據悉，廣州市曾于2000年出臺過《廣州市物業維修基金管理暫行辦法》，因故于2003年廢止，該辦法對社會反映較多的維修資金的交存、劃轉業主大會管理、正常或者緊急使用程序等問題規定不夠具體，實操性不強。此次出臺的《辦法》共計5章58條，通盤考慮了交存、使用和管理等維修資金管理的方方面面，順應廣州經濟社會發展形勢創新制定了許多制度，各環節各步驟的操作程序盡量簡捷便民。《辦法》基本解決了目前的熱點、難點問題，可謂亮點多多。

九大亮點逐個睇：

【亮點一】以小成本保障物業維修

《辦法》創新了管理理念，建立維修資金可用于購買財產保險的制度，以小成本保障物業維修。第二十八條明確，“物業專項維修資金可用于投保物業共用部位、共用設施設備的專項財產保險”。當物業共用部位、共用設施設備需要維修和更新、改造時，只要在投保范圍內就可以使用保險資金進行維修和更新、改造，可以帶來良好經濟效益和社會效益，實現“花小錢辦大事”的效果。

【亮點二】明確維修資金交存標準，每三年調整一次

《辦法》第八條明確，“根據本市物業建筑安裝工程每平方米造價的5%確定、公布首期物業專項維修資金每平方米建筑面積交存標準，并每三年調整一次”。該規定相對于《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部第165號令)規定的“5%至8%”交存標準，取最低值5%。

《辦法》第十~十三條明確，建設單位向業主銷售房屋、車位前，全額代交所有擬銷售房屋、車位的首期維修資金;銷售房屋、車位時再向買受人收回已代交的首期維修資金。該制度可以有效解決自留物業的建設單位和部分小業主欠交維修資金的問題。在需要使用維修資金時，可以有效維護已交存維修資金業主的利益。

【亮點三】余額不足首期交存額30%需續交

《辦法》建立補交、續交、補建維修資金制度，解決老舊小區維修資金不足的問題。《辦法》明確，一是補交制度：應交但未交維修資金的業主，應當按照本樓宇中應交存首期維修資金的交存標準足額交存物業專項維修資金。房屋所有權轉移時，業主應交但未交維修資金，或者交存的維修資金已使用的，應當按照本樓宇中應交存維修資金的交存標準足額交存。房屋分戶帳中的資金應當隨房屋所有權同時過戶。

二是續交、補建制度：對于物業專項維修資金余額不足首期交存額30%的，以及未建立物業專項維修資金的樓宇，由業主大會決定續交、補建方案或者制定維修資金籌集和使用規約，明確交存標準和交存時限，業主應當及時、足額將維修資金交存至專戶管理銀行。

【亮點四】3個事項應當經“雙過半”業主同意

《辦法》完善細化了維修資金劃轉業主大會管理的制度，協助業主自主管理維修資金。在第十六~二十四條中，一是規定了業主委員會管理維修資金的8項職責。主要包括：1.執行業主大會關于維修資金的籌集、使用和管理等事項的決定;2.與專戶管理銀行簽訂維修資金委托管理協議，開立維修資金專戶，行使專戶管理單位職責;3.管理維修資金帳目;4.確定不超過3名辦理維修資金存取手續的業主;5.擬定維修資金籌集和使用規約，并組織召開業主大會會議表決;6.組織和監督維修資金的籌集和使用;7.定期向業主大會報告維修資金管理情況;8.每季度公布維修資金的籌集、使用、管理的情況。

二是規定了維修資金籌集和使用規約應當約定的3項內容。主要包括：1.業主的權利和義務;2.維修資金籌集和使用的制度;3.違反維修資金籌集和使用規約應當承擔的責任。同時，規定維修資金籌集和使用規約不得違反法律、法規、規章和本辦法的規定，對全體業主、物業使用人具有約束力。

三是規定了維修資金劃轉業主大會管理的3個事項應當經“雙過半”業主同意。主要包括：1.維修資金劃轉業主大會管理的決定;2.選聘和解聘專戶管理銀行;3.籌集和使用維修資金以外的其他有關維修資金的重大事項。

四是制定了維修資金劃轉業主大會管理的工作程序。主要程序分5步：1.業主委員會執相關資料到市維修資金管理中心(以下簡稱市管理中心)提出申請;2.市管理中心在5個工作日內審核通過并出具劃轉通知;3.業主委員會與專戶管理銀行辦理相關手續;4.市管理中心將維修資金有關帳目移交業主委員會;5.專戶管理銀行在1個工作日內完成資金劃轉工作。

五是規定了維修資金賬戶變更的情形并制定了維修資金賬戶變更的工作程序。變更情形有5種：1.物業管理區域范圍調整的;2.物業管理區域名稱變更的;3.辦理維修資金存取手續自然人發生變更的;4.選舉產生新一屆業主委員會的;5.依法解除與維修資金委托管理協議后，選聘了新專戶管理銀行的。變更程序分2步：1.市管理中心在3個工作日內出具同意變更通知;2.專戶管理銀行當場辦理變更手續。

六是規定了維修資金重新由市管理中心代管的情形并制定了重新代管的工作程序。重新代管情形有4種：1.業主委員會委員集體辭職但未選舉產生新一屆業主委員會的;2.業主委員會任期屆滿但未選舉產生新一屆業主委員會的;3.業主大會決定不再繼續自行管理物業專項維修資金的;4.管理規約或者業主大會議事規則約定由管理中心代管的其他情形。重新代管程序分4步：符合重新代管情形的，1.街道(鎮政府)通知區住房建設部門;2.區住房建設部門經核實后通知市管理中心;3.市管理中心向專戶管理銀行發出代管通知;4.市管理中心聘請審計機構對維修資金專戶進行審計，并向全體業主公布審計結果。

【亮點五】

《辦法》建立維修資金可用于預防性維修，可編制年度維修計劃申請使用維修資金等制度，提高資金使用效率，提升物業價值。

《辦法》明確，“物業專項維修資金可用于涉及共用部位、共用設施設備安全的預防性維修和更新、改造，涉及房屋外墻面的整飭應符合城市區域管理的要求”。通過預防性維修、整飭房屋外墻面，可以保障物業共用部位、共用設施設備處于良好狀態，提升物業價值，改善人居環境。

“組織實施單位可以根據物業管理區域內共用部位、共用設施設備的使用情況，編制年度維修計劃。年度維修計劃經物業專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，可以按照年度維修計劃向管理中心申請使用物業專項維修資金，其具體操作細則由管理中心另行制定”。在年度維修計劃內的維修項目可直接向市管理中心申請劃撥資金，不需要每個維修項目都走“雙三分之二以上業主同意”程序，通過一次投票表決多個計劃維修項目，進一步提高維修資金使用效率。

【亮點六】制定維修資金分攤原則，明確業主需分攤維修資金的范圍和比例

《辦法》第三十一條明確，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，約定共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用分攤方式的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，由對共用部位、共用設施設備享有共有權的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。業主個人維修資金帳戶金額不夠支付所分攤費用的，差額部分由該業主承擔;使用維修資金涉及建設單位尚未售出的物業或者公有住房的，建設單位或者公有住房單位負責承擔相應分攤費用。

【亮點七】建立大額維修資金審價制度，防止濫用資金

《辦法》明確維修工程組織實施單位，確定責任主體主要有3個：1.有物業服務企業的，由物業服務企業組織實施;2.沒有物業服務企業的，由業主委員會、業主監事會組織實施;3.沒有物業服務企業，且沒有業主委員會、業主監事會的，由相關業主組織實施，街道辦事處、居民委員會應當給予指導和協助。

同時明確，使用維修資金費用預算總額在5萬元以上(含5萬元)的，應當實行審價，但物業專項維修資金籌集和使用規約另有約定的從其約定，以及經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意不審價的除外。組織實施單位可以委托具備審價條件的相關單位。實行審價的，施工合同約定的費用總額不得超過預算審價報告確定的費用總額。

同時，建立大額維修資金分期支付制度，為維修工程提供資金保障。《辦法》維修資金使用申請材料經審核符合使用條件，施工合同約定的費用總額在5萬元以上(含5萬元)，且分期提出使用申請的，工程竣工前，市管理中心通知專戶管理銀行按照施工合同約定費用總額的30%劃轉物業專項維修資金;工程竣工后，通知專戶管理銀行劃轉維修和更新、改造費用的全部余額。

《辦法》“提倡公開招標確定維修和更新、改造項目的施工單位，并聘請專業監理單位對工程質量進行監理”。“物業專項維修資金專戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修和更新、改造項目費用的物業專項維修資金只能支付到施工合同約定的施工單位或者物業服務企業賬戶中;用于支付審價、監理等費用的物業專項維修資金只能支付到約定的審價、監理等單位賬戶中”。

【亮點八】7種緊急情況看直接使用維修資金

《辦法》建立緊急情況使用維修資金制度，及時處置7種危及房屋使用和人身財產安全的危險。《辦法》明確，發生電梯故障，消防設施故障，屋面、外墻滲漏，樓體外立面存在脫落危險，未移交供水公司的二次供水水泵運行中斷，排水設施堵塞、爆裂，以及其他危及房屋使用和人身財產安全等7種緊急情況時，組織實施單位應當按照有關規定、合同約定立即組織實施維修和更新、改造。符合上述7種緊急情況的，不用通過“雙三分之二以上業主同意”，由組織實施單位向物業所在地的區住房建設部門提出使用維修資金的申請。

【亮點九】建立公布維修資金管理情況制度，保障業主知情權

《辦法》明確，一是市管理中心、業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，并向業主公布上一年度維修資金管理情況。二是專戶管理銀行應當每年至少一次向市管理中心、業主委員會、物業服務企業發送維修資金對賬單。三是專戶管理銀行應當建立維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。