近日,《濰坊市個(gè)人住房公積金貸款管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)已經(jīng)濰坊市人民政府辦公室印發(fā),并自10月1日正式施行。與《管理辦法》配套的《濰坊市個(gè)人住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》)也已經(jīng)印發(fā)。針對《管理辦法》以及《實(shí)施細(xì)則》(以下統(tǒng)稱新政策)所做的政策調(diào)整,市住房公積金管理中心(以下簡稱公積金中心)進(jìn)行了解讀。

■出臺(tái)背景

適應(yīng)房貸政策調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展

我市自1999年開展公積金貸款業(yè)務(wù)以來,《濰坊市職工住房政策性擔(dān)保貸款管理辦法》(以下簡稱舊《管理辦法》)一直是我市個(gè)人住房公積金貸款工作所遵循的規(guī)范性政策文件,為規(guī)范管理個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)發(fā)揮了重要的作用。

近年來,隨著國家房貸政策的調(diào)整和我市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,舊《管理辦法》的部分內(nèi)容與現(xiàn)行的房貸政策明顯脫節(jié),也與我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房公積金管理的需求脫節(jié),亟需進(jìn)行修訂完善。為進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)工作,更好地滿足職工的貸款需求,市政府根據(jù)相關(guān)法規(guī)修訂完善了《管理辦法》,并配套出臺(tái)了《實(shí)施細(xì)則》。

新出臺(tái)的《管理辦法》和《實(shí)施細(xì)則》既注重貫徹體現(xiàn)國家、省個(gè)人住房公積金貸款政策的規(guī)定精神,又立足我市實(shí)際,著重突出公積金貸款的政策性和普惠性,充分秉持為民、便民的宗旨,可操作性強(qiáng)。

一、貸款條件的調(diào)整

新政策規(guī)定:借款人及其所在單位所有職工連續(xù)足額繳存住房公積金1年以上。

解讀:舊《管理辦法》中規(guī)定,借款人及其所在單位須連續(xù)2年足額繳存住房公積金才能作為申請公積金貸款的條件之一(后在出臺(tái)的《實(shí)施細(xì)則》中多次調(diào)整,目前執(zhí)行連續(xù)繳存6個(gè)月);新政策規(guī)定借款人及單位連續(xù)足額繳存1年以上方可申請公積金貸款。調(diào)整的目的主要是考慮增加資金存量,緩解資金供需矛盾。

二、貸款額度計(jì)算方式的改變

新政策規(guī)定:公積金貸款額度在規(guī)定的最高額度范圍內(nèi),按夫妻雙方公積金賬戶余額之和的15倍計(jì)算。

解讀:對貸款額度的計(jì)算,舊《管理辦法》中以夫妻雙方按目前繳存水平計(jì)算的住房公積金,至退休前累計(jì)繳存總額的2倍計(jì)算;借款人是單身的,按上述計(jì)算總額的3倍計(jì)算。新政策以借款人夫妻雙方申請貸款時(shí)公積金賬戶余額的15倍計(jì)算,借款人為單身的,按其公積金賬戶余額的15倍計(jì)算。同時(shí),用于計(jì)算貸款額度的這部分公積金在貸款本息全部還清之前不能提取,只能用于提前全部還款時(shí)沖減剩余貸款本息。因此,提醒計(jì)劃申請住房公積金貸款的職工,要在賬戶中留有足夠余額,以免因余額不足影響貸款額度。

調(diào)整的目的也主要是考慮增加資金積累。經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析,目前每40名職工繳存的住房公積金,才能夠滿足1名職工申請公積金貸款的資金需求。據(jù)統(tǒng)計(jì),末市公積金管理中心個(gè)貸率已達(dá)到84.30%,超過了人民銀行規(guī)定的商業(yè)銀行75%貸款存貸比上限,住房公積金資金的收支壓力較大。通過貸款額度計(jì)算方式的調(diào)整,可以有效緩解資金供需矛盾,保證公積金提取和貸款的資金需求,既可滿足職工不斷增長的貸款需求,還更能體現(xiàn)出住房公積金的互助性,有利于讓更多職工能獲得低息公積金貸款。

三、借款人需要由擔(dān)保公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的范圍有所縮小

新政策對借款人申請公積金貸款時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的擔(dān)保方式進(jìn)行了一定調(diào)整。

解讀:新政策規(guī)定借款人購買第二套住房且該房屋為現(xiàn)房、二手房或者雖然所購第二套住房為期房,但能提供符合抵押條件的房屋進(jìn)行抵押的,可選擇抵押擔(dān)保方式,不必再由擔(dān)保公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保,為借款人節(jié)省了擔(dān)保費(fèi)用開支,減輕了借款人的負(fù)擔(dān)。

新政策還明確了為借款人提供保證的擔(dān)保公司必須是經(jīng)市政府采購中心公開招標(biāo)確定中標(biāo)的擔(dān)保公司和擔(dān)保費(fèi)率。目前,全市通過公開招標(biāo)后的擔(dān)保費(fèi)比原來執(zhí)行的擔(dān)保費(fèi)平均降幅達(dá)57.7%,借款人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)得到了大幅度減輕。

四、大幅壓縮了貸款審批時(shí)間

解讀:新政策將給予申請人是否準(zhǔn)予貸款的答復(fù)時(shí)間由15個(gè)工作日壓縮為5個(gè)工作日,并規(guī)定受委托銀行在接到公積金中心準(zhǔn)予公積金貸款的指令和材料后,須10個(gè)工作日內(nèi)完成《借款合同》及從合同簽訂、協(xié)助借款人辦理完畢預(yù)抵押登記備案、抵押登記、質(zhì)押、擔(dān)保等手續(xù),大幅壓縮了貸款辦理周期,更加方便借款人。

五、降低購買首套房為二手房的首付比例,提高了大戶型貸款門檻

新政策規(guī)定:對購買首套房為二手房的首付比例根據(jù)房屋面積以及建成年限的不同分別進(jìn)行了下調(diào)。

解讀:舊《管理辦法》規(guī)定,購買二手房無論首套還是二套,首付比例均為房屋價(jià)值的50%。新政策則規(guī)定,所購首套房為二手房的,首付比例根據(jù)房屋面積以及建成年限的不同,最低達(dá)到房屋價(jià)值的20%,與購買期房的首付比例一致,重點(diǎn)支持職工購買首套房的需求。

同時(shí),根據(jù)國家和省、市有關(guān)從嚴(yán)控制大戶型住房貸款政策的要求,提高了申請貸款購買大戶型住房時(shí)首付款的比例。

六、新政策增加了兩項(xiàng)新規(guī)定

一是申請貸款預(yù)登記審批條款。當(dāng)放款金額超出公積金中心當(dāng)月貸款資金計(jì)劃額度或個(gè)貸率超過規(guī)定上限時(shí),公積金中心暫停發(fā)放貸款。可給借款人辦理預(yù)先申請登記手續(xù),待新的貸款資金計(jì)劃額度下達(dá)或個(gè)貸率低于規(guī)定上限時(shí),公積金中心按照借款人預(yù)先申請登記的先后順序,依次發(fā)放公積金貸款。

二是貸款資金可根據(jù)需要?jiǎng)澣虢杩钊速~戶的條款。舊《管理辦法》規(guī)定,借款人申請的公積金貸款審批后,必須將貸款資金劃入到賣房人賬戶。新政策則規(guī)定,對部分用所購房作抵押并已付清全部房款的借款人,公積金中心可根據(jù)實(shí)際情況,將公積金貸款劃入借款人賬戶。從而解決了借款人在購買二手房、現(xiàn)房過程中已經(jīng)付清全款,但還必須將公積金貸款資金發(fā)放到賣方賬戶,再由賣房人將資金退還給借款人、而有時(shí)在這期間容易引起經(jīng)濟(jì)糾紛的問題。