住房和城鄉(xiāng)建設廳近日印發(fā)了《海南省農(nóng)村居民建房指導意見》(以下簡稱《意見》)，要求堅持規(guī)劃引領(lǐng)，有序建設，大力開展空心村整治和危房改造，盤活農(nóng)村宅基地資源，確保一定范圍內(nèi)農(nóng)村建房風貌的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

堅決制止違法違規(guī)建房行為

《意見》強調(diào)，農(nóng)村建房要堅持先規(guī)劃后建房，做到建設有規(guī)劃，管理有依據(jù)的要求。從農(nóng)村實際出發(fā)，立足保護耕地和自然生態(tài)環(huán)境，合理規(guī)劃村莊布局，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，科學安排農(nóng)村公共基礎設施建設。所有村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村居民建房須按照規(guī)劃有序開展，規(guī)劃區(qū)外不得違規(guī)建設。要依法合規(guī)，簡便高效。農(nóng)村居民有建房需求，而規(guī)劃沒有經(jīng)過審批的，可暫按專家評審意見修改完善的村莊規(guī)劃實施規(guī)劃管理，并將農(nóng)房報建材料報市縣規(guī)劃主管部門備案;所有審批手續(xù)應依規(guī)限時辦結(jié);既依法保護農(nóng)民建房的合法權(quán)益，又要堅決制止違法違規(guī)建房行為。

《意見》指出，農(nóng)村居民建房管理涉及農(nóng)民群眾切身利益，各級黨政領(lǐng)導應高度重視，加強監(jiān)管;也要充分尊重村民的主體地位，維護村民合法權(quán)益，調(diào)動村民建房報建的積極性。并積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村集體建設用地整理，大力開展空心村整治和危房改造，盤活農(nóng)村宅基地資源。貫徹落實一戶一宅政策，探索建立完善宅基地回收流轉(zhuǎn)機制。

抓好農(nóng)房建設管理的重要環(huán)節(jié)

做好村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理法規(guī)與規(guī)劃成果宣傳工作，所有經(jīng)批準實施的村莊規(guī)劃都要張榜公布，讓村民真正了解規(guī)劃、執(zhí)行規(guī)劃、監(jiān)督規(guī)劃實施。

加強宅基地管理。農(nóng)村居民實施建房前應當依法取得宅基地使用權(quán)，農(nóng)村居民每戶只能擁有一處劃撥宅基地，且不得超過175平方米。各市縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要根據(jù)本地區(qū)農(nóng)村集體建設用地面積、農(nóng)村人口數(shù)量、宅基地需求等，統(tǒng)籌合理安排部分農(nóng)村空閑建設用地、新增建設用地用于農(nóng)村居民住房建設。同時，探索建設宅基地退出獎勵機制，鼓勵農(nóng)村居民將依法取得，但長期不使用的宅基地退回集體經(jīng)濟組織，對主動退回的農(nóng)村居民給予適當獎勵。

此外，要規(guī)范農(nóng)房建設規(guī)劃許可審批程序，全省農(nóng)村建房報建實行“一表一證”制度。符合條件的建房戶提出建房申請，并填報《農(nóng)村居民建房報建申請表》。村民建房前，還應向鄉(xiāng)鎮(zhèn)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所申請放線開工建設。農(nóng)村危房改造戶要全部納入報建管理，按照流程要求辦理相關(guān)報建手續(xù)，對其他農(nóng)村居民建房報建起帶動和示范作用。

《意見》強調(diào)要加強農(nóng)房設計和風貌管理。農(nóng)房設計應彰顯海南民居建筑風格，體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保原則，滿足防風抗震、防災減災的要求;農(nóng)房建設應體現(xiàn)海南地域特征、鼓勵選用《海南省鄉(xiāng)村特色民居建筑方案設計圖集》中的民居建筑設計方案;并切實加強農(nóng)房施工管理，杜絕施工承包方私自改變農(nóng)房設計方案，切實解決農(nóng)房“火柴盒”、“麻將條”等呆板建筑形象。

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近日，海南省正式出臺《農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點實施意見》，將在東方市、屯昌縣、文昌市三地試點農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，在文昌市、瓊中縣兩地試點農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款。

根據(jù)《實施意見》，海南“兩權(quán)”抵押貸款試點主要圍繞以下7個方面展開：

一是加快推進確權(quán)登記頒證進度，探索建立流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營登記備案制度，并建立完善宅基地使用權(quán)和農(nóng)民住房所有權(quán)確權(quán)登記頒證制度，實行統(tǒng)一登記;

二是建立“兩權(quán)”抵押登記制度，規(guī)范登記流程，完善他項權(quán)利證書的發(fā)放和登記注銷程序;

三是規(guī)范“兩權(quán)”價值評估行為，探索建立“兩權(quán)”價值評估的中介服務機構(gòu)，引入獨立的第三方評價機制;

四是開發(fā)“兩權(quán)”抵押貸款產(chǎn)品，金融機構(gòu)要落實“兩權(quán)”抵押融資功能，在風險可控的前提下，簡化貸款管理流程，扎實推進“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務;

五是建立“兩權(quán)”抵押物處置機制，允許金融機構(gòu)在保證農(nóng)戶土地承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物;

六是采取多種方式建立“兩權(quán)”抵押貸款風險緩釋及補償機制;

七是加大貨幣政策扶持和監(jiān)管政策支持，要求相關(guān)金融監(jiān)管單位對符合條件的農(nóng)村金融機構(gòu)加大支農(nóng)再貸款支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務。

《實施意見》要求，“兩權(quán)”抵押貸款試點要堅持于法有據(jù)，切實尊重農(nóng)民意愿，“兩權(quán)”抵押貸款由農(nóng)戶等農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體自愿申請，確保農(nóng)民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者;在維護農(nóng)民合法權(quán)益前提下，妥善處理好農(nóng)民、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、金融機構(gòu)、政府之間的關(guān)系，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓試點工作;堅守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線。按計劃，海南農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點將于2017年底前完成。