2017年福建省小產權房最新政策

買房6年，卻一直拿不到“三證”，這讓購房者很焦慮。

昨天上午，市民肖先生告訴記者，他是張店區世紀路南首世紀嘉苑18號樓的業主，從2009年買房至今，他一直未拿到“三證”。

“當初開發商是按大產權房賣給我們的，并承諾2年內可以辦理好‘三證’，辦證的費用已經收上去6年了。”肖先生說，為此他已多次找到開發商討說法，但至今未果。居民劉先生告訴記者，如果拿不到房產證，今年下半年孩子上學就成問題。

記者了解到，該小區所占地屬于傅家鎮小徐村，據該村村委一負責人介紹，該小區的北部屬于舊村改造的回遷房，18號樓開建時，村里將樓的底座賣給了開發商。

今天上午，負責為購房者辦理“三證”的傅先生表示，18號樓確實屬于小產權房。“當時賣樓時，我們了解到，只要以后變更土地用途就可以辦成大產權房。”

隨后，記者咨詢了相關部門的工作人員，據了解，目前肖先生居住的小區土地性質存在問題，需逐級上報審批，如果無法通過審批，就無法辦理“三證”。

山東聯亨律師事務所王磊律師表示，小產權房想要轉正幾乎是不可能的。開發商明知未辦好相關手續，就承諾業主可以辦成大產權，涉嫌欺詐，購房者可聯名起訴維權。

　　小產權房的危害

小產權房不能抵押或進行上市買賣，小產權房由于不能辦產權，也就意味著這房子在法律上不是屬于你的，所以如果要抵押一般銀行不會貸款給你，法律也不允許上市買賣。

萬一拆遷補償難，小產權房，除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主得不到拆遷安置補償卻無話可說。

遺贈容易出問題，小產權房由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。

質量安全無保證，一些小產權房開發商為賺錢會偷工減料，存在質量安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

五證不全，如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。盡管“小產權房”由于在價格上深受資金有限制的購房者的青睞，但“小產權房”存在諸多風險，最大的問題就是無法辦理產權，不受法律的保護。

首先有必要說明一下什么叫小產權房

通俗點解釋，國家發產權證能買賣的叫大產權房，平時我們能買到的普通商品房都屬于大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。而國家不發產權證的叫小產權房。

“小產權房”的性質有三種：一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。最后一種是各類農業園或養老院的別墅：這類房屋一旦發生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。

雖然說，小產權房有一定問題，但是想買小產權房的人也總能列出很多好處，比如：

小產權房價格相對便宜；

沒有交易流程的稅費；

不限購，有錢就可以買；

不用擔心產權到期問題……

但是融360房貸君想說，如果不是真的出于無奈，對于小產權房，我們的態度應該是謹慎謹慎再謹慎，能不買就盡量不買，畢竟購買小產權房的風險引發的后果還是很嚴重的。

購買小產權房法律風險

無法辦理房產證 無法進行銀行貸款和抵押貸款

小產權房，它這個“小產權”其實是咱民間的一種表述。說白了，你要從合規性上來套的話，它其實是沒產權。因為這種房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證的，當然，你的購房合同在房管局是不能備案了。所以你就不可能拿到一個合法合規，有效的房產證。這其實就是小產權房，最大最大的問題。

此外，辦理產權證，需要五證具備，即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。因開發商不具備五證，那么小產權房購買者無法到房管部門辦理相關房屋產權證，導致小產權房只具備普通商品房的使用性質。

同時，購買小產權房沒有房產證，沒有備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款。其實壓力也蠻大的。那么你不能去銀行做貸款，同理你未來也不能拿這個房子去銀行做抵押，再者你買賣的時候可能也有很多的風險和坑。

拆遷難補償，質量沒保證

因不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者很難得到補償。若小產權房屋違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。另外開發商在建設小產權房屋時，為賺錢會偷工減料，加上職能部門監管不力，存在嚴重安全隱患，在實際使用中很多小產權房出現墻體裂縫、房屋漏水等質量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建筑規范和標準。一旦發生房屋質量糾紛，購房者維權難，最終只能自行承擔損失。

另外，入住后也存在收取物業費難，物業服務不到位等一系列物業管理糾紛。

小產權房交易難

小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。

如果再說到遺產的繼承等等方面，那麻煩真的是太多了。

最后，也是最為重要的一點，小產權房的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。也就是說，沒有產權，沒有監管是個灰色地帶，那這個房子質量好壞就全看這個開發商的心情和良心了。

如果你碰上一個非常有良心的開發商，好好給你蓋，權當罷了；

但是缺少監督的情況下，人家是能偷就偷能省就省，說不定這個房子就可能有很大的質量隱患。以后的修繕、修葺可能就有比較大的問題。

所以綜上所述，小產權房，由于它根上就有問題，沒有一個合規的房產證。它就可能引出一系列的問題、麻煩和風險。

雖然福建并未出臺限購政策,但在購房時,卻有限貸規定。限購政策的放開,讓不少市民擔心,樓市利好政策會日益增多,“如果在限貸方面有所松動,到時再動手買房,可能要付出更多。”一直持觀望態度的小張覺得今年下半年就出手,購買自己的首套房。

“取消限購對市民影響最大就是心理方面,部分剛需族可能不再等待,而是選擇下半年盡快購房。”張店聯通路一房產公司營銷部經理王先生介紹說:“本來不少市民期待房價在下半年或明年會有所松動,一看取消限購,心理上難免受到影響,擔心‘水漲船高’,出臺相關刺激政策,所以應該會將購房計劃提前。”