以房養(yǎng)老是什么意思?有推進(jìn)的可能嗎?

張彬：以房養(yǎng)老沒有推進(jìn)可能 僅是養(yǎng)老的有益補(bǔ)充

“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”，是指老人把自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。

一段時(shí)間以來，“以房養(yǎng)老”一直都是輿論關(guān)注的熱點(diǎn)。不過，輿論熱點(diǎn)卻并沒有轉(zhuǎn)換成為市場熱點(diǎn)。早在去年9月13日，國務(wù)院就發(fā)布意見，提出開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn);3月20日，保監(jiān)會(huì)也下發(fā)實(shí)施意見，北京、上海、廣州和武漢成為“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)城市，但按媒體的報(bào)道卻是“乏人問津”。其中，北京在右安門街道的試點(diǎn)啟動(dòng)4個(gè)月來，有人咨詢卻沒有一個(gè)人真正辦理。

看起來很美的以房養(yǎng)老為什么遇冷?有人認(rèn)為這是發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在中國水土不服的又一例證，原因是國人尤其是老年人觀念保守、傳統(tǒng)。比如，老人不愿意因以房養(yǎng)老而讓外界認(rèn)為子女不孝，更愿將住房作為遺產(chǎn)留給后人。這種觀念問題，被認(rèn)為“一時(shí)很難改變”。

但是，“以房養(yǎng)老”應(yīng)該跳出這種狹義的理解。北京市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，“以房養(yǎng)老”實(shí)際上只是一種金融產(chǎn)品，并不是政府的養(yǎng)老服務(wù)政策，“把房子當(dāng)做一個(gè)資產(chǎn)、一個(gè)資源，更好地利用好它，這個(gè)大的概念都應(yīng)該叫做‘以房養(yǎng)老’。

那么，“以房養(yǎng)老”在中國的適應(yīng)程度究竟有多高?在我國整個(gè)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系中應(yīng)該扮演什么樣的角色呢?經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員張彬就此事發(fā)表觀點(diǎn)和看法。

觀念的確會(huì)影響人們的經(jīng)濟(jì)行為。但是，要說以房養(yǎng)老遇冷源于國人觀念，卻令人懷疑。比如，老人要選擇“以房養(yǎng)老”的話，肯定會(huì)考慮風(fēng)險(xiǎn)和收益，如果自行出租或者銷售房屋得到的收益可能遠(yuǎn)比“以房養(yǎng)老”要?jiǎng)澦恪?/p>

看起來很美的以房養(yǎng)老為何遇冷?張彬表示，首先是中國人的傳統(tǒng)觀點(diǎn)。一方面，中國人的“養(yǎng)兒防老”觀念比較重。另一方面，普遍來講，中國人房產(chǎn)必須傳給下一代，如果交給銀行或者保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的話，很可能被人詬病說，你怎么對(duì)子女這樣啊?因?yàn)榉慨a(chǎn)是中國人最大的一個(gè)資產(chǎn)，這是一個(gè)觀念上的問題。另外，在實(shí)際操作上，面臨很多問題無法解決。“以房養(yǎng)老”其實(shí)提出好多年了，但在中國之所以遇冷，一個(gè)最大的問題是我們的房產(chǎn)怎么來評(píng)估?老人的健康跟預(yù)期壽命又是多少?一系列細(xì)則怎么出臺(tái)?怎么去完善?這些恐怕都是目前一些非常嚴(yán)重的問題。

張彬認(rèn)為，目前以房養(yǎng)老的政策不夠細(xì)，中國的這種預(yù)期也不太明顯。目前在養(yǎng)老方面的支出相對(duì)比例還比較低，醫(yī)療體系不完善，公共服務(wù)體系基本也不完善，這種情況下，讓老人把家里最大的資產(chǎn)跟銀行簽合同，他覺得心里沒底。

從銀行角度看“以房養(yǎng)老”這個(gè)事，它只不過是一筆按揭購房的過程，那它怕的是什么?張彬分析說，從目前中國的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境來講，以房養(yǎng)老對(duì)銀行來說是合適的，因?yàn)檫@些房大多在黃金(1287.70, -6.20, -0.48%)地段，房屋相對(duì)老舊，很可能房屋到年限之后一推就倒了，但這塊地非常值錢。但銀行有銀行的顧慮，一是關(guān)于老人的預(yù)期壽命和健康評(píng)估，由哪個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)來做?比如說老人家60歲退休，跟銀行簽了一個(gè)“以房養(yǎng)老”的合同，人家活到100，銀行算來算去很可能就虧了。還有一種情況，如果房價(jià)暴跌的話，銀行的這部分損失誰來賠?

銀行還有另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，如果房屋損害甚至不能再用了，這個(gè)協(xié)議會(huì)不會(huì)繼續(xù)生效?張彬表示，這是一個(gè)非常關(guān)鍵的問題，觀念可以改變，銀行規(guī)章可以更完善，但中國有兩個(gè)特色是沒法改變的：一個(gè)是我們房屋的70年產(chǎn)權(quán)，70年之后這個(gè)所有權(quán)怎么轉(zhuǎn)?另外一個(gè)，雖然說是70年產(chǎn)權(quán)，但部分樓房二、三十年就出現(xiàn)質(zhì)量問題了，那銀行怎么算?這看似是一個(gè)養(yǎng)老問題，其實(shí)跟我們的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至城市的規(guī)劃都有密切聯(lián)系。

張彬說，如果以房養(yǎng)老政策沒有一個(gè)完善的實(shí)施細(xì)則，保險(xiǎn)公司鐵定會(huì)開展自營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或者跟其他房地產(chǎn)商相互聯(lián)營，自主收老人房。這些房子都在黃金地段，老舊房屋一旦到期了推倒改造，等地價(jià)暴漲房價(jià)也高漲的時(shí)候，保險(xiǎn)公司肯定就賺了一大筆。這也是我們現(xiàn)在要理清的一個(gè)問題，保險(xiǎn)公司應(yīng)該就只主營保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，如果是以老人的房產(chǎn)跟房地產(chǎn)公司推動(dòng)地產(chǎn)或房產(chǎn)升值的話，就違背了我們“以房養(yǎng)老”的初衷。

如果房子在作出“以房養(yǎng)老”的協(xié)議之后，出現(xiàn)了地塊的統(tǒng)一規(guī)劃，這個(gè)時(shí)候老人住在哪里去?

張彬表示，理論上講應(yīng)該給老人安置房，而且不但要安置房，還要適當(dāng)?shù)慕o予現(xiàn)金補(bǔ)償，但這都不是主要問題，老人要的不是錢，還有一個(gè)誰來照顧老人的問題，目前還沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范。目前中國貧富差距這么大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，“以房養(yǎng)老”這樣一個(gè)政策只能說是一個(gè)創(chuàng)新，是一個(gè)精神層面的東西，實(shí)質(zhì)內(nèi)容相對(duì)較少。

張彬認(rèn)為“以房養(yǎng)老”根本就沒有推進(jìn)的可能，北京市相關(guān)民政部門的負(fù)責(zé)人已經(jīng)明確告訴老百姓，這是一種金融產(chǎn)品，不是政府提供的基礎(chǔ)養(yǎng)老服務(wù)、政策服務(wù)，而金融產(chǎn)品意味著有可能賠錢，有可能賺錢。如果未來政策細(xì)化了，也僅僅是養(yǎng)老的一個(gè)有益補(bǔ)充，而且補(bǔ)充的份額非常小。

張彬強(qiáng)調(diào)，中國目前最主要的是要加大養(yǎng)老保險(xiǎn)的投入，加大保險(xiǎn)金的投入，少蓋點(diǎn)樓堂館所，多蓋點(diǎn)公辦養(yǎng)老院。如果沒落到實(shí)處，任何政策都會(huì)變成一個(gè)束之高閣的空頭文件。