西安“以房養老”試點遇冷

8月26日，民政部、國家發展改革委確定北京市西城區等42個地區為全國養老服務業綜合改革試點地區，其中包括西安市。根據通知，試點主要包括健全養老服務體系，強化城市養老服務設施布局，創新養老服務供給方式，培育養老服務產業集群，加強養老服務隊伍建設，以及強化養老服務市場監管等。這意味著，西安養老產業將面臨著新的機遇。那么，“以房養老”是否會進入新的階段?

西安“以房養老”收益如何

據西安市房屋管理網測算：張奶奶擁有一套80㎡的房子，按照西安平均房價7000元/㎡計算，價值約56萬元。如果張奶奶將這套房產用于“以房養老”，那么可以有兩種方式。第一種，將房產抵押給銀行，那么，張奶奶的貸款金額大致為，房價56萬元的60%，也就是可以貸33.6萬元，貸款十年，張奶奶每月約有2800元的收益。

第二種，將房產抵押給保險公司，那么張奶奶的貸款金額大概是56萬元房價的70%，也就39.2萬元。保險公司以房養老并沒有時間限制，可一直到張奶奶去世。因此，保險公司在39.2萬元中扣除掉自身費用，并結合未來的利率水平、通脹水平、經濟運行狀態等因素，給出一個標準值。如果以20年計算，大致估計張奶奶每月有1600元左右的收益。

“以房養老”試點遇冷

6月底，保監會召開新聞發布會，公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，確定在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點。目前，這四個地方老年人住房反向抵押養老保險試點已施行一個多月，市場反應差強人意。不但市民興趣不高之外，就連保險公司也顯得小心翼翼。目前，市場上仍無一家保險公司推出以房養老保險產品，而上報“以房養老”方案的險企，只有幸福人壽一家。

效果不理想的主要原因還是在于銀行、保險等金融機構為規避市場風險，針對“以房養老”的群體挑肥揀瘦，設置的門檻過高。參與以房養老本人，須年滿55歲，累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每個月實際支付的養老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年等等，苛刻的規定，導致真正符合條件的申請人很少，因此，銀行等金融機構不得不停辦該業務。

在采訪中，不少市民說，之前很期盼政府出臺“以房養老”的政策，但是目前“以房養老”看來一時難以實現。首先是大部分市民觀念老化，認為“以房養老”會涉及遺產繼承與糾紛問題，另外，房屋租金收益與“以房養老”養老金收益比較差距大。

并不適合所有老齡群體

記者在采訪時，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，目前，市場對于“以房養老”的有爭議也很正常，這說明“以房養老”的政策，并不適合所有老齡群體。他說：“以房養老”的政策主要適用于兩種人群：一種是無子女的孤寡老人，這類人群沒有遺產繼承或糾紛方面的問題，同時，這些老齡群體沒有親人照料，在年齡大了以后，需要改善生活質量，采用以房養老這樣的形式是一種很好的方式。另一類是家中有多套房產，家庭收入也較好，但是子女不能在身邊照料老人，這樣的家庭對于租金收益不敏感。

西北大學經濟管理系教授石宏天表示，“以房養老”目前看來，只是養老系統的一種補充，也只適合一小部分群體，傳統習慣上老人都會把房產留給子女。石宏天認為，“以房養老”把保險和房地產結合在一起，風險管控很重要。風險的關鍵在于房產的估值問題。如果房價下跌，對保險公司、銀行和個人都是一個問題，究竟誰來承擔這個損失，還需要制度的完善。另外，對于險資企業來講，國家出臺“以房養老”，保險業就應利用“以房養老”推出新產品，為這些老齡群體提供相關養老服務，把握好“以房養老”試點的先機，搶先占領這部分市場。