寧波市《關(guān)于深化住房制度改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱“甬16條”)，近日已經(jīng)市政府76次常務(wù)會(huì)議審議并原則通過。
昨天下午，寧波市政府新聞辦召開新聞發(fā)布會(huì)，寧波市住建委副主任諸國平宣布了這一消息，并公開了全文內(nèi)容。新政有哪些干貨和老百姓息息相關(guān)?記者邀請了數(shù)位房產(chǎn)業(yè)者和資深房產(chǎn)專家，對條文進(jìn)行權(quán)威解讀。
3月31日前，市民如對這份征求意見稿有什么建議，也可登錄寧波市住建委官網(wǎng)反饋。
首套房最低首付降至兩成 二套房降至三成
資金緊張的時(shí)候，低首付購房自然是最佳選擇。房產(chǎn)新政“甬16條”就有一條與之相關(guān)。
2月2日,央行及銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，全國非限購城市首套房商貸最低首付比例降至兩成，二套房最低首付降至三成。截至2月底，寧波實(shí)現(xiàn)新標(biāo)準(zhǔn)的銀行為7家。而之前，寧波商業(yè)性房貸政策，首套房首付按2015年“930新政”，比例從30%降低為25%;二套房首付比例參照2015年“330新政”，從60%-70%下調(diào)為40%。
門檻不一致，對潛在的購房者有很大影響。百隆房產(chǎn)總經(jīng)理謝耀生舉了個(gè)例子，在余姚，銀行對于居民住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)行首套房首付25%，二手房首付最低為40%，有的還要看客戶信譽(yù)。
新出爐的“甬16條”明確了這一政策：以后，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例為20%。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例為30%。
“我認(rèn)為，政府層面重申要促進(jìn)住房信貸政策的落實(shí)，也是給購房者打一劑信心針。特別是吸引有投資性或者改善性需求的購房者，讓他們對樓市恢復(fù)信心。”謝耀生說。
契稅補(bǔ)貼政策延長半年 辦公用房購房補(bǔ)貼比例提高
買房不僅僅只要交了房款就完事了，還要辦理房產(chǎn)證，繳納各種稅費(fèi)。現(xiàn)行的購房補(bǔ)貼，是在去年7月寧波市政府第65次常務(wù)會(huì)議上通過的。
按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定，到6月30日，在甬購買住宅和非住宅的，按其所購房屋實(shí)際繳納契稅額度的50%給予購房補(bǔ)貼。商品房購房時(shí)間以合同備案日期為準(zhǔn)，二手房購房時(shí)間以產(chǎn)權(quán)登記受理日期為準(zhǔn)。
到底能省多少錢?假設(shè)購房者買了100萬元的新房，契稅為1%，原本要繳納1萬元左右。購房補(bǔ)貼實(shí)施后，相當(dāng)于省了一半的錢，只要5000塊。
昨天出爐的“甬16條”，其中一個(gè)亮點(diǎn)是，補(bǔ)貼政策的截至?xí)r間延長到12月31日，對其中購買商業(yè)、辦公用房購房補(bǔ)貼的比例調(diào)整為80%。另外加快購房補(bǔ)貼發(fā)放，有條件的縣(市、區(qū))要求在購房戶繳納稅費(fèi)時(shí)一并辦理購房補(bǔ)貼手續(xù)。
新政還規(guī)定，對于全日制普通高校本科及以上學(xué)歷、全日制技師學(xué)院取得技師以上職業(yè)資格證書的畢業(yè)生，來甬就業(yè)創(chuàng)業(yè)且在甬無房的，給予本科、技師每月不低于300元、碩士及以上學(xué)歷每月不低于600元的租房補(bǔ)貼，連續(xù)補(bǔ)貼不少于24個(gè)月。
想買小戶型的單身族有福了 個(gè)人也可以買公寓樓
非住宅庫存怎么消化?“甬16條”特別提到，要取消公寓式(酒店式)辦公用房銷售對象僅限于企業(yè)法人的限制。對于新建項(xiàng)目將通過規(guī)劃方案控制來限制公寓式(酒店式)辦公用房的建設(shè)。也就是說，個(gè)人也可以購買公寓樓了。
小汪來寧波打拼多年，想在寧波城區(qū)買個(gè)小戶型的房子。“40平方米上下，大多是二手房，而新房至少要60平方米以上。聽說公寓樓放開了，個(gè)人也能買，對于我們來說肯定是好事。”小汪說。
“七八年前，寧波市規(guī)劃局曾出臺(tái)相關(guān)限制規(guī)定，個(gè)人購買公寓樓根本辦不出產(chǎn)權(quán)證。政策的放開，對于剛來寧波創(chuàng)業(yè)的單身一族是福音。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事、長三角房地產(chǎn)研究院副秘書長王偉業(yè)分析。
他指出，受到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響，寧波的寫字樓存量相對大，新政的放開，在一定程度上也可以緩解庫存壓力。但這只是暫時(shí)的，從長遠(yuǎn)來看，寧波還是需要加快招商引資，加速人口紅利，讓更多一流的企業(yè)進(jìn)駐。
記者還注意到，新政同時(shí)也對農(nóng)民進(jìn)城購房有許多鼓勵(lì)政策。比如，就業(yè)農(nóng)民工如果建繳住房公積金，那么可以同等享受公積金貸款政策。符合條件的住房困難農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和穩(wěn)定就業(yè)的優(yōu)秀外來務(wù)工人員要納入住房保障，并采取貨幣化補(bǔ)貼方式實(shí)施住房保障。據(jù)悉，今年計(jì)劃新增住房保障4000戶以上。
房產(chǎn)新政“干貨”
| 樓市政策 | 之前 | 新政 |
| （首付比例） | ||
| 首套房 | 25% | 20% |
| 二套房 | 40% | 30% |
| （契稅補(bǔ)貼） | ||
| 住宅 | 50% | 50% |
| 非住宅 | 50% | 80% |
| 截至日期 | 6月30日 | 12月31日 |
| （購房資格） | ||
| 公寓樓 | 僅限企業(yè)購買 | 個(gè)人也能買 |
| （公積金貸款） | ||
農(nóng)民工 進(jìn)城買房 | 無相關(guān)政策 | 也可享受公積金貸款政策 |
■延伸 還有這些“干貨”值得看
改造棚戶區(qū)500萬平方米 寧波計(jì)劃新啟動(dòng)改造棚戶區(qū)500萬平方米，其中城鎮(zhèn)危舊房改造300萬平方米，城中村等集體土地房屋改造200萬平方米。對于國有土地房屋征收，貨幣化安置已全面推開，安置比例爭取達(dá)到90%以上。南天房產(chǎn)總經(jīng)理助理薛敏強(qiáng)認(rèn)為，單就這90%貨幣化安置的300萬平方米危舊房，就可以轉(zhuǎn)化為近40000套的市場成交量。
房企出租存量房可領(lǐng)補(bǔ)貼 鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量住房向社會(huì)出租，考慮到目前房屋出租稅費(fèi)較重，對房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的住房進(jìn)行出租經(jīng)營的，三年內(nèi)給予一定財(cái)政補(bǔ)貼。
■觀察 庫存仍有9萬套 房價(jià)整體平穩(wěn)
近期北京、上海等一線城市房價(jià)節(jié)節(jié)攀高。很多市民擔(dān)心，“甬16條”實(shí)施后，寧波的房價(jià)會(huì)不會(huì)跟著大波動(dòng)?
寧波市住建委副主任諸國平分析，與一線城市不同的是，盡管去年寧波的房地產(chǎn)成交明顯放大，商品房銷售面積約1000萬平方米，而同期新增商品房供應(yīng)接近900萬平方米，去庫存的速度比較慢。“到目前，住宅的庫存仍有9萬套，需要16?17個(gè)月才能消化完。”諸國平認(rèn)為，雖然從去年4月以來，寧波房價(jià)環(huán)比有所增長，但整體相對平穩(wěn)。
王偉業(yè)也表達(dá)了類似的看法。他認(rèn)為：“寧波的房價(jià)只是漸漸回歸到合理價(jià)位。比如，同樣前期房價(jià)下跌40%，東部新城、高新園區(qū)等配套條件好的地方，房價(jià)回歸的速度就快些，而配套條件不好的地方房價(jià)上漲就不是很明顯。”
南天房產(chǎn)總經(jīng)理助理薛敏強(qiáng)表示，政府有信心將今年的成交量保持在去年的水平之上，足以看出政府對今年在去庫存戰(zhàn)略上能取得初步成效的信心和把握。我們也有理由相信，在政府的指導(dǎo)下，寧波的房地產(chǎn)市場會(huì)在正確的市場預(yù)期中平穩(wěn)健康地發(fā)展。
■相關(guān)新聞
上海提高二套房首付比例 非滬籍家庭買房社保需繳滿五年
25日,上海市政府召開新聞發(fā)布會(huì),宣布《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》從即日起發(fā)布實(shí)施。
意見強(qiáng)調(diào)從緊實(shí)行差別化住房信貸政策。對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的,首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。購房人在申請貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金。
意見還提出,從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策。提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限,從自購房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在上海市累計(jì)繳納2年以上,調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,若其交易對象為個(gè)人,按照上海市限購政策執(zhí)行。同時(shí),為進(jìn)一步規(guī)范交易行為,限購審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。
上海市還明確將強(qiáng)化市場監(jiān)管和開展執(zhí)法檢查。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。對各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開展專項(xiàng)整治。加大執(zhí)法力度,依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相關(guān)“捂盤惜售、炒作房價(jià)、虛假廣告、利用不正當(dāng)手段誘騙消費(fèi)者交易”等違法違規(guī)行為。
去年下半年以來,特別是進(jìn)入,上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性過熱的情緒,房價(jià)形成了加速上漲的趨勢。上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測顯示,2015年上海市場化新建商品住房和二手存量住房全年成交均價(jià)分別上漲21%和18%。1-2月同比分別上漲26%和16%。
