兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)的政策,兩會(huì)解讀房地產(chǎn)的提案匯總篇
從3月3日起，中國開始進(jìn)入全國兩會(huì)時(shí)間。但持續(xù)上漲的房價(jià)似乎牽動(dòng)了更多普通人的關(guān)注。
作為去庫存的重要任務(wù)，房地產(chǎn)市場自2015年下半年以來利好政策不斷。但是新年過后，一線城市的房價(jià)量價(jià)齊升也引發(fā)了對(duì)于去庫存加杠桿的擔(dān)心。尤其是央行宣布自3月1日起再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)的消息，更被市場視為貨幣政策轉(zhuǎn)為寬松的信號(hào)。
全國兩會(huì)期間，依照慣例總理將在政府工作報(bào)告中公布今年的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)；同時(shí)也可能將宣布通脹目標(biāo)和M2增長目標(biāo)，而這兩個(gè)目標(biāo)與貨幣政策息息相關(guān)。“需求端適度刺激、供給側(cè)加速改革、總體保持穩(wěn)健是未來政策調(diào)整的重點(diǎn)。穩(wěn)增長政策疊加結(jié)構(gòu)性改革進(jìn)入深水區(qū)。”
摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示，“設(shè)置經(jīng)濟(jì)目標(biāo)區(qū)間、提高增長彈性是合理的選擇。預(yù)計(jì)兩會(huì)可能商討將今年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)從去年的‘7%左右’調(diào)整到‘6.5%~7%’的區(qū)間。”
寬貨幣是去庫存的重要工具
2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)：去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1月新房房價(jià)環(huán)比下跌城市數(shù)從2015年12月的26個(gè)下降至24個(gè)，上漲城市數(shù)從39個(gè)減少為38個(gè)。來自光大證券統(tǒng)計(jì)顯示，1月一線城市新房房價(jià)環(huán)比漲幅由2015年12月的1.55%擴(kuò)大至2.0%，環(huán)比漲幅再度接近2013年初2.5%的峰值。其中一線城市二手房價(jià)格環(huán)比漲幅大幅上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至3.0%，環(huán)比漲幅超過2013年上半年峰值水平。
而在2月26日央行舉行的記者會(huì)上，中國人民銀行行長周小川更表示中國個(gè)人住房貸款占銀行總貸款中的比重相對(duì)偏低，銀行系統(tǒng)也覺得個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)比較安全，有發(fā)展的機(jī)會(huì)。在去庫存的過程中，降低貸款條件（如降低首付比例），貸款增多，從這個(gè)角度，個(gè)人住房的杠桿會(huì)有所提高，這個(gè)邏輯沒錯(cuò)。
“鑒于國內(nèi)去產(chǎn)能調(diào)結(jié)構(gòu)，以及海外經(jīng)濟(jì)疲軟給中國經(jīng)濟(jì)帶來的挑戰(zhàn)，政府適度推動(dòng)居民加杠桿來對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)無可厚非。”對(duì)此，摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊對(duì)《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示，從最近國內(nèi)北上廣深一線城市房價(jià)快速上漲以及1月份新增信貸中居民中長期貸款規(guī)模顯著增長的情況來看，居民部門加杠桿駛上了快車道。
不過當(dāng)前一線城市房價(jià)短期的非理性上漲正在引起市場的擔(dān)憂，尤其傳出房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“配資”現(xiàn)象，類似此前A股配資公司加杠桿的模式，即房地產(chǎn)中介給居民買房做貸款，這被業(yè)界視為典型的放杠桿行為。
國泰君安首席宏觀分析師任澤平稱：“去庫存是供給側(cè)改革的五大任務(wù)之一。近期一線城市房價(jià)暴漲，三四線去庫存艱難，表明總量放緩、區(qū)域分化，價(jià)格和數(shù)量泡沫并存。這個(gè)過程中，需警惕貨幣過度寬松與資產(chǎn)價(jià)格泡沫。去庫存短期靠寬貨幣加杠桿，長期需靠市場機(jī)制和城鎮(zhèn)化。 短期看，金融政策對(duì)去庫存效果明顯，但有副作用。”
事實(shí)上，當(dāng)前房地產(chǎn)量價(jià)齊升的背后是包括2015年以來，貨幣5次降息4次降準(zhǔn)，財(cái)政契稅和營業(yè)稅大幅下降，首付一套房由30%降至20%，二套房由60%~70%下降至30%等多項(xiàng)政策共同發(fā)力。
“長期看，解決庫存問題的核心，是建立良好的供求平衡調(diào)節(jié)機(jī)制，與農(nóng)民工市民化、城鎮(zhèn)化等人口政策。如果價(jià)格有充分彈性，庫存將不會(huì)是一個(gè)明顯問題，地方政府過分注重’穩(wěn)房價(jià)’，會(huì)破壞正常的供求調(diào)節(jié)機(jī)制，對(duì)市場預(yù)期和價(jià)格形成不利。農(nóng)民工市民化需要戶籍制度改革、基礎(chǔ)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)配套等。美國次貸危機(jī)后房屋庫存大降的經(jīng)驗(yàn)表明，寬松貨幣政策是去庫存的重要工具，美國的良好市場機(jī)制也是重要原因。”任澤平說。
貨幣政策或?qū)⒀永m(xù)寬松
由于央行高層首度表態(tài)“貨幣政策穩(wěn)健略偏寬松”，加之隨后央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這是否意味著貨幣政策正在轉(zhuǎn)向？受此影響，房價(jià)是否再度被推漲成為普遍關(guān)注的問題。
對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，降準(zhǔn)對(duì)于不同城市的刺激效應(yīng)會(huì)有差異，一線城市由于購房政策比較緊，而且近期也會(huì)有一個(gè)相對(duì)嚴(yán)苛的購房政策出臺(tái)，可能刺激意義已經(jīng)不大； 二線城市能夠獲得最大的利好，主要源自這類城市的購房需求還沒有完全釋放，恰好可以借此次降準(zhǔn)政策而積極推盤和積極做營銷；三四線城市總體上庫存規(guī)模較大，獲取寬松的房貸可能使購房者的購房成本降低，進(jìn)而加快購房效率。
眼下，近期各地去庫存政策依然不絕。 2月26日，杭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見（征求意見稿）》異地繳納公積金的購房者可申請(qǐng)公積金貸款。此前江西、山東等地均發(fā)布了關(guān)于去庫存的相關(guān)政策。 2月28日，廣東省發(fā)布了《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016~2018年）及五個(gè)行動(dòng)計(jì)劃的通知》，取消停止90/70政策也被視為配合去庫存。
瑞銀證券特約首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤發(fā)給記者分析稱，“目前的存在進(jìn)一步的政策空間推動(dòng)銷售增長和去庫存，這包括在此前將非限購城市首套房貸款首付比例降至20%的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步降低首套房和二套房的首付比例；進(jìn)一步降低貸款基準(zhǔn)利率和房貸利率（她預(yù)計(jì)年內(nèi)降息2次）；鼓勵(lì)地方政府購買商品房用作保障房用途；以及加快推進(jìn)中小城市的戶籍改革，出臺(tái)優(yōu)惠措施鼓勵(lì)農(nóng)民工買房。”
嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)記者稱，“預(yù)計(jì)去庫存后續(xù)或有五大招。”
這五大招具體來看：一是 “房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)” 的說法可能被重提，這可能使得后續(xù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更加受寵。而去庫存可能也會(huì)因?yàn)檫@樣一個(gè)提法而得到新的動(dòng)力；二是商業(yè)銀行貸款政策的可調(diào)整做法有很多：一個(gè)路徑是可能會(huì)繼續(xù)朝15%的首付比例調(diào)整，另一個(gè)則可能是鼓勵(lì)商業(yè)銀行自己制定信貸比例，可能是由一些股份制商業(yè)銀行先試點(diǎn)，而后五大國有銀行可能會(huì)跟進(jìn)；三是公積金貸款政策可能會(huì)繼續(xù)調(diào)整，預(yù)計(jì)今年會(huì)在全國推廣公積金異地使用的政策；四是購租并舉的模式可能會(huì)推進(jìn)，或在今年下半年國務(wù)院推出相應(yīng)的意見和政策；五是房貸利息抵扣個(gè)稅的政策基本上也沒有太多異議。
目前，1月70個(gè)大中城市住宅均價(jià)環(huán)同比繼續(xù)上漲。交通銀行有分析師稱，春節(jié)前后三道政策相繼出臺(tái)，這是一攬子“盛宴”的開端，接下來將進(jìn)入政策蜜月期，更多促進(jìn)措施將沿著“高頻率、微刺激”的路徑陸續(xù)推出。
而房地產(chǎn)去庫存的效果將實(shí)質(zhì)影響后續(xù)貨幣政策調(diào)整口徑。一位券商分析師看來，如果價(jià)格太高，沒有帶動(dòng)大規(guī)模去庫存，房企開工積極性不強(qiáng)，這意味著實(shí)體層面沒有創(chuàng)造出的資產(chǎn)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈依然沒有很好的收入端來源，收入端壓力需要外部融資抵補(bǔ)，貨幣政策仍需寬松；反之，房地產(chǎn)庫存明顯去化，房地產(chǎn)開工重新企穩(wěn)上升，形成短周期補(bǔ)庫存擾動(dòng)， 緩解實(shí)體缺資產(chǎn)的現(xiàn)狀，帶動(dòng)重工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈再擴(kuò)張，那么這意味著實(shí)體層面派生出了新資產(chǎn)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈新一輪加杠桿開啟，債務(wù)和通脹風(fēng)險(xiǎn)上升，疊加供給側(cè)改革、未來物價(jià)上升預(yù)期，貨幣政策應(yīng)保持穩(wěn)健。
鑒于去庫存預(yù)期不確定性，多數(shù)市場分析人士傾向于認(rèn)為的貨幣政策仍將延續(xù)2015年的態(tài)勢。
“預(yù)計(jì)政府會(huì)將增長目標(biāo)從去年的‘7%左右’調(diào)整到‘6.5%~7%’的區(qū)間。穩(wěn)增長將是的首要任務(wù)。同時(shí)預(yù)計(jì)，通脹目標(biāo)將會(huì)維持3%不變，而M2增長目標(biāo)將會(huì)提高到13%（2015年M2增長目標(biāo)為12%，實(shí)際增長率為13.3%）。” 朱海斌稱，“貨幣政策將關(guān)注經(jīng)濟(jì)增長和金融穩(wěn)定，我們預(yù)計(jì)會(huì)有一次25個(gè)基點(diǎn)的降息和4次50個(gè)基點(diǎn)的降準(zhǔn)。與前一年相比，貨幣政策的寬松程度將有所減弱。”
任澤平則認(rèn)為，貨幣政策以配合供給側(cè)改革為主，繼續(xù)寬松，但貨幣寬松程度邊際上可能不如2014~2015年
