石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章 總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)性服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條 本市各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步推行住宅類物業(yè)和非住宅類物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)在市房產(chǎn)行政主管部門委托范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

各級(jí)人民政府財(cái)政、發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、價(jià)格、城市管理、公安、民政、衛(wèi)生、人防等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助所在區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)調(diào)解物業(yè)管理糾紛，組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。

城市社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛;可以列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;可以設(shè)置公益性工作崗位，加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)工作。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。

第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素，由縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門確定。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，只有單一業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主人數(shù)較多不便于召開全體業(yè)主大會(huì)、經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意的，可以以單元、幢或一定建筑面積、業(yè)主人數(shù)為選舉單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。

第九條 已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達(dá)到百分之五十以上和入住建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)的成立可以首先組成業(yè)主大會(huì)籌備機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)成立的具體工作。業(yè)主大會(huì)籌備機(jī)構(gòu)，由業(yè)主代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十一人組成。

籌備機(jī)構(gòu)業(yè)主代表所占比例不得低于組成人員的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自愿報(bào)名，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由熱心為業(yè)主服務(wù)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

第十條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約;

(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(四)業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)的，責(zé)成其恢復(fù)履行職責(zé);

(五)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(六)籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金;

(七)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第十一條 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由五至十三名委員單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)組織業(yè)主委員會(huì)的換屆、改選、增補(bǔ);

(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，制止并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞業(yè)主權(quán)益的行為;

(五)監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實(shí)施，督促業(yè)主交納物業(yè)管理等依照合同應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用;

(六)接受業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴;

(七)配合街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)做好本住宅區(qū)的社區(qū)管理工作;

(八)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十二條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)召集。五分之一以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)不組織召開的，十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)，要求召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。受理申請(qǐng)的房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)及時(shí)督促召開。召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)于十五日前通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議紀(jì)錄。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果和選舉情況報(bào)告、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則到縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案，并將業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會(huì)備案和公示事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案并公示。

第十四條 業(yè)主大會(huì)決定對(duì)全體業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決議、決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

第十五條 業(yè)主大會(huì)集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

由業(yè)主推選的業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)事先征求和如實(shí)反映所代表業(yè)主的意愿。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使表決權(quán)。

第十六條 業(yè)主大會(huì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉或改選業(yè)主委員會(huì)，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意;決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

第十七條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以制止，責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，情節(jié)嚴(yán)重的，可暫停其活動(dòng)并通告全體業(yè)主：

(一)業(yè)主委員會(huì)的行為違反法律、法規(guī)和政策規(guī)定的;

(二)業(yè)主委員會(huì)的行為危害社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的;

(三)業(yè)主委員會(huì)侵害業(yè)主合法權(quán)益的。

第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第十八條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，從事相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)。

從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定期接受房產(chǎn)行政主管部門的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)管理;

(二)按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用;

(三)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督;

(四)對(duì)造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地?fù)p害的行為，要求責(zé)任人停止損害;

(五)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同要求提供物業(yè)服務(wù);

(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況，并進(jìn)行公示;

(三)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);

(四)公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益和支出情況;

(五)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現(xiàn)違法犯罪案件或安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第二十三條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對(duì)其物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門定期報(bào)送報(bào)表、基本企業(yè)信息等相關(guān)資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案。

第四章 前期物業(yè)管理

第二十四條 前期物業(yè)管理，是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理;選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同即行終止。

在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅總建筑面積低于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十六條 新建物業(yè)的建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)(銷)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地市房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)成務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約;屬于新建住宅物業(yè)的，還應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理招議標(biāo)備案文件。

第二十七條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約約定的主要內(nèi)容作為物業(yè)銷售合同的要約部分。

第二十八條 建設(shè)單位將未達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)的新建住宅交付使用的，或符合交付標(biāo)準(zhǔn)但超過(guò)半年不交付的，由市房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門記入企業(yè)誠(chéng)信檔案。給購(gòu)房人造成損失的，由建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任。

新建住宅物業(yè)交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合新建住宅的配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置和使用標(biāo)準(zhǔn)，未達(dá)到配置使用標(biāo)準(zhǔn)的不予辦理房屋權(quán)屬初始登記，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

市、縣(市)、礦區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)新建住宅物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置的驗(yàn)收，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

新建住宅物業(yè)配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置和使用標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府制定。

第二十九條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理設(shè)施，按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之三的比例建設(shè)物業(yè)管理用房，不低于千分之四的比例建設(shè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，費(fèi)用計(jì)入建筑成本。

物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有，不得買賣、抵押或者改作他用。物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的經(jīng)營(yíng)和收益管理方式，由業(yè)主大會(huì)決定�？梢杂糜谡鄣治飿I(yè)服務(wù)費(fèi)和彌補(bǔ)專項(xiàng)維修資金不足。物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的收益使用，接受市、縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，并定期向業(yè)主公布。

建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房一并申請(qǐng)登記，并在該物業(yè)管理區(qū)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)成立后及時(shí)向其移交。

第三十條 建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房、公建配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)資料。

在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款所述物業(yè)管理用房、設(shè)施、設(shè)備、資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)交接驗(yàn)收和移交進(jìn)行監(jiān)督，并在相應(yīng)文書上簽字確認(rèn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同撤出的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)接替服務(wù)。重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)出售前公示標(biāo)準(zhǔn)一致，并告知全體業(yè)主。

第五章 物業(yè)服務(wù)

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用、物業(yè)管理用房占用費(fèi)與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的折抵、合同期限、爭(zhēng)議解決方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂和履行物業(yè)服務(wù)合同，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

第三十三條 在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能委托一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，也可以選聘專業(yè)性服務(wù)企業(yè)分別承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等物業(yè)服務(wù)。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)性服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用公開招投標(biāo)，采用其他方式的由業(yè)主大會(huì)決定。

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)接受房產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督管理。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡察管理，發(fā)現(xiàn)違反治安管理，違反規(guī)劃私搭亂建，違規(guī)裝飾、裝修，損壞公共設(shè)施設(shè)備及綠地環(huán)境等違法、違規(guī)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的主要部分或全部委托或轉(zhuǎn)移給他人。因委托或轉(zhuǎn)移造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市房產(chǎn)行政主管部門制定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，并向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)協(xié)商確定。

普通住宅以外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及收取方式應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向業(yè)主公示。

第三十七條 連續(xù)三個(gè)月以上無(wú)人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外。

業(yè)主空置物業(yè)的起止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)。

第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無(wú)償服務(wù)。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)商是否續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;一方不續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿三個(gè)月前告之對(duì)方。

業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)在三個(gè)月前與對(duì)方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭(zhēng)議解決方式進(jìn)行解決。雙方協(xié)商或爭(zhēng)議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。

第四十條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)辦理下列交還事項(xiàng)：

(一)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)維修資金、利用物業(yè)共用部分和物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益等余額;

(二)物業(yè)檔案資料;

(三)物業(yè)管理用房;

(四)屬于業(yè)主所有的其他財(cái)物。

新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列物業(yè)檔案資料、物業(yè)管理用房等相關(guān)事項(xiàng)移交新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十一條 因物業(yè)服務(wù)合同期滿、雙方不續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主一方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門�？h(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門在接到告知后五日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時(shí)協(xié)調(diào)解決有關(guān)事項(xiàng)。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何理由給業(yè)主停水、停電、停暖，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何費(fèi)用。業(yè)主有權(quán)拒絕和舉報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外費(fèi)用的行為。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

第四十三條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定，不得損害公共利益和他人利益。

第四十四條 各級(jí)人民政府應(yīng)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，妥善解決物業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)糾紛，維護(hù)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益。

市、縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。

第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

第四十六條 公有住房出售后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理由原售房單位或其委托的單位負(fù)責(zé)，成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)售后公房的維修和管理。

第四十七條 售出的物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位向業(yè)主負(fù)責(zé)維修。保修期滿后，自用部位設(shè)施設(shè)備由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù);共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù);沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由共有的全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照共用部位和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)周期和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，編制維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，記入檔案，并向業(yè)主公示。

第四十八條 新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用時(shí)，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三的比例，一次性向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿后，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。

市人民政府應(yīng)當(dāng)制定質(zhì)量保修金具體管理辦法。

第四十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌;

(二)擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途;

(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地;

(四)損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地、擅自移動(dòng)占用共用設(shè)施、設(shè)備;

(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng);

(六)管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。

第五十條 業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)自用部分進(jìn)行裝飾、裝修，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾、裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人及其委托的裝飾、裝修企業(yè)。

未在物業(yè)服務(wù)合同中約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝飾、裝修押金等名義的保證金。

第五十一條 單位和個(gè)人因物業(yè)維護(hù)、公共利益或其他原因需要臨時(shí)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意。挖掘道路、場(chǎng)地或其他改變共用部位原貌的，應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀;造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十二條 依法不屬于業(yè)主所有權(quán)的車庫(kù)和依法不屬于業(yè)主使用權(quán)的車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫(kù)、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。車庫(kù)、車位租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照物價(jià)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫(kù)、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。

第五十三條 業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，任何單位和個(gè)人不得擅自處分。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定經(jīng)營(yíng)人、經(jīng)營(yíng)方式和收益分配等事項(xiàng)，獲取的收益歸該部分業(yè)主所有。用于經(jīng)營(yíng)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、養(yǎng)護(hù)的，其經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)首先用于該部分的維修、養(yǎng)護(hù)。

第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，依法屬于業(yè)主使用權(quán)或所有權(quán)的車庫(kù)、車位停車服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。

依法不屬于業(yè)主使用權(quán)或所有權(quán)的規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位停車費(fèi)，按照政府價(jià)格主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，由業(yè)主和車位、車庫(kù)經(jīng)營(yíng)權(quán)人簽訂機(jī)動(dòng)車輛保管合同。

第五十五條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)同意，確保消防通道和道路暢通。

經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意收取場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主大會(huì)同意的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并定期向業(yè)主公示收支情況。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行看管責(zé)任的，可以獲取適當(dāng)?shù)目垂芊��?wù)費(fèi)。看管服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第五十七條 已經(jīng)完成分戶改造的住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶記量裝置或入戶端口以外相關(guān)設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

已經(jīng)完成分戶改造住宅物業(yè)的供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)設(shè)施設(shè)備應(yīng)無(wú)償移交專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。

第五十八條 未完成分戶改造的原有住宅物業(yè)的設(shè)施設(shè)備，按下列規(guī)定實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)：

(一)供水設(shè)施，樓地下水表井(含地下水表井)以外的部分由供水部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé);

(二)供電設(shè)施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險(xiǎn)器為界，以外的部分由供電部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé);

(三)道路、路燈、排水設(shè)施由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé);

(四)供熱、供氣、通信、有線電視設(shè)施，由相關(guān)單位和產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé);

(五)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站由城市管理部門負(fù)責(zé)。

由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，其費(fèi)用由受益業(yè)主分?jǐn)�。�?guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

各級(jí)人民政府應(yīng)積極組織協(xié)調(diào)前款規(guī)定的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行分戶改造，改造后將分戶計(jì)量裝置和入戶端口以外的產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

第五十九條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工并承擔(dān)相關(guān)的配套建設(shè)。

新建住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、分戶計(jì)量裝置或入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的建設(shè)資金可以并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，交由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

第七章 物業(yè)維修資金

第六十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)及與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)毗連、具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金以及所有增值部分屬業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得占有、挪用。

第六十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積首期交存標(biāo)準(zhǔn)市區(qū)內(nèi)由房產(chǎn)行政部門、縣(市)、礦區(qū)由物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門在國(guó)家規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并向社會(huì)公布。

第六十二條 住宅專項(xiàng)維修資金市區(qū)內(nèi)由市房產(chǎn)行政部門、縣(市)、礦區(qū)由物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門代管。

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理。

專項(xiàng)維修資金及其增值資金的具體管理辦法，由市人民政府依法制定。

第六十三條 住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

在住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造時(shí)，其費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

(一)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用;

(二)應(yīng)當(dāng)由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用;

(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

專項(xiàng)維修資金不敷使用的，由全體業(yè)主按其占有物業(yè)的建筑面積續(xù)籌。

第六十四條 住宅專項(xiàng)維修資金以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唤ㄙ~、按戶核算，銀行專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�。

第六十五條 專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他專項(xiàng)維修資金使用單位應(yīng)及時(shí)將專項(xiàng)維修資金的收支、使用情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第六十七條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

房屋因拆遷等原因滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)返還業(yè)主。

第六十八條 發(fā)生危及居住安全等緊急情況，需要立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提請(qǐng)房產(chǎn)行政主管部門或其他相關(guān)安全機(jī)構(gòu)認(rèn)定，并持認(rèn)定材料直接向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)列支住宅專項(xiàng)維修資金，但應(yīng)在緊急情況解除后，向相關(guān)業(yè)主公示，接受監(jiān)督。

第八章 法律責(zé)任

第六十九條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬(wàn)元以下的罰款。

第七十條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由房產(chǎn)行政主管部門處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十一條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料和本條例第四十條第(一)、(四)項(xiàng)事項(xiàng)的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交的，對(duì)有關(guān)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

第七十二條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由市、縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

違反本條例規(guī)定，拒不接受資質(zhì)核定或者以欺騙方式取得資質(zhì)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并吊銷資質(zhì)證書。

第七十三條 違反本條例第二十三條第三款規(guī)定的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可以處以一千元以上五千元以下的罰款。

第七十四條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決議使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十五條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款，物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第七十六條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房和物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，給予警告，沒收違法所得，并處十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。

第七十七條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第七十八條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;

(四)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

第七十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行本條例第二十一條規(guī)定義務(wù)的，由房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正。逾期不改正的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低其資質(zhì)等級(jí)或吊銷其資質(zhì)證書。

第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離服務(wù)區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，由房產(chǎn)行政主管部門處以三萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷其資質(zhì)證書。

第八十一條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納;逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第八十二條 違反本條例的規(guī)定，市、縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第九章 附則

第八十三條 本條例自二○一○年三月一日起施行。