作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，目前，房企險(xiǎn)企等各路資金均瞄準(zhǔn)了養(yǎng)老地產(chǎn)這塊未來(lái)的“藍(lán)海”，但依然未能探索出一個(gè)成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，從已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)看，若計(jì)算土地及前期投入的建安成本，一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)的資金回收期可能長(zhǎng)達(dá)30年。而在漫長(zhǎng)的回收期之中，萬(wàn)一出現(xiàn)資金鏈壓力，如何保障后續(xù)服務(wù)跟進(jìn)，依然是個(gè)待解的難題。

去年年底，保利的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)保利和熹會(huì)運(yùn)營(yíng)“滿周歲”。記者探營(yíng)發(fā)現(xiàn)，雖然收費(fèi)相對(duì)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)高昂，且入住率已達(dá)到44%，保利和熹會(huì)每月依然面臨30萬(wàn)元的運(yùn)營(yíng)缺口。據(jù)保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理錢(qián)京測(cè)算，目前保利和熹會(huì)每個(gè)月的純運(yùn)營(yíng)成本大約在80萬(wàn)元左右，而經(jīng)過(guò)一年的運(yùn)營(yíng)，以去年12月的營(yíng)收情況計(jì)算，仍收不抵支，缺口大約在30萬(wàn)元左右。“依照目前的形勢(shì)，預(yù)計(jì)到今年年底，入住率達(dá)到65%~70%左右，有望達(dá)到收支平衡。”

房企：現(xiàn)金流壓力較大

國(guó)泰君安證券去年年底公布的養(yǎng)老行業(yè)專(zhuān)題研究指出，根據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，2020年，我國(guó)60歲以上的老人達(dá)到2.42億人，如果我國(guó)“9073”計(jì)劃能夠順利實(shí)施，即居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老人數(shù)分別占90%、7%、3%的比例，那么，2020年，將有726萬(wàn)老年人居住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，而時(shí)僅有381萬(wàn)張床位，這意味著在8年內(nèi)，每年需要提供43.1萬(wàn)個(gè)床位。而若按英美兩國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展20年后大約10%老年人入住的比例，每年帶來(lái)的新增養(yǎng)老建筑面積將是住宅銷(xiāo)售面積的6.5%。

收費(fèi)模式也是五花八門(mén)，總結(jié)起來(lái)不外乎產(chǎn)權(quán)制、會(huì)員制、抵押制、租金制、月費(fèi)制等。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，目前仍沒(méi)有一個(gè)模式能夠真正作為成熟的盈利模式。而涉足其中的企業(yè)無(wú)不感覺(jué)到巨大的現(xiàn)金流壓力。

國(guó)泰君安研報(bào)舉例稱(chēng)，2008年開(kāi)園的親和源老年公寓采取會(huì)員制模式，繳納一次性入會(huì)費(fèi)和每年年費(fèi)便可以入住，目前項(xiàng)目出租為主的模式給現(xiàn)金流帶來(lái)很大壓力，中間一度需要出售部分公寓產(chǎn)權(quán)來(lái)獲得資金回流。而萬(wàn)科幸福匯試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目近150套，租售并舉，其中“活躍長(zhǎng)者住宅”面向市場(chǎng)銷(xiāo)售，相較普通商品住宅建造和管理成本更高。

而對(duì)于保利和熹會(huì)，一位北京養(yǎng)老地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士向記者算了一筆細(xì)賬：若是把前期保利改建投入的3000萬(wàn)元改造費(fèi)用、原本建設(shè)的土地價(jià)格、建安成本等費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)，“會(huì)員費(fèi)+每月租金”模式運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)需要30年時(shí)間才能回本。

險(xiǎn)企：養(yǎng)老社區(qū)掛鉤保單

保險(xiǎn)企業(yè)也紛紛圈地成立養(yǎng)老社區(qū)。目前險(xiǎn)企經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)主要有兩種方式，一種是將社區(qū)的入住資格直接跟養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤，在規(guī)定的年齡入住到養(yǎng)老社區(qū);一種是直接租賃的方式，根據(jù)客戶入住需求，將社區(qū)房屋出租。

據(jù)介紹，泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)入住資格直接跟其養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤，購(gòu)買(mǎi)期交或者躉交型養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，保費(fèi)達(dá)到200萬(wàn)元以上保證有養(yǎng)老社區(qū)的入住資格。

合眾優(yōu)年(武漢)養(yǎng)老社區(qū)則提供了兩種方式讓老人入住。一種是直接租用，第二種方式是將養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)物與傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品對(duì)接，用房子的租住權(quán)替換傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的現(xiàn)金收益。

國(guó)泰君安相關(guān)人士表示，“險(xiǎn)資開(kāi)發(fā)的最大優(yōu)勢(shì)在于養(yǎng)老地產(chǎn)可以有效緩解保險(xiǎn)資金‘長(zhǎng)短錯(cuò)配’的壓力，而其他開(kāi)發(fā)商要長(zhǎng)久占用資金則可能是致命問(wèn)題。”

現(xiàn)象

養(yǎng)老社區(qū)才開(kāi)工 掛鉤保單已開(kāi)賣(mài)

保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，未來(lái)10年，保利地產(chǎn)計(jì)劃建設(shè)50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，每個(gè)機(jī)構(gòu)大約200~300個(gè)床位。這個(gè)宏偉的目標(biāo)后面，將是一筆龐大資金的付出。上述北京養(yǎng)老地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，如果按上述床位數(shù)來(lái)估算，50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最低投入也需要30億元以上，還沒(méi)有計(jì)算土地的成本。

“如果國(guó)家不出臺(tái)養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)惠政策，未來(lái)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的資金壓力十分巨大。”該人士坦言。巨大的資金壓力下，后期醫(yī)療、護(hù)理等養(yǎng)老服務(wù)配套跟進(jìn)的狀況讓人擔(dān)憂。

以出售為主的北京東方太陽(yáng)城采取開(kāi)發(fā)商逐年回購(gòu)產(chǎn)權(quán)的模式，但后續(xù)提供服務(wù)并未“達(dá)標(biāo)”，沒(méi)有看護(hù)服務(wù)，且整個(gè)項(xiàng)目的老年客群僅占三成，和一般房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有太大差別。而萬(wàn)科幸福匯也被媒體質(zhì)疑“配套的老年公寓仍未開(kāi)啟”。

而對(duì)于險(xiǎn)企而言，“畫(huà)餅充饑”的感覺(jué)更明顯。“不少險(xiǎn)企的養(yǎng)老社區(qū)仍處于開(kāi)工建設(shè)階段，但都已紛紛開(kāi)始賣(mài)掛鉤的保單，而且保費(fèi)價(jià)格不菲。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，若看不到成熟社區(qū)出現(xiàn)，很難有人真的愿意為未知的社區(qū)埋單。”

而至道地產(chǎn)總經(jīng)理曾遠(yuǎn)明則認(rèn)為這種情況并不奇怪，他表示，在美國(guó)，同樣是開(kāi)發(fā)商先進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，運(yùn)營(yíng)商才隨后跟進(jìn)的。他坦言，在模式不成熟和資金壓力下，肯定會(huì)有一批宣稱(chēng)做養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商最終調(diào)整其產(chǎn)品方向。