走在政策邊緣的北京商住房迎來“史上最嚴限購”政策。3月26日晚間，北京市住建委發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》(以下簡稱《公告》)，一石激起千層浪。

關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告

為進一步規范本市商業、辦公類項目管理，促進房地產市場平穩健康發展，現公告如下

一、商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。

二、開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米;不符合要求的，規劃部門不予批準。

三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批準的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。

四、開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

五、本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。

2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

六、對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法注銷機構備案，直至吊銷營業執照。

七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

八、本公告發布之日起，開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

九、開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。

本公告自發布之日起執行，與本公告不符的，按本公告執行。

2017年3月26日

2017商住房限購令解讀

日前，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，要求開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

公告要求，在本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合名下在京無住房和商辦類房產記錄及在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

業內專家：商辦項目成交將被抑制

中原地產首席分析師張大偉分析認為，此政策出臺后，目前市場在售的商辦類項目將只能銷售給企業，而企業持有、購買和再轉讓將有非常高的稅費成本。對于已經入市的商辦類項目，也就是過去多年已經被交易的二手房，也全部被嚴格調控，這是歷史第一次。雖然可以銷售給個人，但購買個人必須符合在京無房且符合連續繳納社保或者個稅的條件。這也就是說，北京過去的二手房公寓或者商辦，購買條件將比住宅更嚴格，在這樣的嚴格約束下將導致個人購房者基本放棄購買商辦類公寓。同時，嚴格約束貸款條件，這些商辦項目將不允許做個人購房貸款，必須全款。

據張大偉介紹，目前市場上商辦類物業大約有50%-60%是直接銷售給個人的居住類物業，另外還有40%左右的辦公類產品大部分也被作為居住用途使用。“這種情況下，商住市場成交有可能出現50%以上的跌幅，如果政策持續嚴格執行，價格也可能有30%以上的跌幅”。

張大偉表示，這一政策的出臺，將會非常明顯地抑制商辦項目的成交，可能超過對住宅限購升級的影響。北京這一針對商辦類物業的調控可以說是317一系列樓市調控后的又一重磅升級，幾乎是全國最嚴格調控措施，其他城市也很可能開始新一輪全面封堵商住的政策潮。而此前因為住宅限購導致購買商住的投資群體很可能面臨巨大的投資風險。