近日，幸福人壽開發的“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)”獲得保監會批準，成為首款獲批的以房養老產品。業內人士認為，目前房價趨勢不明，一旦房價波動較大將為這一模式的推廣帶來很大的難度。對此，這款產品條款中已明確，保險公司不參與分享房產增值收益，但承擔房屋下跌風險和長壽給付風險。也就是說，投保后老年人即可終身領取養老金，不受房價下跌的影響。

首款以房養老產品出爐

2013年9月，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出開展老年人住房反向抵押養老保險試點，6月，保監會發布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，選擇北京、上海、廣州、武漢四個城市作為試點城市、開展為期兩年的以房養老試點。此后，多家保險公司開展了以房養老產品設計和研究。

保險版以房養老，即老年人住房反向抵押養老保險，是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取養老保險金直至身故;老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。

有業內人士認為，目前推以房養老是基于房價處于上行期，一旦房價波動較大則將為這一模式的推廣帶來很大的難度。

對此，幸福人壽董事長孟曉蘇曾表示：“未來如果房屋增值了，增值的部分應該和老人分享;如果房價跌了，保險公司要頂著，不能把風險拋給老人”。就目前這一產品來看，房屋產權、收益仍歸老年人，增值部分，在扣除必要的費用后仍將歸老年人的繼承人，而如果房價下跌，出售房屋不足以償付養老費用時，不足部分將由保險公司承擔。

對于市場最為關注的房價變動和房屋收益問題，幸福人壽相關人士告訴記者，“房來寶”產品條款中已明確，保險公司不參與分享房產增值收益，但承擔房屋下跌風險和長壽給付風險。也就是說，投保后，老年人即可終身領取養老金，不受房價下跌的影響。

《經濟參考報》記者查閱這款保險條款發現，條款明確：“您將擁有完全獨立產權的房屋抵押給我們，在辦理完畢房屋抵押登記之后，我們即獲得對您的抵押房屋的抵押權。在被保險人身故之后，我們行使對抵押房屋的處分權，即我們出售(變賣)您的抵押房屋，處分抵押房屋所得用于償還您應承擔養老保險相關費用，若處分抵押房屋所得不足以償付您應承擔的養老保險相關費用，不足部分由我們自行承擔”。“不再就您的債務向您的繼承人追償(夫妻雙方投保時有特別約定的，按特別約定處理)�！�

此外，房產繼承人的權利也在合同中明確：“抵押房屋處分所得在償還養老保險相關費用及損失賠償，并在扣除因處分抵押房屋而支出的一切費用和應繳稅費后若還有剩余，剩余金額由我們返還給您的繼承人，如您與我們就剩余金額有特別約定的，按特別約定處理。繼承人可在被保險人身故后，我們處分抵押房屋前，通過償還投保人應承擔的養老保險相關費用并支付賠償金，贖回我們對抵押房屋的權益�！�

投保人需承擔一定費用

值得注意的是，購買以房養老產品，老年人需要承擔一定的費用。

“由于您抵押的房屋評估價值會影響本主險合同的養老保險金保險金額，因此，我們將與您共同選擇和委托一家具備國家一級資質的房地產評估機構進行房屋評估并出具評估報告�！北ｋU合同規定，老年人按50%比例承擔房屋評估、抵押、公證、律師等費用，同時還要承擔保單管理費，每保單年度每單按1000元收取費用。這些費用將從老年人首次領取的養老保險金中扣除，不足部分將從后續月份養老保險金中扣除。保單管理費收取日為每月的養老保險金支付日，保險公司將從老年人每月領取的養老保險金中扣除。

同時，在30天的猶豫期以后退保，老年人需要承擔以退保手續費形式體現的養老保險相關費用，退保手續費為退保時前述累積計息的養老保險相關費用的一定比例，每個保單年度的退保手續費比例為第一年10%、第二年8%、第三年5%、第四年3%、第五年1%、第六年及以后0%。不僅如此，保險公司還可能要求老年人償付養老保險相關費用和損失賠償而可能產生的費用，包括且不限于訴訟費、保全費、鑒定費、評估費、拍賣費、材料費、律師費、過戶費和稅費等。

考驗保險公司精算技術

老年人住房反向抵押養老保險業務在我國尚屬新生事物，業務流程較為復雜，期限較長，涉及領域較廣。業內人士認為，以房養老產品的獲批和面市，有利于逐步積累開展此項業務的經驗，推動該項業務在我國的健康發展。而對于保險版以房養老未來的市場前景，有保險專家指出，目前大約有占老齡人口比重10%的無子女家庭和失獨家庭本來就沒有把住房傳給子女的需要與可能，很可能是保險版以房養老的目標人群。

不過，作為一項全新的試驗，首款以房養老產品也具有不容忽視的操作風險。對于以房養老的風險，南開大學風險管理與保險系教授朱銘來表示，發達國家的反向抵押好處是把風險轉移給保險公司，隨著物價適當調整，房屋的科學估價、長壽風險由保險公司承擔，最后按照大數法則，根據老年人生命長短的平均水平，以房養老保險是可以經營的。但是國內的保險公司是否具備這種風險分散的精算技術，比如產品量化、房屋價值估算、長壽風險的計算等都存在諸多不確定性。

因此，保監會也予以了警示，要求保險公司在使用相關保險條款和保險費率時，應加強銷售管理，明確說明保險責任、責任免除、合同解除等事項，確保消費者正確理解保險合同。幸福人壽相關負責人也表示，只有通過公司相關培訓的營銷員才有資質銷售這款產品