從中長期的宏觀趨勢判斷，“以房養老”得以實現的基礎條件正在逐漸瓦解。對于投資者而言，最理想的情況是房子特別值錢，而養老所需的成本比較低。這樣的話，老人領取到的保險金可以覆蓋很大一部分甚至全部的養老費用，真正實現用房子來養老。遺憾的是，“房價飛漲+廉價養老”的黃金時期恐怕都已經過去。隨著中國長期潛在經濟增長率的下降、房地產調控措施的持續，以及“土地財政”的逐漸枯竭，房地產價格快速攀升的時代將很難再現。目前除了一線城市房價仍然比較堅挺外，二三線城市都已經出現了存量過飽和、房價下降等現象。

更加要命的是，中國人口紅利的消失將導致住房需求和勞動力成本形成“兩頭堵”的格局。在走過劉易斯拐點之后，勞動力人口和家庭數量的降低已經形成了長期趨勢。簡單計算，如果夫妻雙方都是第二代“雙獨子女”，則他們的家庭只用得上1套房，但他們屆時可能將擁有雙方父母及祖父母一輩的6套房。與此同時，隨著勞動力越來越少，中國將與今日之歐美一樣，人力成本越來越貴。養老恰恰最需要的不是機器，而是人，是“伺候人”的人，甚至是專業的護理人員。由于長期以來傳統觀念的阻礙和培訓基礎的缺乏，國內專業護理人才目前就已經嚴重匱乏。北京、上海的資深月嫂月收入已經上萬，普通的保姆月工資也要3000~6000元不等，在勞動力更加短缺的未來又會漲到多少錢呢?當然，目前的“單獨二孩”政策可能會有一定的緩解作用，但以總需求和勞動力供給的同時減少來看，房子相對于寶貴的勞動力將越來越“不值錢”。這對“以房養老”無異于釜底抽薪。換句話說，就算當前這個時點“以房養老”是可行的，未來也將越來越不可行。

從微觀上看，此次試點的所謂“抵押住房養老保險”也仍然是個空中樓閣。保險公司要承擔房價下跌的風險(現在看來在不少城市是很可能發生的)和投保人長壽風險(隨著醫療體制改革推進和技術革新而上升)，還要讓渡房價上升的收益。但保險公司不是慈善機構，它要盈利和規避風險，就必然會從產品設計角度去做有利于自身的安排。例如把房價估值折扣壓低、把每個月的保險金壓低，甚至與自己開發的房產捆綁銷售，或者與其他保險產品捆綁銷售，等等。而投資者對其中復雜的算法和交易結構是很難做出充分判斷的。所以我們現在看到的是一個僵持的局面：保險公司按兵不動，或許是在忙著設計產品，或許是在進一步分析其中的風險。投資者也比較謹慎，生怕一不小心把房子給賠進去。

拋開具體的保險產品不提，筆者認為，“以房養老”對于當前的大部分投資者而言是不足取的。從供給端，決策層應該鼓勵和引導更多社會資本進入養老服務產業，加大專業護理教育和培訓的投入，完善醫院、康復中心等機構與養老機構和社區的對接機制，提升養老服務供應能力和質量，形成機構養老、居家養老、社區養老等多層次、多價格體系的養老機制。從需求端，根源在于深化金融體制改革，把監管與市場之間的界限劃清，讓投資者有足夠多的投資渠道和投資選擇，改變“要么炒股，要么炒房”的困境。對于具體的投資者而言，低經濟增速下的投資策略是做好資產配置，千萬不要把雞蛋都放在一個“房”子里。(涂俊)