房養老保險誰有資質
《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》中提到“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，但并沒有提到以房養老保險機構須由保險公司開展。
民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付此前表示，按照職責分工，“以房養老保險”的試點方案由保監會牽頭，會同民政部等部門，出臺具體操作辦法和實施細則。近期保監會下發的《征求意見稿》只是對保險公司開展以房養老保險做出了規范，也沒有提到非保險機構不能開展以房養老保險的服務。
由于沒有限制非保險機構不能開展以房養老保險的明文規定，南京市民政局此前下發的《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》中就提到“鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金部門建立公益性中介機構，開展以房養老保險。”
近日，市場上出現了各式各樣的以房養老保險機構，以房養老保險產品呈魚龍混雜的態勢。
然而，其實保監會的《征求意見稿》中對于開展以房養老保險試點的保險公司進行了嚴格限制。
規定險企需要開業滿5年，注冊資本不少于20億元;滿足保險公司償付能力管理規定，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%;具備較強的保險精算技術，能夠對反向抵押養老保險進行科學合理定價;具備專業的法律人員，能夠對反向抵押養老保險相關法律問題進行處理;具有房地產物業管理專業人員，有能力對抵押房產進行日常維護及依法處置;具備完善的公司治理結構，內部風險管理和控制體系，能夠對反向抵押養老保險業務實行專項管理和獨立核算。試點保險公司應于每月5日前，向中國保監會報送反向抵押養老保險的進展情況報告，內容包括但不限于業務開展情況，存在的問題及對試點工作的意見建議等。
同時，《征求意見稿》提到，保監會將適時指導中國保險行業協會建立反向抵押養老保險銷售人員資格考試制度。一位正在籌備以房養老保險業務的機構人事部門人員告訴調查人員，目前公司正在招聘以房養老保險解說員，沒有學歷要求，只要能解說清楚相關業務即可。
以房養老保險 最多能貸500萬元
以房養老保險，最多能貸500萬元，編者得知，保監會決定開展老年人住房反向抵押以房養老保險試點。
保監會向各家人身保險公司下發了《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》，擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點，對參與保險的人群和從事該業務的保險公司都有明確的要求。
《征求意見稿》規定，單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元，以房養老保險產品的投保人群應為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。
對于參與以房養老試點的保險公司，《征求意見稿》規定需要符合包括開業滿5年、注冊資本不低于20億元、申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等條件。
以房養老保險試點 兩種模式客戶選擇
“以房養老保險”保險的兩種模式——參與型和非參與型，二者在增值收益方面有所不同。
其中，參與型產品是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。而非參與型產品則指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于保險受益人。
此外，對于“以房養老保險”，保監會還是給保險公司設置了參與門檻。《征求意見稿》對保險公司提出的要求包括：開業滿5年;注冊資本不低于20億元;申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。
不僅如此，保監會對保險公司參與“以房養老保險”還提出總量限制，而對客戶的首次貸款金額上限也作出明確規定。
以房養老保險試點 市場四大爭議亟待解決
爭議一，商業機構主導。從目前來看，以房養老保險的積極倡導者，基本都是市場機構，比如保險、銀行等。要是養老金、社保主導也就算了，保險、銀行等都是商業機構，說白了主要還是為了賺錢而來，那一切規則的目的就很明確，就是如何把這部分人的“房子”變成另一塊“唐僧肉”。
爭議二，房屋永遠增值。盡管長遠不敢說，但上述城市的房價，目前已經是黑云壓頂，下跌的概率明顯要大于上漲。而從目前的試點方案來看，以房養老保險的一個重要前提，就是房價的永遠上漲，否則這個保險產品幾乎無法推出。
爭議三，參與門檻過高。此次《征求意見稿》對保險公司參與以房養老保險業務試點是有總量限制的。該《征求意見稿》要求試點期間，單個保險公司開展試點業務，接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×上一年末總資產不超過200億元的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億元的部分。單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。
若以一家保險公司的總資產為1000億元為例，其試點以房養老保險接受抵押房屋的評估價值合計不得超過4%×200億元+0.2%×800億元=9.6億元。事實上，壽險公司中總資產超過1000億元的公司并不多。也就是說，不具備大面積推廣的價值，所以圈定了很小的范圍。
爭議四，反悔權僅僅15天。為了充分保護客戶的“反悔權”，征求意見特別提出該產品的“猶豫期不得短于15個自然日”，比一般保險產品10天的猶豫期有所增加。但是，15天的反悔期，真的會夠嗎?還是要給客戶留有更大余地。
此外，中國人自古就有養兒防老和家產傳后的傳統觀念，房屋所有人只擁有70年(商用50年)的房屋居住權，以及如何為參與保險的房屋估值定價等，都是擺在面前的現實問題。
以房養老風險大 需謹慎防范
隨著老齡化社會的到來，養老已成為社會關注的問題。讓老人老有所養、老有所樂，是社會的責任。在這樣的大背景下，以房養老作為一個“新生事物”出現，應當講，是有積極意義的。但要讓這件似乎“看上去很美”的事，真的很美，必須有效防范一些現實的以房養老風險。
前不久，媒體曾報道，成都以房養老第一人鐘大爺，因是與當地社區管理機構簽訂的協議，而社區因不是金融機構，老人稱“自己的錢都難以支取”，因而反悔，引發一場紛爭，就是一個活生生的案例。對于以房養老風險，有關方面對此是非常慎重的，要在部分地區開展試點。
既然是以房養老，那就要由保險公司來主導，由其對房屋進行評佑后，確定給投保老人保險金額度，再每月發放。業內人士強調，以房養老有房屋價值的波動、人的壽命預期、老人家庭關系變化和政策所規定的住宅用地使用權期限等方面的多重風險。只有有效地在制度和實施層面規避以房養老風險，使雙方達到雙贏，才能推動以房養老。
