三明市人民政府關于印發市區房屋拆遷管理辦法的通知
明政文〔2009〕209號
梅列、三元區人民政府，市直各單位：
《三明市區房屋拆遷管理辦法》已經市政府常務會議研究通過，現印發給你們，請認真貫徹實施。
二??九年十二月三十一日
三明市區房屋拆遷管理辦法
第一條 為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目的順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《福建省城市房屋拆遷管理條例》等法規規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。
第三條 三明市建設局對全市城市房屋拆遷工作實施監督管理。有關部門應依照職責，予以配合，保證房屋拆遷工作的順利進行。
第四條 市土地收購儲備中心或項目建設單位應按城市房屋拆遷法律法規規章，向市房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證。
政府實施凈地出讓或土地儲備需要拆遷房屋的，由市土地收購儲備中心或市城市建設投資有限公司做為拆遷人，委托具有拆遷資質等級的單位實施拆遷，房地產開發企業不得介入。拆遷項目所在地的區政府負責拆遷的組織工作。
未經市房屋拆遷管理部門批準，任何單位和個人不得擅自對擬拆遷范圍內的房屋狀況和居住情況進行調查摸底登記工作。
拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
第五條 申請領取房屋拆遷許可證的，應當向市房屋拆遷管理部門提交下列資料：
（一）建設項目批準文件；
（二）建設用地規劃許可證；
（三）國有土地使用權批準文件；
（四）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明；
（五）拆遷計劃和拆遷方案。
拆遷計劃和拆遷方案的內容應當包括：拆遷實施方式；拆遷期限和過渡期限；預計實行貨幣補償和房屋產權調換的面積；擬用于房屋產權調換的安置用房和周轉用房情況；所需拆遷補償安置資金的測算；擬對拆遷范圍內依法應當予以保護的建筑物、構筑物和其他設施、樹木等采取的保護措施。
第六條 拆遷人到位資金必須達到補償安置資金總額的50％，并存入銀行專戶，其余部分應制定資金到位計劃；屬政府投融資項目的，可根據拆遷進度以及安置用房購建情況，提交政府資金管理部門出具的拆遷補償安置資金證明及撥款計劃。房屋拆遷補償安置資金，由銀行、拆遷人、房屋拆遷管理部門三方簽訂資金監管使用協議書，共同監督補償安置資金的使用。
市房屋拆遷管理部門在依法檢查拆遷補償安置資金使用情況時，拆遷人應當提供辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金使用清單。拆遷人原存入金融機構的拆遷補償安置資金不能滿足補償安置需要或者被挪作他用的，由市房屋拆遷管理部門責令其限期補足。
第七條 房屋的拆除工程應當由具備相應資質的企業承擔，房屋拆除前拆遷人應與負責拆除工程的企業簽訂拆除合同，辦理安全監督、勞動安全保險手續，并在拆除施工前向工程建設行政主管部門備案。
第八條 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得新建、擴建、改建房屋；不得改變房屋和土地用途；不得租賃房屋。
房屋拆遷管理部門應當就上述所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續，暫停期限不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限最長不得超過1年。
第九條 從事拆遷業務的工作人員必須取得福建省住房和城鄉建設廳頒發的《福建省城市房屋拆遷從業人員崗位證書》。拆遷工作人員應當持證上崗；未持證上崗的，被拆遷人有權拒絕與其協商。
第十條 有下列情形之一的，市房屋拆遷管理部門向市人民政府申請，由房屋所在地的區人民政府會同有關部門實施行政強制拆遷；或者由市房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷：
（一）被拆遷人、房屋承租人在市房屋拆遷管理部門依法作出拆遷裁決規定的搬遷期限內不搬遷的；
（二）產權不明確房屋經市房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷，房屋使用人在規定的搬遷期限內不搬遷的。
第十一條 市房地產行政主管部門應會同市價格行政主管部門根據本市經濟發展和房地產市場行情變化情況適時制定《三明市區房地產交易指導價格》，定期公布不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋房地產交易指導價格。為拆遷人和被拆遷人協商貨幣補償金額提供參考。
第十二條 拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。
實行貨幣補償的，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定貨幣補償金額。
實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當根據被拆遷房屋及所調換房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定被拆遷房屋補償金額和所調換房屋價格，結清產權調換的差價。對評估價格有異議的，按《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決辦法》的規定執行。
對被拆遷房屋合法所占用空地應予適當補償，其補償額應根據土地取得方式、土地性質、基準地價等因素綜合確定。
第十三條 房屋二次裝飾評估，按照估價時點政府有關部門制定的房屋裝飾工程定額標準結合成新考慮。二次裝飾評估不包括可拆移而基本不損壞使用的項目和設施。二次裝飾的成新確定遵循快速折舊原則，根據裝飾項目的耐用年限，家庭裝飾不長于8年，非家庭裝飾不長于5年。
第十四條 為推動房屋拆遷工作順利進行，拆遷人可以先行建設安置用房，建設費用經有關部門審核后列入該項目土地收儲成本。
第十五條 安置房面積應以被拆遷房屋合法建筑面積為基礎，采取就近上靠的原則；被拆遷人應按照最接近被拆遷房屋合法建筑面積的原則選取安置房。
第十六條 在拆遷公告規定的期限內，被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議并搬遷完畢交付房屋的，拆遷人可以給予適當獎勵。獎勵金額可根據簽訂協議及搬遷時間、被搬遷房屋建筑面積等因素確定。
具體的補償安置和按時搬遷獎勵標準以市房屋拆遷主管部門審核的《拆遷計劃與拆遷方案》為準。在城市規劃區范圍內，應統一拆遷項目的搬遷獎勵標準。
第十七條 被拆遷房屋的用途和土地使用用途以房屋所有權證書及土地使用權證書登記的為準。
在1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》實施前，將非經營性用房改為經營性店面，拆遷時仍在營業的，房屋所有權人應持土地、房屋權屬證書、1990年4月1日前延續至今的工商營業執照和稅務登記證書及1990年4月1日前改變用途的原始檔案或者記錄等證明材料，在拆遷公告發布后及時到土地、房屋權屬登記機構申請辦理變更登記手續。土地、房屋權屬登記機構應當受理并及時出具辦理或不辦理的決定。
第十八條 對將非經營性用房改為經營性店面不予以認定的，但房屋產權人已取得土地、房屋權屬證書并將房屋做為經營性店面自營的，需提供土地和房屋權屬證書、經營納稅證明；若將房屋出租經營的，需提供土地和房屋權屬證書、經營納稅及房屋出租證明，且被拆遷人主動配合拆遷并在規定期限內達成協議搬遷完畢交付房屋，具備上述情況的，可在按原使用性質補償的基礎上，按下列標準再予適當補助：
（一）1990年4月1日至1994年12月8日期間取得工商營業執照，拆遷時實際經營并依法納稅的，補償金額=經營面積×（假設認定為營業性用房的市場評估單價－按住宅用途的補償單價）×50%。
（二）1994年12月9日至2002年11月30日期間取得工商營業執照，拆遷時實際經營并依法納稅的，補償金額=經營面積×（假設認定為營業性用房的市場評估單價－按住宅用途的補償單價）×30%。
經營面積以工商管理部門檔案登記的面積為準，工商管理部門檔案未登記經營面積的，根據一層沿街第一自然間實際用于經營的建筑面積（不含衛生間、廚房和樓梯間），以實際丈量為準。
第十九條 在拆遷范圍內，拆除未取得土地使用權證、工程規劃許可證、建筑施工許可證的違章建筑和違法建筑物或構筑物，以及拆除超過期限的臨時建筑，按以下辦法處置：
（一）1984年1月5日《城市規劃條例》實施以前，在原有宅基地上翻建、擴建的，可按規定給予拆遷補償和安置。
（二）1984年1月6日至2005年1月1日期間建造的違章建筑和超過期限的臨時建筑，未經行政部門處理的，經公示確認如未影響城市規劃，且被拆遷人主動配合拆遷并在規定期限內達成協議搬遷完畢交付房屋的（被拆遷房屋的使用性質一律視為住宅），按以下辦法給予補償：
1.1984年1月6日至1990年3月31日，在原有宅基地上翻建、擴建的，按被拆遷房屋重置價的80%給予補償。
2.1990年4月1日至2000年12月31日，在原有宅基地上翻建、擴建的，按被拆遷房屋重置價的50%給予補償。
3.2001年1月1日至2004年12月31日，在原有宅基地上翻建、擴建的，按被拆遷房屋重置價的30%給予補償。
（三）2005年1月1日之后，拆除違章建筑和超過期限的臨時建筑，一律不予補償。
本辦法實施前，經行政執法部門處理的違章建筑，不論年限，一律不予補償。
第二十條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第二十一條 被拆遷人屬民政部門認定的最低生活保障對象，被拆遷房屋在三明市城市規劃區內是其唯一居住用房，且被拆遷人要求實行房屋產權調換安置的，安置房建筑面積在50平方米以內的（含50平方米）新舊房差價可以減免，安置房建筑面積超過50平方米以上的部分按拆遷方案規定的價格購買。
第二十二條 被拆遷人屬民政部門認定的最低生活保障對象且為殘疾人家庭，其臨時安置補助費、停產停業補助費及搬遷費按標準提高20%發補。
第二十三條 本辦法自公布之日起施行。
