全國兩會關于房地產新政策,兩會對房價的影響

兩會剛剛召開(3月3日政協會議；3月5日人大會議)，但房地產的相關政策已經出的如火如荼，從中央到地方，都好像被人趕著一樣出臺各類相關政策。

短短兩個月的時間，中央已經出臺了7個政策，分別在降低首付、稅費調整、土地監管等方面給予了明確指示。

地方政策更是密集異常，僅春節過后，就已經有7省8城陸續出臺政策。

中央出臺政策不僅時間早力度也大，我對今年報以最大期望的兩個政策之一，首付款調低政策已在2月2號出臺。另一個關于房貸利息抵扣個稅政策，由于程序繁瑣，尚未修訂完成。更令人意想不到的是，春節之后，契稅和營業稅等稅收方面政策也緊跟出臺。如果從以往經驗來看，這些政策一般都會在三月底才出，這次趕到了春節前后，比以往出得都早。而地方政府也積極跟進，從已出臺政策來看，救市手段大致可以分為：鼓勵農民購房(給予補貼)、加大棚改貨幣安置化比例、發展租賃市場、打通商品房和保障房通道等方面。地方政府基本都在利用這些政策手段來大張旗鼓的“去庫存”。

當然也有個別“不和諧的聲音”，例如北京、上海、深圳都出臺了相應限制性政策。其中上海市住建委就表示要嚴格執行住房限購政策；北京通州也宣布二手房非住宅暫停辦理；而深圳自4月1日起也將例行更新房產評估價格(考慮到去年房價暴漲，評估價肯定會較大幅度調高)。三個城市的政府主要是希望通過這些政策來遏制愈來愈高的房價，特別是年后，這些區域的房價有一種按耐不住上漲的沖動，也讓地方政府萬分焦慮。

全國又快又猛出臺政策的最核心原因，我想還是今年經濟增長壓力所致。去年年末的房地產開發投資增速已經降到近三年最低，為1%，對經濟增長不僅沒有貢獻反而大拖后腿，9.6萬億的房地產開發投資總額又占到GDP的14%。因此，只有確保房地產開發投資的穩定增長，才能夠穩住當前下滑的中國經濟，否則，即使今年GDP的目標下調到6.5%，也是很難完成的。在這種背景下，自然要出臺相關救市政策。而中央和地方不約而同的把政策切入點放在去庫存上，無論是供給側改革還是需求端促進，目標都是希望通過去化庫存讓開發企業重拾拿地熱情(2015年土地購置面積下降31.7%)，然后刺激新開工增長(2015年新開工下降14%)，最終保持房地產開發投資增速的穩定。(從目前情況來看，如果不采取一些措施的話，上半年房地產開發投資增速掉到“0”是大概率事件。

目前來看，政策雖然密集，但我認為主要有四個問題。

第一，地方救市政策有一點病急亂投醫，部分城市還出現政策“一日游”，即尚未實施已被取消的情況。比如廣州的“跨區首套”契稅優惠政策近日被暫停實施，特別典型的則是沈陽零首付政策。去庫存固然重要，但不能為了去庫存而埋下更大的隱患。目前首付已經調到20%，我認為調到10%也未嘗不可，但絕對不能采用零首付方式，更不能把零首付方式用在剛畢業的大學生身上(沈陽被叫停新政對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品房的，實行“零首付”政策)，這就相當于美國次級貸的中國版，甚至比美國來的更加激進。

第二，政策當中行政干預較多，市場化手段偏弱。比如各地都提到收購商品房做保障房來去化庫存，這種模式就存在巨大的尋租可能，也是對社會資源的巨大浪費，并且程序上也存在一定瑕疵。

第三，目前政策僅限于供給和需求兩端，對開發商的實際支持并不明顯。特別是在三四線城市，目前開發企業做項目大多虧損，但政府在稅費方面卻未能給予任何減免。而之前我多次提到的暫停預繳企業所得稅和土地增值稅，也沒有任何一個地方政府跟進。讓這些城市的開發企業在賠錢的情況下，還要預繳土地增值稅和企業所得稅，情何以堪。

第四，從當前情況來看，強者恒強，弱者恒弱的局面并不會因為政策而改變，也就是說政策改變不了市場。政策只會讓供求關系平衡的市場更加活躍，但無法令供遠大于求、市場低迷的城市一夜之間改變供求關系。地方政府千萬不要認為，今天就可以靠行政手段改變市場。

相信兩會之后，還會有一系列政策出臺，我的意見還是希望政策能更加市場化。

建議一，對于房貸利息抵扣個稅應加快進程，盡快出臺。該項政策對中端以上的房屋去化起到舉足輕重的作用。建議二，部分城市應在供給側馬上暫停土地供應。既然供求已經完全失衡，就不要抱有僥幸心理。土地去化周期超過5年以上的城市，我建議都應該暫停當前土地供應，等到市場供求趨于平衡之后，再行恢復。建議三，還要多考慮企業的相關利益，特別是在三四線問題城市，暫停預繳土增稅和所得稅應該是這些城市地方政府首先要去做的事情。

毋庸置疑，從2015年開始，中國房地產市場已經變成了“政策市”，在整體市場供大于求、在房地產行業對經濟增長起到至關重要的狀況下，政策必然會在市場中起到巨大推動作用，但還是要注意，市場的問題最終還要交還給市場自身來解決