鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布“關(guān)于落實(shí)《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》有關(guān)要求的通知”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“限購(gòu)實(shí)施細(xì)則”），限購(gòu)政策再次升級(jí)。限購(gòu)實(shí)施細(xì)則的發(fā)布，導(dǎo)致了許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，記者聯(lián)系到鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)細(xì)則進(jìn)行解讀。
鄭州市政府一知情人士透露，此次調(diào)控的決心十分堅(jiān)決，只要市場(chǎng)存在異常，調(diào)控就會(huì)持續(xù)，甚至?xí)粩嗉哟罅Χ取?/p>
細(xì)則要點(diǎn)
重點(diǎn)關(guān)注連續(xù)24個(gè)月繳納社保或個(gè)稅企業(yè)和機(jī)構(gòu)違規(guī)，將被暫停網(wǎng)簽
鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，非鄭州戶(hù)籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房，需提供近3年內(nèi)的連續(xù)24個(gè)月以上（含24個(gè)月）繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，而不單單是累計(jì)時(shí)間達(dá)到2年。值得注意的是，新密市、滎陽(yáng)市、新鄭市、中牟縣、鞏義市、登封市均屬于鄭州市戶(hù)籍，不用提供連續(xù)24個(gè)月個(gè)稅和社保記錄，即可購(gòu)買(mǎi)2套限購(gòu)內(nèi)商品住宅。
該負(fù)責(zé)人介紹，限購(gòu)實(shí)施細(xì)則中對(duì)違規(guī)網(wǎng)簽行為再次強(qiáng)調(diào)，各開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照相關(guān)限購(gòu)要求，認(rèn)真履行對(duì)購(gòu)房人的住房限購(gòu)政策告知和資料審驗(yàn)義務(wù)，“管理和執(zhí)法部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)執(zhí)行限購(gòu)政策情況以及銷(xiāo)售行為的監(jiān)督檢查，對(duì)存在問(wèn)題的企業(yè)和機(jī)構(gòu)責(zé)令限期整改，整改期內(nèi)暫停其網(wǎng)上簽約。”
鄭州某房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)白先生說(shuō)，暫停網(wǎng)上簽約就是取消房企、中介公司登陸房管局網(wǎng)簽系統(tǒng)的資格，即取消房屋買(mǎi)賣(mài)的資格。這是對(duì)企業(yè)的一種比較嚴(yán)重的處罰。此前，鄭州市房管局就取消過(guò)違反限購(gòu)政策中介的網(wǎng)簽資格。
這一新政，從12月22日已經(jīng)正式實(shí)施。
疑難解答
熱點(diǎn)1：已經(jīng)交了錢(qián)，沒(méi)有趕上簽合同，咋辦？
“說(shuō)多了都是淚，太突然了。晚上7點(diǎn)接到限購(gòu)信息，急得晚飯都沒(méi)吃去簽合同，開(kāi)車(chē)一路上心驚膽戰(zhàn)的，結(jié)果售樓部又?jǐn)嗑W(wǎng)了簽不成。你說(shuō)坑不坑？”鄭州市民趙先生爆料。
前天已經(jīng)交了錢(qián)，沒(méi)有趕上簽合同，咋辦？
鄭州市房管局相關(guān)工作人員說(shuō)，此次限購(gòu)升級(jí)后，仍遵循以網(wǎng)簽系統(tǒng)時(shí)間為依據(jù)的原則，根據(jù)網(wǎng)簽時(shí)間和限購(gòu)時(shí)間（今年12月22日），來(lái)劃分是否屬于限購(gòu)范圍內(nèi)。
該工作人員表示，新購(gòu)買(mǎi)商品住房尚未完成不動(dòng)產(chǎn)登記，但在12月22日限購(gòu)政策實(shí)施前已完成網(wǎng)簽手續(xù)的商品住房合同，仍按原規(guī)定正常辦理。
熱點(diǎn)2：個(gè)稅、社保要滿(mǎn)兩年，造假咋辦？
鄭州市民劉先生說(shuō)，外地人買(mǎi)房個(gè)稅、社保要滿(mǎn)兩年，發(fā)現(xiàn)造假咋辦？
鄭州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，非鄭州戶(hù)籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，需提供近3年內(nèi)在本市連續(xù)24個(gè)月以上（含24個(gè)月）繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，個(gè)人所得稅證明指稅務(wù)部門(mén)開(kāi)具的完稅憑證，社會(huì)保險(xiǎn)證明指加蓋有社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)繳費(fèi)信息查詢(xún)專(zhuān)用章的繳費(fèi)清單。
他說(shuō)，上述證明材料要與“鄭州市購(gòu)房申請(qǐng)表”一并作為合同附件提交。房管部門(mén)將嚴(yán)格審查提交材料，一旦發(fā)現(xiàn)造假將依法嚴(yán)肅處理，不予受理網(wǎng)簽業(yè)務(wù)并出具“不予受理告知書(shū)”，因購(gòu)房人提供虛假材料、隱瞞住房狀況造成的損失由購(gòu)房人自行承擔(dān)。
熱點(diǎn)3：外地戶(hù)口，社保3年內(nèi)連續(xù)時(shí)間達(dá)不到24個(gè)月，該何去何從？
市民孫女士大學(xué)畢業(yè)后在鄭州工作5年，其間因工作不合適跳槽過(guò)四家公司，第一家公司沒(méi)有為她繳納社會(huì)保險(xiǎn)，而在后來(lái)的幾家公司雖然斷斷續(xù)續(xù)地為她繳納，但個(gè)人所得稅和社會(huì)保險(xiǎn)連續(xù)繳納的時(shí)間達(dá)不到24個(gè)月。
對(duì)此，鄭州市房管局相關(guān)工作人員表示，根據(jù)限購(gòu)文件，如果連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或者社會(huì)保險(xiǎn)的時(shí)間不能夠達(dá)到24個(gè)月，將不能達(dá)到購(gòu)買(mǎi)條件，孫女士的情況在此次限購(gòu)升級(jí)的政策范圍之內(nèi)。
熱點(diǎn)4：北龍湖大房子交了錢(qián)，不符合資格了？售樓部不退房，咋維權(quán)？
此次限購(gòu)政策升級(jí)，將普遍180平方米“起步”的北龍湖區(qū)域住房“一網(wǎng)打盡”。劉先生今年11月份在北龍湖訂了一套豪宅作為“終極置業(yè)”，目前還沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)簽，限購(gòu)政策出來(lái)后，劉先生一下子就傻了眼，“房子是買(mǎi)不成了，那我交的定金開(kāi)發(fā)商不退還怎么辦？”
鄭州市房管局工作人員說(shuō)，根據(jù)政策，如果購(gòu)房者家庭名下有2套及以上房產(chǎn)，在限購(gòu)升級(jí)前購(gòu)買(mǎi)180平方米以上戶(hù)型尚未進(jìn)行網(wǎng)簽的，將失去購(gòu)買(mǎi)資格，購(gòu)房者前期向開(kāi)發(fā)商交付的定金、誠(chéng)意金等相關(guān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商應(yīng)予以退還，如果開(kāi)發(fā)商不予退還，可到房管局信訪部門(mén)等有關(guān)科室投訴。
整治重點(diǎn)
一個(gè)項(xiàng)目有多少套房子要登記造冊(cè)賣(mài)價(jià)過(guò)高房企要被約談
鄭州這次是要?jiǎng)诱娓窳耍恢挂晃粯I(yè)內(nèi)人士這么說(shuō)。
鄭州市房管局市場(chǎng)監(jiān)督管理處工作人員說(shuō)，按照《關(guān)于對(duì)在售樓盤(pán)情況進(jìn)行全面摸底排查的通知》和上級(jí)有關(guān)要求，各開(kāi)發(fā)企業(yè)（名下有在售樓盤(pán)或在建項(xiàng)目的）要按照要求按時(shí)填報(bào)《房地產(chǎn)在售樓盤(pán)情況調(diào)查表》和《房地產(chǎn)在建項(xiàng)目調(diào)查表》。
業(yè)內(nèi)人士分析，此舉，正是從根源上穩(wěn)控房?jī)r(jià)。
鄭州市房管局市場(chǎng)監(jiān)督管理處工作人員說(shuō)，對(duì)于申報(bào)價(jià)格和實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格差距較大的項(xiàng)目，房管部門(mén)對(duì)企業(yè)進(jìn)行約談，指導(dǎo)企業(yè)合理調(diào)整申報(bào)價(jià)格；企業(yè)應(yīng)按要求限期整改，拒不接受指導(dǎo)的管理部門(mén)可暫停項(xiàng)目網(wǎng)上簽約。
鄭州市政府人士說(shuō)，只要市場(chǎng)存在異常，調(diào)控就會(huì)持續(xù)，甚至?xí)粩嗉哟罅Χ取?/p>
本次政策出臺(tái)的動(dòng)因：
1、“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”之中央精神是一個(gè)重要因素。大家知道，這是剛剛召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的定位，既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大起大落。
關(guān)于資產(chǎn)泡沫問(wèn)題，今年下半年，中央層面已經(jīng)四次提到。房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)一方面體現(xiàn)在購(gòu)房的杠桿率在提高，即信貸，另一方面，開(kāi)發(fā)商拿地積極，也給市場(chǎng)一個(gè)很強(qiáng)烈的積極信號(hào)。
目前一些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)大起，現(xiàn)在這些風(fēng)險(xiǎn)很大的城市要防止房?jī)r(jià)大落。什么叫大落?就是房?jī)r(jià)快速下跌。怎樣才能實(shí)現(xiàn)防止房?jī)r(jià)大落這個(gè)短期目標(biāo)?那就要采取一定的應(yīng)對(duì)措施。
此前，鄭州針對(duì)八九月份出現(xiàn)的房?jī)r(jià)大漲行情已經(jīng)出臺(tái)了兩次調(diào)控措施。全國(guó)上下各大熱點(diǎn)城市也都進(jìn)行了各類(lèi)調(diào)控。本次調(diào)控，既是延續(xù)，又是升級(jí)，更是落實(shí)中央精神。
2、雖然官方數(shù)據(jù)讓鄭州房?jī)r(jià)冷卻下來(lái)，可實(shí)際成交量卻依然很大，實(shí)際市場(chǎng)成交價(jià)還是居高不下。再者，你以為鄭州房?jī)r(jià)真降了嗎?看房?jī)r(jià)趨勢(shì)不能單看某一兩個(gè)月的環(huán)比數(shù)據(jù)，而是要看同比數(shù)據(jù)，看近十年的對(duì)比數(shù)據(jù)。十年來(lái)，鄭州房?jī)r(jià)降了多少?降了嗎?
所以，必須遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，并防止反彈，保持平穩(wěn)。什么手段最有效?限購(gòu)和限貸。
3、限購(gòu)、限貸政策升級(jí)的流言進(jìn)一步刺激市場(chǎng)需求，需求動(dòng)力很足。有流言傳“外地購(gòu)房者要提供三年社保”，最要命的流言是“首付比例提高至35%”，而且元旦起開(kāi)始實(shí)行。這一下子可是刺激了一些潛在需求，蠢蠢欲動(dòng)，市場(chǎng)預(yù)期都給吹起來(lái)了，草木皆兵，仿佛現(xiàn)在不買(mǎi)房，馬上就沒(méi)機(jī)會(huì)了。
對(duì)于這些流言，有關(guān)部門(mén)如何辟謠呢?這承認(rèn)肯定不合適，不承認(rèn)，萬(wàn)一要是實(shí)行了呢?萬(wàn)一流言再把市場(chǎng)風(fēng)氣給攪壞了呢?犯了難。
最重要的是，“鄭州確定為國(guó)家中心城市”這個(gè)消息殺傷力太厲害!直接看漲鄭州!
必須要有行動(dòng)，而且越早越好。為啥不像以前一樣，要么元月一號(hào)，要么九月一號(hào)，要么十月一號(hào)實(shí)行，這是個(gè)很大的原因。
有了這三大動(dòng)因，政策升級(jí)則為必然，只是細(xì)節(jié)和傳言有出入。但是，需要警醒的是，如果鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)還像以前一樣過(guò)于火熱，價(jià)錢(qián)高的讓老百姓住不起房子，那么，不排除信貸手段也會(huì)升級(jí)。
市場(chǎng)影響：
1、你讓外地人出示在鄭州連續(xù)繳納兩年及以上的社保和個(gè)稅證明，試問(wèn)，你的公司給你交社保嗎?交了幾年了?中間換公司斷過(guò)沒(méi)有?
鄭州購(gòu)房客戶(hù)過(guò)半都是外地人，各種歪招將重現(xiàn)江湖，交了錢(qián)卻沒(méi)了購(gòu)房資格，各類(lèi)糾紛也會(huì)出現(xiàn)。有預(yù)售證還好一些，無(wú)證銷(xiāo)售的，麻煩了。
還是那句話(huà)，只要是剛需，市場(chǎng)好壞，房?jī)r(jià)漲跌，都不要受其影響。
2、180平方米以上的也限購(gòu)，恒大悅龍臺(tái)、正商正上善水等高端豪宅怎么賣(mài)?單價(jià)六七萬(wàn)的金茂地王項(xiàng)目怎么辦?北龍湖剛剛有起色。能在這買(mǎi)得起的，誰(shuí)手里沒(méi)有幾套房?如果想在此購(gòu)買(mǎi)，只能把手里的房子賣(mài)出去。行情不好，你愿意賣(mài)?
萬(wàn)三公路以東區(qū)域、新田城洞林湖區(qū)域、平原新區(qū)、滎陽(yáng)繞城高速以西區(qū)域、南龍湖區(qū)域，幾乎不受影響。
3、據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，鄭州將對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行整改，或會(huì)對(duì)部分樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)格調(diào)控，稅務(wù)部門(mén)對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)稽查。對(duì)脫離實(shí)際提高住房銷(xiāo)售申報(bào)價(jià)格，經(jīng)查證實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格明顯低于申報(bào)價(jià)格的，由房地產(chǎn)主管部門(mén)約談企業(yè)，責(zé)令限期整改，拒不整改的可暫停該項(xiàng)目網(wǎng)上簽約資格。
高也不是，低也不是。穩(wěn)，壓倒一切。
無(wú)論是新房，還是二手房，都將出現(xiàn)成交下滑的態(tài)勢(shì)，但是，房企的銷(xiāo)售任務(wù)一直都在，2016年就算了，僅憑八九兩個(gè)月，就吃夠了。年后呢?如何完成一季度任務(wù)?
4、住宅租賃市場(chǎng)將迎來(lái)春天。
