兩會關于房地產調控提案,全國兩會關于房地產調控政策熱點解讀
房地產市場在經歷2013、的大起大落后，在宏觀經濟下行壓力不斷增加的背景下，今年“兩會”中，政府對房地產行業的態度已經發生了根本性轉變，以往的“調控”、“抑制”等詞匯未再出現，取而代之的是“穩定”、“支持”等積極性的措辭。2015年房地產市場政策環境平穩、寬松的基調已基本確立。
然而就是因為政策一片利好，讓我們不得不反思行業發展背后的隱患，短期激勵無異于一劑腎上腺激素，不過是權宜之計，如果一個行業要靠不斷“打雞血”才來維持，那也說明這個行業行將朽木不遠矣。中長期來看，中國經濟高速增長轉向中低速增長時代，房地產行業發展的基石已不再穩固；行業已從“努力增加供應量”到“千方百計去庫存”，結構性過剩的局面已經形成，部分城市庫存壓力畸高，區域、產品供求結構嚴重失衡。
在這樣的情況下，政府和企業應站在各自的角度，分城施策、量體裁衣，長遠規劃、盡早轉型，保證房地產市場平穩、健康、持續發展的同時，也為企業良性發展找到持續推動力。
一短期（1年內）：政策面平穩寬松，新棚戶安置模式催生新需求
1、“穩增長”方針不變，房地產行業勢必從中受益
2015年還是要“穩增長”，作為支柱產業的房地產業的景氣度至關重要，抓龍頭才有事半功倍之效，正基于此，我們認為年內對房地產的各項扶持政策必將迅速出臺；在中央仍將延續房地產業“去行政化、分類調控”的整體思路，類似以前“國五條”“國八條”等直接行政性的干預措施將不再出現，出臺相對寬松的信貸政策、更加優惠的稅費舉措加大對企業和購房者的扶持；地方政府也將會進一步落實戶籍改革、調整公積金貸款、加快區域一體化、給予購房者或者引進人才等特定人群直接購房補貼等。
總而言之，“穩增長“的框架下，房地產必將從中受益。
2、年內1-2次降息、降準極有可能，但房地產業資金仍不能盲目樂觀
2015年貨幣政策會相對寬松。去年以來的接連降準、降息僅僅是個開始，2015年再有1-2次降息、降準將是大概率事件。然而，資金面寬松劍指整體社會經濟層面，而非房地產行業，實體經濟、股市等等都將分流資金，故而整體市場資金面的寬松卻并不意味著房地產行業的資金“漫灌”。
對開發企業而言，融資成本將會有所降低，提升企業的利潤空間，無疑使房企當前持續下滑的盈利能力有所改善。對于購房者來說，寬松的貨幣環境、較低的貸款利率，能一定程度上降低購房成本而促進成交。
3、調首付、加補貼、降稅費等措施將落實，放松一線限購幾無可能
可以預見，一攬子支持住房消費的激勵政策將會在4月紛紛落地。
中央層面：（1）二套房首付比例由當前的60%、70%分別下降至50%、60%，二套貸款利率下調由上浮10%、20%將至基準利率；（2）全面落實“9•30“認貸不認房。貸款結清的再貸款買房視為首套房。
地方層面，在“分類指導、因地施策”的指引下，可能繼續在以下幾個方面做出調整：
（1）公積金貸款門檻繼續降低、額度上調、首付比例降低，多城市或省內城市異地互認等方面的激勵力度將進一步加大；
（2）戶籍政策進一步放寬，增強城市人口吸附力，引入新需求；
（3）契稅減免的范圍和力度繼續加大，二手房交易營業稅減免條件有望放寬，免征期由5年恢復至此前的3年，降低改善型需求房屋置換成本而刺激市場交易；
（4）供求矛盾突出的二、三線城市，購房財政補貼力度將進一步加大；
（5）市場普遍預期的一線城市限購政策調整將會落空，北京、上海兩市市長在“兩會“已明確表態不考慮調整限購政策。
4、房地產稅只字未提，稅收法定讓其未來出臺更復雜漫長
在2015年的《政府工作報告》中，房地產稅并未被提及。房地產稅并非被遺忘了，而是目前尚處于立法研究階段，現在還不是房地產稅出臺的最佳時機。一，房地產稅本身較為復雜，立法存在爭議。二，立法程序相當繁瑣，需要時日，并且稅收法定原則使其立法程序進一步繁瑣。第三，就當前經濟形勢來看，此時房地產稅出臺，勢必加劇房地產行業下行壓力，從而進一步拉低國民經濟增速。
5、存量轉保障房有利于緩解庫存壓力，但地方政府資金壓力較大
一方面政府已經認識到，當前許多城市房地產供過于求，實物保障與貨幣補貼并舉，這既避免了重復建設，也在一定程度上增強被保障家庭的購房需求和能力，給市場帶來一定購房需求；另一方面，這也有利于盤活市場存量住房，減輕地方房地產市場壓力。
從地方政府層面來看，大多數城市土地財政依賴嚴重，土地出讓金和房地產交易稅費成為地方財政主要來源，而當前地方土地財政收入銳減的情況下，存量房轉保障房的資金來源問題如何解決成為難點。
6、棚戶區改造，拉升投資及催生新需求
棚戶區改造作為保障民生的安居工程，在近幾年的“兩會“中頻頻被重點提及，可以有效拉動投資、消費需求，帶動相關產業的發展。對房地產而言，棚戶區改造將大量中心城區的土地騰挪出來，帶動房地產開發投資規模上升。
然而，值得注意的是，棚戶區改造除了是保障安居的民生工程外，也是在經濟結構調整、“去房地產化”的過程中，由于當前經濟下行壓力大增，為拉動投資、保持經濟穩定的過渡性手段，是暫時性，具有不可持續性。
7、部分土地儲備過高的城市，土地供應節奏或將放緩
當前，部分城市已出現土地儲備嚴重過剩的問題，如寧波、濟南、大連、杭州、青島和武漢等。這些庫存過高的城市地方政府考慮到當地房地產市場的供求，以及未來隨著“新型城鎮化”進程的發展，人口導入而產生的房地產市場需求的規模，城市整體的承載能力及配套建設的進度等等，或將控制土地供應的節奏。
二中期（1-3年）：產業地產及三四線城市房地產或迎新的發展契機
1、集體土地流轉為“農民進城”提供財產支撐，但三四線市場仍難有突破
從房地產行業的角度來看，農村集體經營性建設用地入市，一方面，有利于增加農民收入，將進城農民的潛在需求真正轉變為有效需求。另一方面，新型城鎮化下，三四線城市房地產市場潛在需求有機會迎來新的增長點，或迎新的發展契機。然而，同時我們也應該看到，三四線城市經濟發展水平、就業機會、醫療教育配套等等與一二線城市相比競爭力相差懸殊，農村人口依然大量流入經濟發展相對成熟、就業機會較多的一二線城市，這一局勢在未來1-3年難以改變，因此，綜合來看，未來3年內，三四線城市房地產市場難有突破性的發展。
2、經濟結構調整深入，產業地產迎來新契機，養老地產更值得關注
可以預見，隨著經濟的發展和產業結構的調整的不斷深入，以及作為新興業態的旅游、文化、健康和養老等產業日顯欣欣向榮，對經濟增長的拉動作用愈加明顯，政府對相關產業的支持力度也在不斷加大，作為這些產業發展的基礎，旅游地產、養老地產、文化地產等產業的發展將再上新臺階。
特別養老地產發展前景廣闊。隨著我國進入人口老齡化社會，養老問題的解決已顯得愈加緊迫。對房地產而言，無疑將滋生巨量的養老地產的需求。
三長期（3年以上）：新型城鎮化為行業帶來需求，數量恐遠低于預期
1、“新型城鎮化”為房地產持續注入需求，但不可盲目樂觀
截至年底，我國城鎮化率僅為54.77%，與主要發達國家的75%相比，仍有20%的差距，即便不考慮人口增長，以年底13.68億人口計算，未來將有2.74億農村人口涌入城市，住房需求作為公民的基本需求，正如李克強總理所言，是房地產市場剛性的需求。
然而，我國宏觀經濟發展已進入“新常態”，經濟增速逐步下滑，要解決2.74億人口的就業、生活、醫療、教育等等問題，經濟上將承受巨大的壓力，解決這些問題將耗費更為漫長的時間。
因此，雖然“新型城鎮化”將為房地產持續注入需求，且將進一步提高有效需求的比例，但我們不可盲目樂觀，這部分需求的釋放將因有限的經濟和社會發展水平及巨大的人口壓力而大為延長。
2、人口老齡化加速、二孩全面放開無望，剛性需求增長有限
我國已邁入老齡化社會，人口增長放緩。而對于計劃生育進一步放開，李克強在15日的記者見面會上也明確表示，政府將根據單獨二孩放開的評估結果，同時“考慮中國經濟社會發展和人口結構變化的情況，權衡利弊，依照法律程序來調整和完善人口政策。”事實上，單獨二孩放開的時間不過一年多，要以此評估得出結果，至少要觀察3-5年，因此短期二孩全面放開的可能性很小。
而且即便二孩政策全面放開，然而，幾十年的計劃生育及經濟社會的發展，人們的生育觀也發生了很大改變，日漸加大的經濟壓力和追求自由的生活觀念，導致社會的生育意愿普遍不強，從雙獨二孩和單獨二孩放開后新增人口的變化情況即可見一斑。因此，長期來看，依賴新生人口的增長帶來的房地產市場需求的增長亦不可過分樂觀。
四從“兩會”政策方向看房地產行業長期趨勢
2015年“兩會”于房地產行業而言，可謂暖風頻吹，利好不斷。然而在市場的一片振奮和歡騰中，我們也應該保持清醒的頭腦，深刻認識到，在這諸多利好的背后也意味著房地產行業所處外部宏觀經濟環境形勢嚴峻，同時，房地產行業本身也存在不少問題。
1、長期來看，房地產行業也已步入“新常態”，下行趨勢不可避免
房地產經過十多年的高速發展，也將隨著宏觀經濟一起進入“新常態”。且在經濟結構調整的過程中，在去房地產化的指引下，房地產行業下行趨勢已不可避免的事實。
一方面，房地產市場的發展有其自身規律，有高潮必定也會有低谷，經過十幾年的高速增長，居民住房需求基本得到滿足。另一方面，我們已進入人口老齡化社會，生育率低下，由人口增長帶來的新生住房需求將日益萎縮，房地產行業下行已不可避免。
2、中長期經濟進入中低速增長，需求疲軟，行業發展基礎不再穩固
2015年GDP增速再度下降至7%，正如報告中所言，這是綜合考慮了“需要和可能”而制定的目標。在宏觀經濟下行的影響下，社會投資動力不足，居民收入水平增長前景不穩，加之保障房供給以及棚戶區改造分流部分自住型需求，商品住宅市場需求疲軟的大局已定。
3、庫存問題依然嚴峻，部分城市土地儲備過高，中長期存風險
千方百計去庫存已經成為政府和企業等各方共識，中央政府也在2015年”兩會”中提出了不少去庫存的方案，比如存量房轉保障房、支持改善型需求、因地施策等等。而對于企業而言，過去規模化擴張的模式也已不可持續，企業將有注重量上的規模擴張逐步轉變為注重利潤和現金流的提升，因此中長期內，房地產規模增長的速度將大為放緩。
4、需求結構已變，而供應因反應滯后，導致供求結構失衡
隨著房地產市場的發展及我國人口結構的演變，我們房地產市場需求結構也在逐步發生變化。剛性需求逐步顯現觸頂回落之態，城鎮居民“有房住”的剛性需求已基本得到滿足，而改善型需求則呈現逐步抬頭的走勢。隨著人口結構的進一步演變，生育高峰期人群置業完成，剛性需求觸頂回落之勢將愈加明顯，需求層次將會進一步提升，未來房地產市場需求主力將由“有房住”向“住好房”轉化，改善型需求逐漸市場。
5、中央雖有意扶持，然而地方政府“招”已幾近出盡
開年，房地產行業即跌入冰點，并持續萎靡不振，在兩會的《政府工作報告》“分類調控”的指導下，下半年地方政府便紛紛啟動救市，先是解除了執行2年多的限購政策，繼而在公積金調整、契稅減免、購房補貼、購房落戶、降低首付比例等方面做文章，但多項政策已被提前透支，因而余下的可操作空間都十分有限。
此外，土地財政依賴度過高也將嚴重影響地方政府“因地施策”的力度。地方政府有槍無彈，想扶持房地產，恐怕也是有心無力。唯一可用稅費減免和財政補貼，也在巨大的財政壓力無法施展，短期內難言改善。
五企業盡早轉型、適度有選擇地關注三四線城市
在兩會“穩定住房消費”、“支持居民自住和改善性需求”、“分類指導，因地施策”等的精神指導下，企業應審時度勢，采取積極的措施，方能適應“新常態下”的房地產市場，并保持健康、穩定的發展。
1、經濟環境和行業背景以發生改變，企業應加快步伐轉型
當前，房地產行業所面臨的外部宏觀經濟背景和內部行業狀態已發生改變，以往的快增長、高盈利時代已一去不返。同時，以住宅開發和銷售為絕對主體的階段即將過去，以資產管理的商務樓宇的開發運營，以產業、旅游、養生度假的新型地產開發，以及老齡化趨勢下養老服務社區開發將為房地產企業帶來新的轉型發展空間。企業應以多元化經營策略規避市場風險，加強金融、互聯網與房地產行業的融合，以互聯網思維的滲透、大數據、云計算和移動互聯網等新技術的融入來促進企業的加速轉型。
2、短期發展機會仍在一二線城市，長期適當有選擇地進入三四線城市
“新型城鎮化”作為國家發展戰略和經濟發展的重要引擎，也是房地產行業發展的最大潛力所在。短期內，房地產市場的發展機會仍在一二線城市，但企業應審慎對待高價地，少拿地王；而對于三四線城市的發展機會，房企可長期關注，適時有選擇的進入。值得注意的是，珠三角、長三角和環渤海部分三四線城市房地產市場已經發展過度，供求嚴重失衡，企業應審慎對待。
3、控制拿地節奏，謹慎對待高價地
一方面，當前房地產市場供求矛盾依然突出，部分城市土地儲備已嚴重過剩；另一方面，中短期內，企業應審時度勢，綜合考慮城市供求狀況、自身現金流狀態和庫存情況控制拿地節奏。高溢價地塊的開發風險大為增加，特別是地王，企業應謹慎入手，否則小則影響業績、利潤，大則會給企業整體運行帶來不確定性風險
