2017年6月25日起，西安新購商品住房從網簽之日起滿5年方可上市交易;非西安本市戶籍家庭須提供2年以上(含2年)個人所得稅或社會保險證明方可買房!

2017年6月28日，西安市人民政府網站公布6月25日出臺的《西安市政府辦公廳關于調整我市住房交易政策有關問題的通知》(下文簡稱“6?25《通知》”)，再次對西安房產交易及外來購買資格進行新的調整。西咸新區參照執行。

政策解讀

1、“限售”區域范圍擴大。本次通知明確的“限售”范圍包括“新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、?灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域范圍”，明確提出了把“灃東新城”納入擴大限售范圍，而“4?18新政”則不包括灃東新城。

2、“限售”時間延長至5年。“4?18新政”對新購商品房交易的時間，明確為須在“取得不動產權證后滿2年”方可上市交易，而本次《通知》調整為“自購房之日(以商品房買賣合同網簽備案時間為準)起滿5年”。按照西安樓盤從銷售到交房一般在1-1.5年，辦理不動產權證在交房后1年左右，“滿2年”可交易的話，即從購買之日起到可交易約需4-4.5年時間，本次明確“滿5年”是從商品房買賣合同網簽備案時間開始起計算，5年滿才可交易。看上去時間延長約0.5年左右，但時間界定比之“4?18新政”的表述更清晰。

3、“限售”的時間前置。6?25《通知》明確，“滿5年”可售的是“2017年4月18日以前”在限購區域內購買的商品住房。那么，4月18日以后購買的呢?按照《通知》精神理解，應參照執行。這一時間的界定，耐人尋味。

4、外來置業“限購”升級。6?25《通知》明確，“自本通知下發之日起，在住房限購區域范圍內購買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭，須提供在本市連續繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明”。《通知》還特別強調“補繳的個人所得稅或社會保險證明不得作為購房的有效憑證”。對于非西安戶籍，且不在西安就業工作的人士，或雖在西安就業工作，但繳納的個人所得稅和社會保險不滿2年的，自2017年6月25日起，將無法在西安購房。

6?25《通知》還明確，在“限購”區域范圍內購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易。但對“通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經濟適用住房”等不受規定限制。在“2年社保或保險”要求方面上，經批準引進的各類人才除外。

半年三次調控逐步“加碼”

記者了解到，12月30日，西安市人民政府出臺《關于進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知》<市政發〔2016〕60號>，自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在本市城六區(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋)范圍內只能新購一套住房(含新建商品住房和二手住房)。

2017年4月18日，西安市人民政府出臺《關于進一步加強管理保持房地產市場平穩健康發展的若干意見》<市政發〔2017〕23號>，將市政發〔2016〕60號文件確定的住房限購范圍調整為新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域以及高新區、經開區、曲江新區、?灞生態區、航天基地、國際港務區等開發區規劃區域范圍內。在住房限購區域范圍內購買的商品住房及二手住房，需取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易(買賣、贈與)。同時，對于按揭貸款首付款比例也進行了限制。

根據半年之內的三次樓市調控，記者發現，從第二次限購開始，西安市就已經擴大了限購范圍以及對二手房推遲上市交易時間，到今年6月25日的第三次調控，在第二次的基礎之上，不僅推遲了新購商品房的交易時間，而且對外地人購房也有限制。