第一條 為加強和完善城市物業管理，保障物業的合理使用，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及其它有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內城市的物業管理。

第三條 本辦法所稱物業，是指房屋及相關共用設施設備和共用場地。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱業主是指物業所有權人。

本辦法所稱物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

本辦法所稱物業管理企業是指 是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。

第四條 鞍山市房產局是全市城市住宅區物業管理行政主管部門，縣 ( 市 )房產行政主管部門是本轄區內的物業管理行政主管部門。

其他有關行政管理部門和街道辦事處（鎮人民政府）在各自的職權范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。

第五條 新建住宅區應當實行物業管理。城市新建住宅區要嚴格按國家有關規劃標準進行設計，并符合物業管理的要求。規劃設計方案應包含如下內容：
（一）建設單位應當按照建設工程項目總建筑面積的3％。配置物業管理用房，但不得少于110平方米。提供的物業管理用房，應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等辦公使用功能。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑。物業管理用房在開發建設單位面積備案時由市房產局予以凍結，不得轉讓、出租。
（二）提供與業主數量和需求量相適應的自行車場、停車場等共用設施設備和體育鍛煉、綠化等共用場地。
市房產局在規劃設計時應當先期介入，配合市規劃部門按照《城市居住區規劃設計規范》等要求，共同做好有關物業管理方面的規劃設計。

第六條 原有住宅區私房比例達到 70% 以上且共有設施設備齊全的，可以實行物業管理。配套設施不全的，應當與社區建設相結合，由政府投資、社會力量投資或自管房單位投資負責組織整治。物業管理用房可在小區內購置一層住宅或在規劃許可的前提下新建。建筑面積在 2 萬平方米 以下的住宅區，應提供不少于 80平方米 的物業管理用房。每增加 1 萬平方米 ，相應增加不少于 5 平方米 的物業管理用房。

第七條 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。

新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當向物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求。物業管理行政主管部門應當按照本條第二款的規定劃分物業管理區域，并登記備案。

尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，物業管理行政主管部門應當會同當地街道辦事處，按照本條第二款的規定，結合物業的具體布局劃分物業管理區域，并登記備案。

第八條 建設單位在預售房屋 之前，應當參照建設部制定的示范文本，制定業主臨時公約，作為房屋銷售合同的附件。業主臨時公約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反業主臨時公約應當承擔的責任等事項做出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。

第九條 建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套的設施設備。

歸全體業主所有的配套的設施設備主要包括：

（一）物業管理用房；

（二）門衛房、電話間、監控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；

（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫（車場）；

（四）物業管理區域內的公共綠化、道路、場地；

（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的設施設備；

（六）其他依法歸全體業主所有的設施設備。

第十條 新建住宅區在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，應當實施前期物業管理。

前期物業管理工作由建設單位按國家有關物業管理招投標的規定，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于 3 個或者住宅規模小于 5萬平方米 的，經物業所在地的物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業，并簽訂書面的前期物業服務合同。

第十一條 原有住宅區實施物業管理的 , 前期物業管理可優先由該住宅區中原管房面積最大的房產管理單位提供物業管理服務；公有房屋應由產權單位依據合同托管給該物業管理企業實行物業管理，由物業使用人繳納物業管理服務費。

第十二條 前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第十三條 房屋出售建筑面積達到 50% 以上的新建住宅區和達到物業管理條件的原有住宅區，在達到上述條件 30 日內，建設單位或管房面積最大的房產管理單位應當書面報告物業管理行政主管部門，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料； 建設單位或管房面積最大的房產管理單位未按時間要求書面報告的，業主可以向物業管理行政主管部門提出成立業主大會的書面要求。

物業管理行政主管部門接到書面報告或業主的書面要求后，應通知物業所在地街道辦事處 ( 鎮人民政府 ) 按照有關規定， 指導業主、建設單位（包括公有房屋出售單位）組成業主大會籌備組，組織召開第一次業主大會，選舉產生第一屆業主委員會。

第十四條 在業主大會成立并選舉產生業主委員會后，建設單位應將歸全體業主所有的配套的設施設備移交給業主委員會。

經全體業主所持投票權三分之二以上通過，業主委員會可以與已實施前期物業管理的物業管理企業重新簽訂物業服務合同，也可以采取招標等方式與其它物業管理企業簽訂物業服務合同。未組建業主委員會的，經全體業主同意，可以按上述規定辦理。

第十五條 首次業主大會的投票權，應按業主擁有的房屋所有權證計算，每一房屋所有權證計一票。暫未辦理房屋所有權證的或房屋未售出的，按其擁有的房屋套數計算，每套計一票。

業主可以書面委托物業使用人代為行使投票權。

物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。
在書面征求業主意見時，表決票可以采用直接送達和留置送達兩種方式。直接送達的，由業主簽收；留置送達的，由兩名以上的業主或者街道辦事處（鎮人民政府）的工作人員證明。送達后，應當在物業管理區域內公告送達情況，7日內，業主無反饋信息的，視為同意。采用留置送達方式涉及的業主人數及其專有的建筑面積，不得超過物業管理區域內全體業主人數及總建筑面積的15%。

第十六條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。經業主大會決定可以由 5 至 11人的單數委員組成。業主委員會設主任 1 人、副主任 1～ 2 人 , 由業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主委員會每屆任期最長為 5 年 , 任期期滿前 3個月應籌備選舉新一屆業主委員會。業主委員會委員可以連任。

第十七條 業主委員會自選舉產生之日起 30 日內，持下列材料到市、縣 ( 市 )物業管理行政主管部門備案：

（一）業主委員會備案申請（說明業主大會會議過程及會議決定）；

（二）業主大會議事規則；

（三）業主公約；

（四）業主委員會委員名單及個人產權證明；

（五）業主委員會選票統計結果。

上述（一）、（五）兩份文件需由業主委員會全體委員簽字。

業主委員會備案的有關事項發生變更的，需重新備案。

第十八條 業主大會和業主委員會開展工作的經費和業主委員會委員津貼由全體業主承擔，可以從物業共用部分經營所得收益中列支；工作經費和津貼的標準、籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。工作經費的使用和津貼的發放情況應當每季度以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

第十九條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第二十條 物業管理企業實行資質管理制度。成立物業管理企業必須經物業管理行政主管部門資質審查，并經工商行政管理機關登記注冊，領取營業執照。

未經物業管理行政主管部門資質審查并取得資質證書的，不得從事物業管理業務。

第二十一條 業主、物業使用人違反本辦法或者業主臨時公約、業主公約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會、物業管理企業應當予以勸阻、制止；相關業主、物業使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第二十二條 物業服務企業、業主委員會在物業管理區域內設立停車場（停車泊位）的，應當符合交通設施國家安全標準等規定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。
利用共用場地設立的停車場（停車泊位），需要收取費用的，應當由業主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除管理成本等相關費用后，歸全體業主所有。
利用人防工程設立的停車場（停車泊位），在人民防空部門辦理相關手續后，需要收取費用的，應當由業主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除使用費、管理成本等相關費用后，歸全體業主所有。

第二十三條 物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業管理企業單獨簽訂保管合同。

第二十四條 房產、司法等有關部門應當與街道辦事處（鎮人民政府）組建物業糾紛人民調解機構，受理調解業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業糾紛。

第二十五條 原由物業管理企業進行物業管理的住宅區出現棄管時，應暫由街道辦事處對小區的環境衛生進行清掃保潔，并按未實施物業管理住宅區的保潔標準收費，直至業主大會選聘新的物業管理企業。

第二十六條 價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門負責物業服務收費的監督管理工作。

價格行政主管部門應會同物業管理行政主管部門 遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，提出物業服務收費參考價格。

第二十七條 新建住宅區和實行物業管理的原有住宅區物業服務收費由業主與物業服務企業按照物業服務收費參考價格協商確定價格，并報市物價局備案；原有實行政府指導價收費的住宅區,經業主與物業服務企業協商一致，也可重新按照物業服務收費參考價格協商確定價格，并報市物價局備案。
物業服務企業收取物業服務費實行收費許可證制度。收費項目及標準必須公布。
業主應當根據物業服務合同交納物業服務費。物業服務企業應當按照物業服務合同提供相應的服務。不具備專業化管理條件的住宅區，共用部位、共用設施設備日常維修費應當專項用于屋面防水、樓梯間、樓內至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。

第二十八條 違反本辦法第五條規定，未提供物業管理用房的，由物業管理行政主管部門責令建設單位向業主委員會提供物業管理用房，或者繳納在本物業管理區域內購買物業管理用房的價款，并處 10 萬元以上 20 萬元以下罰款。

第二十八條 業主違反本辦法第二十七條第三款規定，未繳納物業管理服務費的，物業管理企業可以按照應繳金額的 0.3 ％按日加收滯納金。

拖欠物業管理服務費 3 個月以上的，物業管理企業可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

第二十九條 違反本辦法的規定，建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處 10 萬元以下的罰款。

第三十條 違反本辦法的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣（市）級以上物業管理行政主管部門沒收違法所得，并處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第三十一條 違反本辦法的規定，物業管理行政主管部門及其他有關部門和單位的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第三十二條 本辦法中未涉及的前期物業管理招標投標管理、業主大會、物業管理企業資質管理等其它物業管理事項，按國家、省有關規定執行。

第三十三條 我市行政區域內的寫字樓、商廈等物業管理，參照本辦法的規定執行。