公積金貸款很簡單，就是由住房置業擔保公司進行擔保，公積金中心貸給你的款，正常繳納公積金6個月以上的人就可以貸。

一般公積金可貸金額為：公積金帳戶余額×40，最高不過20萬。(理論上公積金賬戶中有5000塊錢就可以貸足20萬，也有例外。)有補充公積金的話：補充公積金帳戶余額×20，最高不過10萬，合計最高30萬。注意：這是指只有一個貸款人的情況，如果有兩個人共同為一套房子進行公積金貸款，符合要求的話，兩人的公積金貸款最高可各貸20萬，補充公積金最高還是10萬，這樣最高50萬元。

一般二手房公積金貸款年限為：一手房上限30年，二手房房齡五年內的等同一手房，房齡五年以上的可貸上限是15年。至于下限由公積金中心計算得出。

商業貸款就比較復雜了，要將房子抵押給銀行，通過銀行的核對，才能批準。

一、房齡：

二手房公積金貸款年限：80年以前竣工的房子,幾乎是貸不到商業貸款,除非是地段特好，建筑品質非常優良的建筑;87年以后的房子比較好貸了,20年房齡是道坎…馬上就要是88年的房子了

二、房價：

每家銀行門檻都不太一樣,有抵押物總價必須大于等于40萬元，位于郊區的抵押物總價最低35萬元的。也有些銀行一定要到40萬才可以申請貸款，當然對房價沒有特別限制的銀行也有。

三、面積：

二手房公積金貸款年限：銀行要求建筑面積大于等于50平米。

劉先生目前居住在北辰區,為了孩子上學,他決定一擲千金,在河西區購買一套學區房，一方面方便孩子兩年后申請入學,一方面考慮孩子上學后距離學校比較近，接送方便。劉先生看中的房子位于河西區隆昌路,不管是地段、面積、樓層、結構等,房子各方面條件都符合他的要求，僅有一點因素讓他猶豫。該房屋是二手房,但現房主與原房主交易還不到五年,劉先生恐怕會影響他辦貸款,而且要交一筆營業稅。

我們的工作人員了解到二手房公積金貸款年限，劉先生打算辦理公積金與按揭組合貸款購房,如果組合貸款對房齡有要求，劉先生就無法買這套房了。我們的工作人員聯系了天津市住房公積金管理中心,工作人員回復, 公積金貸款時對二手房沒有房齡的要求，但在貸款年限上，二手房的貸款年限最長為20年。

關于營業稅的問題，我們的工作人員從天津市房管局相關部門處得到了詳細回復:“根據國稅總局通知，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過二手房公積金貸款年限5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的額度征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。”