蘇州市物業服務收費管理實施細則

第一章 總則

第一條　為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市住宅區物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規及有關規定，結合本市實際，制定本細則。

第二條　本細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為及其監督管理活動。

第三條 本細則所稱物業服務費，是指業主通過選聘物業服務企業、專業管理機構或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

物業服務費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。

第四條　尊重業主對物業共有部分共同管理的權利，提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構，鼓勵開展正當的價格競爭，促進物業服務收費主要通過市場競爭形成。

物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循公開、合理以及費用與服務水平相適應的原則，實行政府指導價和市場調節價。

第五條　市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作，負責制定物業服務收費的具體實施辦法和有關政策規定，指導全市物業服務收費的管理工作。

各縣級市(含吳江區，下同)、區價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限，負責本行政區域內物業服務收費的政策落實和監督管理工作。

第二章 物業公共服務收費管理

第六條 本細則所稱物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

第七條 普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，依據本地區物業公共服務等級標準或分類分項分級標準，制定相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責制定蘇州市區的物業公共服務費基準價與浮動幅度，各縣級市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責制定本地區的物業公共服務費基準價與浮動幅度。

價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門每三年內對物業公共服務等級標準或分類分項分級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

第八條　新建普通住宅物業銷售之前，建設單位應當在政府指導價范圍內，依法通過招投標或協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務委托合同，約定物業公共服務內容、服務標準和收費標準。前期物業服務委托合同由物業服務企業在簽訂之日起10個工作日內報物業項目所在地的縣級市、區價格主管部門和物業管理行政主管部門備案。價格主管部門和物業管理行政主管部門應當將備案的前期物業服務委托合同通過政府網站等形式公示。

前期物業公共服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高標準。少數物業項目因提供政府指導價未涵蓋的服務內容和服務標準，確需超出政府指導價最高標準的，可在發布招標公告前20個工作日向市、縣級市價格主管部門、物業管理行政主管部門提出單獨核定收費標準的申請。經核定的收費標準，同時作為該項目前期物業招投標的最高收費標準。

新建普通住宅物業銷售時，建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務委托合同約定的物業公共服務內容、服務標準和收費標準等內容。前期物業公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。建設單位選聘的物業服務企業應當與物業買受人依據前期物業服務委托合同約定的內容，簽訂前期物業服務協議。

第九條　新建普通住宅物業交付使用之后，物業公共服務收費標準按照合同約定執行。

業主大會、業主代表大會或物業管理委員會(以下統稱業主大會)成立前，普通住宅物業公共服務費標準因服務成本變化需要調整，或因政府指導價標準變化需要提高的，物業服務企業應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

業主大會成立后，普通住宅物業公共服務費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，與物業服務企業合同約定執行。

第十條 各類別墅、高級公寓、裝修商品住房、容積率等于或低于1.0的住宅小區等非普通住宅和辦公用房、廠房、經營性用房等非住宅物業公共服務費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業合同約定執行。

住宅經批準改變用途用于經營的，其物業公共服務收費標準由業主共同決定，合同約定執行。

業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準，由業主共同決定，約定執行。

保障性住房的物業公共服務收費，按照所在地政府有關規定執行。

第十一條　物業公共服務費可以采取包干制或酬金制等計費方式。具體方式由業主大會與物業服務企業協商確定;業主大會成立前，由建設單位、物業服務企業、業主在前期物業服務委托合同、前期物業服務協議中約定。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十二條　物業公共服務費一般由下列因素構成：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;

(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用;

(3)清潔衛生費用;

(4)綠化養護費用;

(5)秩序維護費用;

(6)物業服務企業辦公費用;

(7)物業服務企業的固定資產折舊;

(8)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(9)管理費分攤(酬金制不含此項);

(10)經業主大會同意的其他費用;

(11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。

物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十三條 住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

第十四條 物業公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算(車庫除外);尚未登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

第十五條　納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額承擔。完成交付手續的次月起，物業服務費用由業主或物業使用人交納。

物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用可以由物業使用人交納，但業主負連帶交納責任。

第十六條　新建普通住宅前期物業管理期間，業主辦理入住手續后未入住或未使用，并事先書面告知物業服務企業的，在不超過24個月的時期內，物業公共服務費按70%交納，優惠期超過24個月的可由雙方協商確定。業主大會成立后，優惠措施由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。非普通住宅和非住宅物業公共服務費的優惠措施按照合同約定執行。

第十七條　物業服務企業可以根據合同約定預收物業公共服務費，但預收的期限最長不得超過12個月。

第三章 汽車停放收費管理

第十八條 汽車停放費是物業服務企業或專業管理機構對車位、車庫及配套設施設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用。汽車停放費一般由下列因素構成：

(1)管理服務人員費用;

(2)車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護保養費用;

(3)清潔衛生費用;

(4)秩序維護費用;

(5)法定稅費等。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的，汽車停放費還應當包括合理收益部分，用于對占用公共資源進行適當補償。

車位租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

第十九條 住宅小區內的汽車停放費和車位租金實行政府指導價。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮汽車停放管理服務平均成本，車位、車庫建設成本等因素，制定公布汽車停放費、車位租金的基準價與浮動幅度，并適時調整。市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責制定蘇州市區的基準價與浮動幅度，各縣級市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責制定本地區的基準價與浮動幅度。

第二十條 物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位、車庫，應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。

同一車輛停放區域內的汽車停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。

第二十一條 占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。

第二十二條 汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業服務企業代收，分別核算。住宅小區內的汽車停放費和車位租金具體收費標準應當符合政府指導價的規定。

為提高車位使用效率，鼓勵探索對業主的車輛實行不固定車位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小區，汽車停放費和車位租金月度累計收費金額應當符合政府指導價的規定。

第二十三條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費、租金的具體收費標準在規定的基準價與浮動幅度范圍內確定。

利用人民防空工程收取的汽車停放費、租金收入應當依照有關規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。其管理辦法按照省有關規定執行。

第二十四條 在滿足業主停車需要的前提下，有條件的住宅小區可設立臨時停車位，供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的，應當提供不少于2小時的免費停車，業主大會成立后，免費停車時間由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。臨時停車收費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定或業主共同決定收取，具體收費標準應當符合政府指導價的規定。

對進入住宅小區內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。

第二十五條 物業管理區域內的非機動車停放服務收費按照當地政府價格主管部門的有關規定執行。

第四章 其他服務收費管理

第二十六條 本細則所稱特約服務費，是指應業主或物業使用人要求，物業服務企業提供特約服務而收取的費用。

特約服務費收費標準由雙方根據服務內容、服務標準協商確定。

第二十七條 本細則所稱代辦服務費，是指物業服務企業接受委托，提供代辦服務，向委托人收取的費用。

代辦服務費收費標準由委托雙方根據服務內容、服務標準協商確定。

第二十八條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，可以根據約定向委托單位收取代辦手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

第二十九條　代收代交費用，是指物業管理區域內由全體或部分業主承擔且費用不能直接計入單個業主的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。已經計入物業服務費成本的，不得重復計收。

代收代交費用由物業服務企業單獨列賬，按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤。分攤辦法應當通過物業服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業主(含空置房屋的業主)應當按照分攤數額按時交納代收代交費用。

物業服務企業可以按照規定向業主預收一定數額的費用，預收費用與實際分攤費用的差額實行多退少補，多余部分也可自動轉為預付費。

第三十條 新建房屋交付使用時，配套的共用設施設備一般不得在房價外加收價款，必不可少的附隨商品也不得另行收費。物業交付使用后，物業管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的，建設及運行費用的承擔按照有關規定執行，沒有規定的按照約定執行。

物業服務企業為了維護物業管理區域公共秩序的需要，向業主發放證照、門卡等所產生的制作費用，應當按照權利義務對等原則計入相應的服務成本;業主另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。

新建住宅小區實行門禁出入證(卡)管理的，建設單位(或物業服務企業)不得在房價和物業服務費之外向業主另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡等)。

物業管理區域內的停車場實行門禁出入證(卡)管理的，應當免費為車主配置1張出入證(卡)。

物業服務企業對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應如數退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數額的工本費。

第三十一條　利用業主共有部分、共用設施從事經營的，所得收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，70%納入專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業公共服務費。

第五章 行為規范

第三十二條　物業服務企業應當遵守法律法規和有關政策規定，加強價格自律，規范服務行為，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務，并接受業主監督。業主對物業服務情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。物業服務企業承擔監督履行和最終履行物業服務合同的責任。

物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務的，業主可以請求業主委員會監督履行，或者向街道辦事處(鄉鎮人民政府)、有關主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第三十三條　物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據，以及企業、物業管理行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話，接受業主或物業使用人的監督。

新建住宅物業銷售時，建設單位應將上述物業服務收費的有關情況，作為房地產銷售明碼標價的內容，在銷售場所的顯著位置公示。

第三十四條　物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本約束機制。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應當按物業管理區域分別核算。

物業服務企業應當將汽車停放費、經營設施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業管理區域內顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費、經營設施收益收支情況、代收代交費用分攤等情況，接受業主、物業使用人、街道辦事處(鄉鎮人民政府)的查詢和監督，每次公示時間不少于15天。

實行包干制計費方式的，物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建賬，按照物業服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監督。

實行酬金制計費方式的，物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況，并接受業主委員會的核查。物業服務企業或業主大會應當按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務費年度預決算和收支情況進行審計。審計費用的承擔，按照物業服務合同約定執行。

第三十五條 業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依據物業服務合同的約定，依法追繳。

物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務和代收代交等費用。

第三十六條　物業服務企業收取物業服務的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

物業服務企業不得向業主、物業使用人收取裝修押金或保證金。物業服務企業為業主、物業使用人的裝修活動提供基本服務以外的額外服務需要收費的，可根據實際成本向市、縣級市價格主管部門、物業管理行政主管部門申報，經核準收費標準后執行。

第三十七條　物業服務企業不得強制服務并收費或只收費不服務。物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第六章 監督管理

第三十八條 價格主管部門應當對政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

物業管理行政主管部門應當及時制定和完善普通住宅物業公共服務標準，加強對物業服務行為的監管。

物業管理行政主管部門應當會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監督管理，及時處理物業服務投訴。

物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平。

第三十九條　價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市市場價格行為監督管理辦法》等法律法規予以處罰：

(一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;

(二)不按照規定提供服務而收取費用的;

(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

(四)強制或者變相強制服務并收費的;

(五)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托，代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的;

(六)不按規定實行明碼標價的;

(七)未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收支、代收代交費用分攤等情況的;

(八)其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

第四十條 價格主管部門、物業管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》和本細則管理、監督物業服務收費的，由上級價格主管部門和物業管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

第七章 附則

第四十一條　各縣級市可根據本細則，結合本地實際，制定具體辦法，并報市價格主管部門和市物業管理行政主管部門備案。

第四十二條 其他管理人的物業服務收費可參照本細則執行。

第四十三條 服務雙方在本細則實施前已經依法通過協議、合同等形式約定物業服務收費等事項的，繼續按原約定執行。

第四十四條　本細則由市物價局、市住房和城鄉建設局在各自職權范圍內負責解釋。

第四十五條　本細則自7月1日起施行，此前與本細則規定不一致的以本細則為準。