將房子抵押給保險(xiǎn)公司，定期拿養(yǎng)老金，身故后房產(chǎn)歸保險(xiǎn)公司……這種“時(shí)髦”的以房養(yǎng)老方式，最快有望下月推出。

昨日，楚天金報(bào)記者獲悉，已有保險(xiǎn)公司收到保監(jiān)會(huì)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)。《征求意見稿》顯示，除北京、上海和廣州被納入試點(diǎn)外，武漢成為唯一納入試點(diǎn)的二線城市，試點(diǎn)自正式文件發(fā)布之日起至3月31日止。

記者昨日致電多家保險(xiǎn)公司，相關(guān)人士表示籌備工作正緊鑼密鼓進(jìn)行中。“征求意見的結(jié)果很快就會(huì)出來。”一家總部在北京的險(xiǎn)企相關(guān)人士表示，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品有望4月初面市。

市民可以在哪些保險(xiǎn)公司買到以房養(yǎng)老保險(xiǎn)?由于產(chǎn)品的復(fù)雜性，保監(jiān)會(huì)要求申請?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司須滿足七個(gè)條件：已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元;申請?jiān)圏c(diǎn)時(shí)，保險(xiǎn)公司上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%;具備較強(qiáng)的保險(xiǎn)精算技術(shù)，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理定價(jià);具備專業(yè)的法律人員等。

值得注意的是，這類產(chǎn)品的保險(xiǎn)猶豫期也有別于以往其他險(xiǎn)種的10個(gè)自然日，而特設(shè)為15個(gè)自然日。

此外，征求意見稿中還規(guī)定，試點(diǎn)期間，單個(gè)保險(xiǎn)公司開展試點(diǎn)業(yè)務(wù)，接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過：4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億的部分。單個(gè)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。即一處房產(chǎn)初次抵押估值不得超過500萬元。

哪些人可以投保?

滿60歲且有房屋產(chǎn)權(quán)的老人可投保

“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)《征求意見稿》，60歲以上且擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人可以投保該險(xiǎn)種。“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上就是反按揭，老人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司經(jīng)過房產(chǎn)評(píng)估后給出相應(yīng)保額，然后每月返還給老人，直至老人身故。如果房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻共有，則會(huì)產(chǎn)生聯(lián)生保單，夫妻雙方共同投保，當(dāng)只有一人健在時(shí)，配偶可以領(lǐng)取年金直到去世，但年金金額為原年金的三分之二。”據(jù)接近以房養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目組的成員介紹，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)是一系列金融產(chǎn)品的組合，其中涉及到房產(chǎn)評(píng)估、房屋維護(hù)、房屋拍賣轉(zhuǎn)讓、年金、醫(yī)療保險(xiǎn)、健康增值、金融理財(cái)?shù)缺姸囝I(lǐng)域。該保險(xiǎn)產(chǎn)品的相關(guān)細(xì)則還未出臺(tái)，不便透露更多。“估計(jì)正式開始試點(diǎn)的時(shí)間不會(huì)太久，相關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品也會(huì)同步推出。”在兩會(huì)期間，頻頻針對養(yǎng)老保險(xiǎn)提交方案的合眾人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，底，合眾人壽已開始著手進(jìn)行法律、金融、醫(yī)療等相關(guān)領(lǐng)域的調(diào)研。如今，合眾人壽已結(jié)合國外經(jīng)驗(yàn)，確立了以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的基本模式。

以房養(yǎng)老劃算嗎?

70歲老人百萬房產(chǎn)每月領(lǐng)5400元

以房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老及賣房養(yǎng)老，究竟哪種更劃算?

以武漢目前房價(jià)測算，一名70歲男性老人，若房產(chǎn)價(jià)值為100萬元，平均預(yù)期壽命還有14.8年，通過計(jì)算房產(chǎn)增值，扣除掉未來的預(yù)支付息，考慮平均壽命等因素，一個(gè)月可以拿到5400元，“這種反向抵押方式比賣房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老更劃算，反向抵押不僅每個(gè)月能拿到的錢更多，而且可以繼續(xù)居住，分享房產(chǎn)增值的收益。”一險(xiǎn)企總公司精算人士告訴記者。

不過，該人士指出，上述金額只是根據(jù)原理初步測算得出，實(shí)際操作會(huì)考慮更多影響因素。

記者了解到，根據(jù)保監(jiān)會(huì)的要求，保險(xiǎn)公司每年應(yīng)定期向客戶披露反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)信息，包括但不限于年金領(lǐng)取情況、退保贖回現(xiàn)金價(jià)值等。對于參與型客戶，還應(yīng)披露房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值信息以及房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值變動(dòng)對年金領(lǐng)取金額的影響。

為何入圍首批試點(diǎn)?

武漢已有完整的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品體系

武漢為何獲得首批試點(diǎn)城市資格?“武漢是中部地區(qū)非常有代表性的城市，用來試點(diǎn)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。”曾從事美國私人養(yǎng)老金制度研究的學(xué)者董登新表示，中國存量房的數(shù)量很大，以房養(yǎng)老應(yīng)該有市場前景。

據(jù)合眾人壽介紹，目前武漢以房養(yǎng)老的前端銷售平臺(tái)、房產(chǎn)估計(jì)、相關(guān)金融服務(wù)已成熟，而后端的提供養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)、醫(yī)療體系已基本建成。“我們在武漢近郊推出的大型養(yǎng)老社區(qū)，目前已入住一百多戶。那里養(yǎng)老環(huán)境舒適，住戶可以享受全天的醫(yī)療服務(wù)以及情感上的照顧。”“這與武漢市場的成熟度是相關(guān)的。”最先提出以房養(yǎng)老概念的幸福人壽相關(guān)人士表示，雖然以房養(yǎng)老保險(xiǎn)尚未推出，但與此相關(guān)的配套工作已全面展開。如作為以房養(yǎng)老的衍生品牌、后期配套服務(wù)設(shè)施——養(yǎng)老社區(qū)已在各大險(xiǎn)企的擴(kuò)張版圖之中。據(jù)了解，除合眾人壽外，泰康、平安、新華等保險(xiǎn)公司也在加緊圈地建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。其中，泰康人壽已在武漢選址，準(zhǔn)備建養(yǎng)老社區(qū)。

據(jù)悉，目前養(yǎng)老社區(qū)入住的價(jià)格構(gòu)成為房屋租金+醫(yī)療服務(wù)。以合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)為例，一室一廳租金為1500元/月，醫(yī)療服務(wù)為2000元/月，總價(jià)為3500元/月。“養(yǎng)老社區(qū)只是以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的配套服務(wù)設(shè)施，購買以房養(yǎng)老保險(xiǎn)并不意味著非得入住養(yǎng)老社區(qū)，老人可以選擇入住我們建成的養(yǎng)老社區(qū)，將自己的房屋出租，補(bǔ)貼養(yǎng)老金。也可選擇不入住。”上述人士表示。

房價(jià)變動(dòng)算誰的?

可與保險(xiǎn)公司分享或獨(dú)享增值收益

房產(chǎn)抵押期間，房價(jià)上漲或下跌了，怎么辦?

據(jù)了解，目前試點(diǎn)的保險(xiǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型兩類，其區(qū)別之處在于房屋增值部分是否與保險(xiǎn)公司分享。如分享增值部分，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，保險(xiǎn)公司與投保人按合同約定分配增值收益，投保人所享有的增值收益將按月返還;當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，投保人繼續(xù)按約定領(lǐng)取原保費(fèi)，保險(xiǎn)公司將為投保人兜底。如不分享增值部分，抵押房屋價(jià)值增長將全部歸屬于投保人;若房價(jià)下跌，相關(guān)人士表示，具體細(xì)則還未出臺(tái)。“對保險(xiǎn)公司而言，非參與型產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)較小。”據(jù)接近試點(diǎn)項(xiàng)目組人士介紹，“房屋等不動(dòng)產(chǎn)本身就有價(jià)值浮動(dòng)空間，并非一成不變的上漲。中國房價(jià)經(jīng)歷多年上漲后，未來的趨勢還真不好說。以房養(yǎng)老保險(xiǎn)未來涉及的潛在風(fēng)險(xiǎn)較多，保險(xiǎn)公司更愿意操作簡便的不分享型。”

推廣有何難點(diǎn)?

傳統(tǒng)觀念、產(chǎn)權(quán)繼承或致以房養(yǎng)老成小眾

以房養(yǎng)老保險(xiǎn)已被提議多年，但推廣開來仍有很多難點(diǎn)，合眾人壽就表示，以房養(yǎng)老有各種難題待破解。“比如人們的傳統(tǒng)觀點(diǎn)難以轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)繼承權(quán)中途發(fā)生變更，甚至房屋如果發(fā)生火災(zāi)等意外損失，這類保險(xiǎn)該誰購買，等等法規(guī)細(xì)則都有待完善。”

聽說將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，然后拿保費(fèi)養(yǎng)老，家住光谷的姬老太太直搖頭：“我有兒子，去養(yǎng)老院養(yǎng)老本身就丟人，更何況要將房屋給保險(xiǎn)公司，兒子媳婦肯定覺得自己會(huì)背上罵名，臉上無光。”

“以房養(yǎng)老是小眾保險(xiǎn)產(chǎn)品，推廣起來會(huì)存在難度。”董登新也表示，中國人的傳統(tǒng)觀念讓以房養(yǎng)老保險(xiǎn)難以推廣。“一般而言，老人除了養(yǎng)老金外，還有來自子女的贍養(yǎng)費(fèi)，不太依賴以房養(yǎng)老保險(xiǎn)。除非沒有孩子的老年夫婦。”

為此，他建議保險(xiǎn)公司可以借鑒歐美等國家推行的“時(shí)間銀行”。即人們年輕時(shí)為社區(qū)或養(yǎng)老院里需要幫助的人提供家政服務(wù)和情感撫慰，將服務(wù)時(shí)間存到“時(shí)間銀行”里，年老時(shí)可以享受同等值的家政服務(wù)和情感撫慰。“保險(xiǎn)公司如果在以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品里借鑒操作模式，應(yīng)該有助于以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的推廣。”