江西省城市房屋拆遷管理實施辦法

第一章　總則

第一條　

為加強我省城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)，結合本省實際，制定本辦法。

第二條　

在本省城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，應當遵守《條例》和本辦法。

第三條　

城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡，保障國家和省重點工程建設的需要。

第四條　

拆遷人應當依照《條例》和本辦法的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。

第五條　

省人民政府建設行政主管部門對全省城市房屋拆遷工作實施監督管理。
縣級以上人民政府房產行政主管部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上人民政府有關部門應當互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。
縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、法規、規章的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

第二章　拆遷管理

第六條　

申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
(一)建設項目批準文件；
(二)建設用地規劃許可證；
(三)國有土地使用權批準文件；
(四)拆遷計劃和拆遷方案；
(五)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

第七條　

拆遷人提交的拆遷方案應當包括下列內容：
(一)拆遷方式；
(二)拆遷期限和過渡期限；
(三)拆遷人擬提供的拆遷補償標準；
(四)預計所需拆遷補償安置資金；
(五)對拆遷范圍內依法應予保護的建筑物、構筑物和其他設施、樹木等采取的保護措施。

第八條　

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。

第九條　

規劃行政主管部門在對需要實施拆遷的建設項目核發建設用地規劃許可證時，應當審查該項目是否符合城市詳細規劃，不符合詳細規劃或者該拆遷范圍尚未編制詳細規劃的，不得核發建設用地規劃許可證。

第十條　

拆遷人應當按照房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍和拆遷期限實施拆遷，不得擴大或者縮小拆遷范圍。
需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在批準的拆遷期限屆滿15日前，向頒發房屋拆遷許可證的房屋拆遷管理部門提出延期申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期申請之日起5個工作日內予以答復。準予延期的，只在原房屋拆遷許可證上注明，不得重新核發房屋拆遷許可證。

第十一條　

拆遷人實施拆遷前，必須具有經房屋拆遷管理部門認可的預計所需拆遷補償安置資金，并足額存入辦理存款業務的金融機構專門賬戶；按拆遷許可證實行分期拆遷的，在每期拆遷前，拆遷人存入金融機構的資金應當不少于該期拆遷所需要的補償安置資金。
拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

第十二條　

拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議后，拆遷人應當按照協議的約定向被拆遷人開具領款憑證，被拆遷人憑領款憑證到拆遷人辦理存款業務的金融機構支取補償款。
當拆遷補償安置實際所需資金超出預計所需資金時，拆遷人應當及時向金融機構的專門賬戶追加資金；拆遷人完成全部拆遷補償安置任務后，存入的拆遷補償安置資金尚有余額，拆遷人可以憑房屋拆遷管理部門的證明提取余款。

第十三條　

房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督，切實保障被拆遷人的合法權益。

第十四條　

房屋拆遷管理部門應當在房屋拆遷許可證頒發之日起5日內發布房屋拆遷公告。拆遷公告應當包括下列內容：
(一)拆遷人；
(二)拆遷范圍；
(三)拆遷期限；
(四)拆遷后的土地用途(含建設項目批準文件號、建設用地規劃許可證號、國有土地使用權批準文件號)。
在房屋拆遷管理部門發布房屋拆遷公告的同時，拆遷人應當將拆遷方案予以公布；拆遷人不公布拆遷方案的，被拆遷人有權拒絕搬遷。
拆遷公告發布后，拆遷范圍內的在建工程必須停止施工。拆遷人應當就該在建工程向公證機關辦理證據保全，對該在建工程的補償范圍，以經證據保全的范圍為準。

第十五條　

拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。
拆遷人自行拆遷的，應當有與拆遷項目相適應的熟悉有關房屋拆遷、工程建設、房屋面積測量的專業技術人員。
房屋拆遷管理部門或者縣級以上人民政府的臨時性機構不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十六條　

承擔房屋拆除工程的企業必須具備相應的建筑企業資質，并對施工安全負責。

第十七條　

拆遷人與被拆遷人應當簽訂拆遷補償安置書面協議。
實行貨幣補償的，拆遷補償安置協議應當載明下列事項：
(一)被拆遷房屋的結構、面積、地點、層次、朝向及土地使用權取得方式等基本情況；
(二)拆遷補償方式；
(三)搬遷期限；
(四)補償金額及支付辦法和期限；
(五)搬遷補助費、其他拆遷補償費用及支付辦法和期限；
(六)違約責任。
實行產權調換的，拆遷補償安置協議除應載明前款規定的第(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項外，還應當載明下列事項：
(一)產權調換房屋的建筑面積、地點、層次、戶型、成新、結構、朝向等；
(二)搬遷過渡方式和過渡期限；
(三)過渡用房地點、面積；
(四)產權調換差價結算法；
(五)臨時安置補助費及支付辦法和期限。

第十八條　

拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋所在地的市、縣房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
房屋拆遷管理部門或者人民政府在裁決時，應當就拆遷補償的估價聽取有關專家的意見。
當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第十九條　

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全，并就裁決確定的補償款中被拆遷人未接受的部分辦理提存公證。未辦理證據保全和提存公證的，不得實施強制拆遷。

第二十條　

拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡的，依照有關法律、法規的規定辦理。

第三章　拆遷補償與安置

第二十一條　

拆遷人應當按照《條例》和本辦法的規定，對被拆遷人給予補償。
拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

第二十二條　

拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除本條第二、三款規定情形外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式，提倡被拆遷人選擇貨幣補償方式。
拆除非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第二十三條　

拆遷補償安置資金由被拆遷房屋貨幣補償金額、實行產權調換的房屋折抵的貨幣金額、搬遷補助費、臨時安置補助費及其他拆遷補償費用組成。
搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由市、縣人民政府按當地實際情況確定。

第二十四條　

拆遷當事人可以通過協商確定貨幣補償金額和產權調換的差價，也可以委托房地產價格評估機構評估。
協商或者評估確定貨幣補償金額時，應當綜合反映被拆遷房屋的區位、用途、環境、容積率、結構、成新、層次、建筑面積等情況以及裝飾裝修等因素。

第二十五條　

市、縣人民政府應當根據當地情況，確定、調整房屋拆遷貨幣補償基準價格，作為市場評估的參考，每年3月底前公布。市、縣人民政府在確定、調整房屋拆遷貨幣補償基準價格時，應當廣泛聽取社會各界的意見。
房屋拆遷貨幣補償基準價格應當真實地反映市場行情。

第二十六條　

房屋拆遷補償估價由具備相應資格的房地產價格評估機構承擔，并遵循房地產估價規范。
房屋評估實行“誰委托，誰付費”的原則。

第二十七條　

對被拆遷的房屋，宜選用兩種以上的估價方法進行估價，有條件選用市場比較法進行估價的，應當以市場比較法為主要的估價方法；收益性房屋的估價，應當選用收益法作為其中的一種估價方法。
房屋拆遷估價的具體技術規范，由省建設行政主管部門制定。

第二十八條　

對實行產權調換的房屋進行估價時，應當以房屋拆遷許可證頒發之日為估價時點，運用相同的估價方法，對被拆遷的房屋和用于產權調換的房屋分別進行估價確定差價；用于產權調換的房屋屬期房的，該期房按同類地段、環境相同或相近的新建商品房價格的95%進行估價。

第二十九條　

被拆遷的房屋需要拆遷補償估價的，先由拆遷人委托房地產價格評估機構評估，拆遷人應當將評估報告送達被拆遷人。
拆遷人應當將被拆遷人的姓名(名稱)、被拆遷房屋的門牌號、拆遷補償估價結果等在被拆遷地段公示，公示時間不得少于7日。被拆遷人要求不予公示的，可不予公示。

第三十條　

被拆遷人對評估結果有異議的，可以自評估報告送達之日起5日內，要求原評估機構進行復估，原評估機構應當自接到請求之日起3日內出具復估報告；被拆遷人對復估結果仍有異議的，可以另行委托其他的房地產價格評估機構進行評估，接受委托的房地產價格評估機構應當自接受委托之日起7日內出具評估報告。
經復估、另行委托評估，仍達不成補償安置協議的，按照本辦法第十八條的規定申請裁決。

第三十一條　

拆遷人應當提供符合國家設計規范和質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。拆遷人提供用于產權調換的房屋應當產權清晰、未設置抵押或者提供擔保。

第三十二條　

被拆遷房屋的建筑面積，以房屋所有權證載明的為準。拆遷當事人對房屋所有權證載明的建筑面積有異議的，可以申請發證部門重新核定，費用由申請人承擔。

第三十三條　

被拆遷房屋的用途，以房屋所有權證載明的為準。原作住宅的房屋在本辦法施行前連續2年已改為非住宅房屋，并依法辦理營業執照和稅務登記的，拆遷時按非住宅房屋予以補償安置。

第三十四條　

被拆遷人屬于連續2年享受最低生活保障待遇的城市居民，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于36平方米，被拆遷人要求貨幣補償的，拆遷人對被拆遷人的貨幣補償額應當足以保證被拆遷人在低一級別的地段購買建筑面積不小于36平方米的成套房。

第三十五條　

拆遷執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，按下列規定執行：
(一)實行產權調換的，產權調換的房屋由原房屋承租人繼續承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同；
(二)實行貨幣補償的，拆遷人按照被拆遷房屋的房地產市場評估價格的10%補償給被拆遷人，90%補償給房屋承租人。

第三十六條　

需要對產權人下落不明、暫時無法確認產權或者產權不清的房屋實施拆遷的，拆遷人應當提出補償安置方案，到公證機關辦理補償款提存公證和證據保全手續，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。

第三十七條　

拆遷設有抵押權的房屋，抵押人和抵押權人應當重新設定擔保或者達成債務清償協議。抵押人和抵押權人不能重新設定擔保或者不能達成債務清償協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行貨幣補償，并將補償款向公證機關辦理提存公證。

第三十八條　

拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費；實行產權調換，屬于現房安置的，應當支付1次搬遷補助費，屬于期房安置的，應當支付2次搬遷補助費。

第三十九條　

拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。
因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之日起每月付給2倍的臨時安置補助費；超過6個月的，從超過之日起每月付給3倍的臨時安置補助費；對周轉房的使用人應當自逾期之日起每月付給2倍的臨時安置補助費。

第四十條　

拆遷非住宅房屋造成停產、停業引起經濟損失的，拆遷人應當補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：
(一)按國家和省規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷費用和安裝費用；
(二)無法恢復使用的設備、構筑物按重置價結合成新結算的費用；
(三)因拆遷造成停產、停業的適當補償。具體補償標準由設區市人民政府制定。

第四十一條　

拆遷人應當到供水、供電、供氣、通訊、有線電視等部門辦理相關手續，待搬遷期限(含強制拆遷限定的搬遷期限)結束后，方可對被拆遷房屋停止供水、供電、供氣等。
被拆遷人因房屋拆遷發生的供水、供電、供氣、通訊、有線電視和其他重要設施遷移的費用，由拆遷人承擔。

第四十二條　

因拆遷損壞相鄰建筑物、構筑物和其他設施的，由拆遷人負責修復或者賠償。

第四章　罰則

第四十三條　

違反本辦法，《條例》已有處罰規定的，從其規定。

第四十四條　

違反本辦法，拆遷人將房屋拆除工程委托給不具備相應建筑企業資質單位承擔的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆除，并對拆遷人處以1萬元以上2萬元以下罰款。

第四十五條　

房地產價格評估機構的房屋拆遷補償估價結果嚴重背離市場行情的，評估結果無效，由房屋拆遷管理部門重新組織評估，并對房地產價格評估機構和有關責任人依法給予處罰。對當事人造成損失的，房地產價格評估機構應當依法承擔賠償責任。

第四十六條　

有關部門工作人員在房屋拆遷管理部門通知暫停辦理手續期間，弄虛作假，給被拆遷人辦理了手續的，所辦手續無效，并依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章　附則

第四十七條　

本辦法下列用語的含義：
(一)拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位；
(二)被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人；
(三)拆遷期限，是指房屋拆遷許可證上規定拆遷人完成拆遷工作的期限；
(四)過渡期限，是指實行產權調換且屬期房安置的被拆遷人自遷出被拆遷房屋之日起至搬入產權調換的房屋之日止的期限；
(五)拆遷方式，是指拆遷人實行委托拆遷或者自行拆遷的方式；
(六)搬遷補助費，是指拆遷人補助給被拆遷人用于搬遷的費用；
(七)臨時安置補助費，是指在實行產權調換的情況下，拆遷人對被拆遷人未提供周轉用房的，在過渡期限內拆遷人對被拆遷人租用臨時住房費用的補償；
(八)公有出租居住房屋，是指屬市、縣人民政府所有，由城市房產行政主管部門管理的出租給城市中低收入的居民居住的房屋。

第四十八條　

城市規劃區內集體所有土地上房屋的拆遷，應當依法辦理土地征用手續。

第四十九條　

在城市規劃區外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償安置的，參照《條例》和本辦法執行。

第五十條　

本辦法自2003年10月1日起施行。