物業管理發展中存在問題及解決對策

摘要：我國物業管理經過30多年的發展，物業管理市場日漸成熟，物業管理法規更加完善，逐步走向規范化、合理化、制度化、理性化，已經取得了相當不錯的規模和成績。一些不可忽視的問題也逐漸浮出水面,這些問題不但困擾了業主，也令物業管理行業發展遇到了瓶頸。為了解決物業管理中存在的問題，我們加強立法，提高物業管理資質等級，加大宣傳和物業管理力度、加大與政府職能部門之間的協調關系，制定詳細、行之有效的管理制度與措施，及時解決問題與矛盾，從而對物業管理發展起到重要而深遠的影響。

關鍵詞：物業管理；解決對策

一、物業管理發展存在問題

1.效益差，生存難。物業管理是風險小、利潤低的行業，物業公司受經營范圍和場地等原因限制，目前只能因地制宜開展可行性經營。隨著市場經濟影響，之前制定的物業收費標準低于物業公司運作成本，增加了物業管理企業的經濟承受壓力，業主要求物業公司在原有基礎上不斷提升和改進服務質量與水平，因此相關費用逐步增加，導致物業管理企業嚴重虧損，直接影響物業管理企業的正常運行，同時也是影響物業管理企業持續健康發展的難點問題。

2.違章建筑、私搭亂建現象嚴重。小區私搭亂建侵害小區公共利益是一個普遍的社會問題，個別業主在住進小區后在公共綠地上進行種植、私擴小院、私占公共空間，嚴重破壞了公共設施，嚴重侵犯了廣大業主的合法權益，業主利益得不到正當維護。截至目前，沒有一部完善的法律來制止這種違法行為，此類問題引起的糾紛不斷增加，調節難度較大。引起此類問題的主因是：鄰居不愿管、物業不敢管、建委無權管、城管不好管，導致業主對其置之不理，違規現象時有發生，屢禁不止。

3.維修保養能力較弱。小區和寫字樓一旦出現故障性事故，急需維修，業主第一時間反映物業公司報修，但物業管理公司受專業技術限制，往往不能及時維修，如：電梯損壞、消防故障、供水、供暖管網泄漏等技術含量較高的維修工作，因物業公司不具備這方面的專業技術操作知識，如有這方面報修，物業公司只能借助和申請專業維保公司和相關有資質的施工隊伍進行維修，這顯然不符合專業物業管理規范。

4.物業管理經費不足。物業管理可經營性項目較少，相對經營性收入較少，物業管理主要靠收取物業費為主要經濟來源，不少住戶往往不能完全理解物業費繳納是住戶應盡義務，甚至把物業管理理解為無償服務或低償服務，以各種理由拒繳相關費用，給物業管理工作帶來難度和壓力，因此加大力度宣傳住戶有償服務意識和消費原則，提升物業服務水平，促進物業與業主之間順暢溝通，廣泛聽取業主心聲和意愿，關系的良性化發展有助于物業費收取，使物業公司利益得到最大化。

5.物業與業主之間矛盾日漸激化。隨著廣大業主維權意識不斷增強，業主對物業管理企業提出了更高的要求，物業管理企業生存空間和壓力不斷增加，其實物業與業主就是“魚和水”的關系，需要相互理解、相互支持。有些業主認為已交相關物業費，理所當然物業公司就要提供全方位無償或低償服務，以此滿足部分業主的私欲，否則業主就以各種理由不交物業費，將所有問題指向物業公司，問題得不到及時解決，因此產生惡性循環，相互之間產生隔閡與矛盾，形成對立面，使簡單問題復雜化。

6.從業人員素質較低。目前，物業行業出現了低學歷化傾向，高學歷年輕人不愿從事物業管理工作，又累又受氣；而低學歷又干不好。造成這種現象主要兩個方面原因，一是工資福利跟不上。過去物業管理是新興事物，市場競爭力小，相對其他行業工資待遇較高。隨著市場行業體制發生變革，物業行業工資福利遠低于其他行業，物業管理企業市場不再有優勢。二是錄用從業人員門檻較低。人們想象中的物業公司就是打掃衛生、接聽電話、小區巡邏等簡單的日常工作，沒有什么技術含量，不需要其他硬性條件要求，只要有一定的工作經歷就可以勝任，人員素質與水平參差不齊，大大降低了從業人員標準和要求。

7.建設遺留問題。由于建設施工單位在建筑房屋時，存在搶工期、趕任務等原因，產生部分房屋裂縫、供水管網破裂、墻體滲水等問題。隨著業主入住率不斷增加，問題逐漸顯現，業主投訴較多、意見較大，有問題找物業天經地義，物業公司對問題無法解決，或者維修費用較高，物業無力承擔，問題久拖不解，物業不作為，業主將不滿情緒對準物業，增加了物業公司工作難度和壓力。如何解決遺留問題是當今物業管理企業面臨的難點，也是今后工作的重點。

二、物業管理行業發展對策

從物業管理行業整體發展趨勢來看，解決問題主要應從以下幾個方面著手：

　　1.完善物業法律法規，加強宣傳力度。由于我國小區數量的不斷增加，我國政府應該加強對物業管理的改善，完善相關的法律法規，做到有法可依，不僅業主的利益可依法維護，也提高了物業管理的規范，雙方利益最大化。政府要加強對物業管理的宣傳與支持，使更多的人了解物業管理，能享受到物業管理服務企業的服務。使業主和物業管理企業能夠和諧相處，提升城市的整體水平。

　　2.改善物業壞境，杜絕私搭亂建。物業管理的是一個集體大環境，不能因為個別的人破壞整體的環境。物業管理企業在滿足業主的要求時，也應該有明確的規定，對于私搭亂建而不改正的個別案列，物業管理企業就應該根據相關的法律法規去約束他們，而不是使用極端的手段，迫使業主聽自己的。物業管理企業要做到有理有據，使業主明白物業這個大環境是大家的，而不是屬于個人的。

3.加大人才培訓與儲備。針對物業管理企業發展現狀，人才的培養與儲備是企業生存與發展的立足之本，否則公司發展受限，難以擴大發展規模，影響團隊成長，因此加大人才培養，提供人才發展空間，使其發揮所學之長，補其之短，以點帶面提升人才整體水平，把留用和培養人才也作為企業發展的重要戰略來抓，促進該行業人才建設層次的整體提升。

　　4.應從多方面著手，改善經費不足狀況。

（1）目前社會是一個以科技創新促發展的時代，高科技新型事物不斷出現。科技創新的合理運用能減少人員成本，提高物業管理的服務質量。

（2）物業公司可利用小區優勢與一些網絡電商、產品供應商展開合作，提高多種經營收入，達到利益最大化。

（3）通過宣傳和媒體公關，努力展示公司形象，宣傳企業核心價值觀，樹立自身企業口碑與品牌，從而不斷降低自身運營成本，獲得較好的經濟利潤。

5.完善物業管理服務觀念。物業管理人員要熟練掌握物業管理基本法律法規，不斷提升專業技術知識，提高物業管理服務水平。要從物業自身找問題、查原因、堵漏洞，完善物業公司管理機制，增強員工的服務意識，拉近與業主之間的距離，取得相互信任和理解。物業和業主不是相互對立的，而是合作關系，物業在付出服務的同時收獲業主的肯定和物業費用的收入，業主收獲服務的同時獲得了較好的生活質量，各取所需，共筑和諧美好家園。

　　6.提升從業人員的專業素質。物業企業應多學習外地市物業行業先進的經驗和辦法，可以外派人員到沿海發達地區進行學習培訓。這也是提高物業管理企業員工素質的一個重要途徑。積極吸納高學歷、高素質人才。物業服務是微利行業，工資福利待遇水平決定了其難以留住高學歷、高素質人才，物業企業要優化人才隊伍，一是送出去，二是請進來。送出去就是送單位年青的骨干力量出去進修學習，員工進修學習完畢后，再派其他員工去學習，展開周期循環，提高人才整體素質。請進來就是聘請物業專業人員進行專業和綜合技能短期培訓，建立獎勵機制，從而調動員工的學習積極性，提高員工的整體素質。7.物業管理企業加強完善承接查驗管理制度，嚴把承接驗收質量關，從源頭杜絕問題蔓延，對所查驗的公共部位及公共區域設施設備建立查驗臺賬，對問題劃分分清權責、利于追責，避免遺留問題再留給物業公司，增加物業公司解決問題的難度，引發業主因此遺留問題與物業公司產生矛盾。

三、總結

總之，物業管理要以改善群眾居住條件、促進社會經濟發展為中心，不斷增強自身的主觀能動性，積極發揮自身的優勢，建立健全物業管理體制，以培育市場、規范市場為重點，加快立法步伐，加強監督指導，不斷提高服務質量，樹立良好企業形象，推進物業管理行業的健康發展。

參考文獻：

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