吉林省人民政府辦公廳
關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見
吉政辦發(fā)〔２０１６〕２３號(hào)
各市（州）人民政府，長白山管委會(huì)，各縣（市）人民政府，省政府各廳委辦、各直屬機(jī)構(gòu)：
按照中央和全省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，為加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步鼓勵(lì)住房消費(fèi)，化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)省政府同意，結(jié)合我省實(shí)際，提出如下意見：
一、支持新市民進(jìn)城落戶購房
（一）進(jìn)一步簡化農(nóng)民租購房屋落戶手續(xù)。凡在城鎮(zhèn)購買或租賃住房的農(nóng)民，符合當(dāng)?shù)芈鋺魲l件的只需憑房屋產(chǎn)權(quán)證或依法簽訂的房屋買賣（租賃）合同，即可為其本人及共同居住生活的配偶、未婚子女、父母申請(qǐng)辦理當(dāng)?shù)爻Ｗ艨凇?/p>
（二）保護(hù)進(jìn)城農(nóng)民合法權(quán)益。取得居住證和在地級(jí)以下城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，享有與市民平等的接受義務(wù)教育、基本醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、就業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救助、住房保障等公共服務(wù)權(quán)利，其原有的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)不變。
二、加大貨幣化安置力度，增加政策性消費(fèi)需求
（三）加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度。商品房庫存去化周期長的城市，原則上不再新開工建設(shè)棚戶區(qū)改造安置房。各地政府可將棚戶區(qū)改造儲(chǔ)備項(xiàng)目統(tǒng)一調(diào)整納入到２０１６年計(jì)劃實(shí)施，全省貨幣化安置比例不低于５０％；有條件的城市應(yīng)達(dá)到７０％以上，力爭逐步達(dá)到１００％。各地可根據(jù)實(shí)際情況，將二手房做為貨幣化安置房源。棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)征收的非住宅房屋可按照一定比例納入開發(fā)性金融貸款支持范圍。
（四）擴(kuò)大貨幣化安置范圍。凡城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、開發(fā)區(qū)（工業(yè)園區(qū)）建設(shè)、集體土地征地拆遷、生態(tài)移民等涉及房屋征收補(bǔ)償安置的，均可實(shí)行貨幣化安置。
三、降低購房成本和門檻，積極支持市場化消費(fèi)需求
（五）降低購房信貸門檻。居民家庭利用商業(yè)性個(gè)人住房貸款首次購買普通住房的，最低首付款比例為２０％；對(duì)擁有１套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例為３０％；金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)借款人的實(shí)際，適當(dāng)降低貸款利率。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，為購房人提供更為優(yōu)惠、有針對(duì)性的購房貸款。推廣“農(nóng)民安家貸”等金融創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，靈活認(rèn)定收入證明，采取按月、季度、半年或整年的方式，優(yōu)化還款頻率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得限制購房人選擇金融機(jī)構(gòu)為其貸款的權(quán)利。對(duì)積極支持化解房地產(chǎn)庫存的金融機(jī)構(gòu)，各地可在住房公積金存儲(chǔ)等方面予以相關(guān)支持。
（六）用好用足住房公積金。自由職業(yè)人員可自愿繳納住房公積金，享受相關(guān)政策。申請(qǐng)貸款時(shí)取消住房套數(shù)證明、所購住房面積的要求。利用住房公積金貸款購買二手房最低首付款比例為２０％，房齡加貸款期限之和最長為４０年。大力推進(jìn)住房公積金省內(nèi)異地貸款及其與金融機(jī)構(gòu)組合貸款業(yè)務(wù)。進(jìn)一步提高實(shí)際可貸款額度。足額繳存６個(gè)月可申請(qǐng)貸款。
（七）減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，納稅確有困難的，可按規(guī)定申請(qǐng)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅減免；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套建設(shè)完成后，無償移交的符合免稅條件的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園使用的房產(chǎn)和土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按１.５％計(jì)征，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按２％計(jì)征，其他類型房產(chǎn)按２.５％計(jì)征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率標(biāo)準(zhǔn)，位于長春市城區(qū)和郊區(qū)的按１５％計(jì)征；位于其他地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的按１０％計(jì)征；位于其他地區(qū)的按５％計(jì)征。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。
認(rèn)真貫徹落實(shí)國家“營改增”相關(guān)政策規(guī)定，支持化解房地產(chǎn)庫存工作。
大力推行保函支付制度，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用擔(dān)保機(jī)構(gòu)或銀行出具保函代為支付政府返還類基金、保證金。
（八）降低個(gè)人交易環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)。個(gè)人將購買不足２年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買２年以上（含２年）的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅；個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為９０平方米及以下的，減按１％的稅率征收契稅；面積為９０平方米以上的，減按１.５％的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為９０平方米及以下的，減按１％的稅率征收契稅；面積為９０平方米以上的，減按２％的稅率征收契稅。
（九）給予購房人適度補(bǔ)貼。鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民購買庫存商品房，有條件的城市政府可對(duì)購買新建商品房的購房人按照上繳契稅額度給予適度的購房補(bǔ)貼。
（十）取消相關(guān)限制性措施。取消住房限購、限貸政策，購房人無需提供住房所在地戶籍證明、納稅或社保繳納證明。取消商品房預(yù)銷售價(jià)格備案審核制度。取消商品住房總面積中，套型建筑面積９０平方米以下所占比重必須達(dá)到７０％以上的審批限制。
（十一）規(guī)范審批和收費(fèi)。全面開展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理過程中的審批程序、審批條件、相關(guān)收費(fèi)的合法性審查，沒有法律、法規(guī)和政策規(guī)定依據(jù)的一律取消。各級(jí)政府和管理部門應(yīng)建立開發(fā)項(xiàng)目審批、收費(fèi)清單制度，２０１６年６月１日前向社會(huì)公布。
（十二）完善配套設(shè)施建設(shè)。各地政府要對(duì)已建成但未完成配套的住宅小區(qū)加快制定公共交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃和建設(shè)計(jì)劃，２０１６年６月１日前向社會(huì)公布。力爭２－３年內(nèi)完成供水、供電、供熱、燃?xì)狻⒌缆返扰涮自O(shè)施建設(shè)。
（十三）加快已交付使用房屋產(chǎn)權(quán)辦理工作。各地政府要全面啟動(dòng)已交付使用未辦理產(chǎn)權(quán)房屋的清理工作，制定加快房屋產(chǎn)權(quán)登記具體辦法，解除交易限制。
（十四）提高服務(wù)水平。住房公積金、房屋交易和產(chǎn)權(quán)等部門應(yīng)優(yōu)化辦事程序，進(jìn)行流程再造，縮短辦理時(shí)限，減少辦事環(huán)節(jié)，公開辦事指南和辦事依據(jù)，實(shí)行“一站式”服務(wù)，方便群眾辦理。
四、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)節(jié)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
（十五）合理調(diào)控土地供應(yīng)規(guī)模。商品房庫存去化周期長、房價(jià)波動(dòng)大、供應(yīng)嚴(yán)重過剩的城市，要控制新建項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，縮減相應(yīng)商品房供地規(guī)模，直至?xí)和Ｏ嚓P(guān)土地供應(yīng)。擬出讓宗地紅線外圍必須完成供水、供電、供熱、燃?xì)�、道路等市政配套設(shè)施建設(shè)，不具備條件的，一律不得出讓。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用庫存商品房置換農(nóng)民原有住房。
（十六）優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。允許企業(yè)在符合規(guī)劃的前提下，按照市場實(shí)際需求，調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性庫存。非商品住房庫存量大的城市，規(guī)劃部門要根據(jù)實(shí)際，降低相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)配比。
五、培育房屋租賃市場
（十七）培育住房租賃市場。采取政策性金融機(jī)構(gòu)貸款支持、發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、企業(yè)債券等方式，引導(dǎo)和鼓勵(lì)有條件的國有企業(yè)收購或長期租賃庫存商品住房，用做住房和公共租賃住房對(duì)外出租，滿足新市民、外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等群體市場化住房租賃和住房保障需求。引導(dǎo)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展成為以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，提供市場化的住房租賃服務(wù)。鼓勵(lì)高校、科研機(jī)構(gòu)通過發(fā)放住房補(bǔ)貼或購買、租賃商品住房方式，解決引進(jìn)人才住房問題。建立住房租賃政府服務(wù)平臺(tái)，推行統(tǒng)一的租賃合同示范文本，為自然人和企業(yè)租賃住房提供公共服務(wù)。
（十八）支持非商品住房轉(zhuǎn)型利用。對(duì)符合條件的非商品住房，可改為“創(chuàng)客空間”、電商用房、教育培訓(xùn)、幼兒園、養(yǎng)老院等用房，也可改造為酒店式公寓以及用于文化、旅游、體育產(chǎn)業(yè)等其他符合條件的經(jīng)營性、公益類用房。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用“先租后售”“租金抵房款”等租售并舉的方式營銷。
六、完善“一城一策”政策措施，落實(shí)政府主體責(zé)任
（十九）明確目標(biāo)任務(wù)，實(shí)行“一城一策”去庫存。根據(jù)各地商品房庫存規(guī)模和房地產(chǎn)市場實(shí)際，將全省城市分為四種類型，實(shí)行“一城一策”。一類城市為庫存規(guī)模大、需求較為旺盛的城市，包括長春市、吉林市、松原市、梅河口市、農(nóng)安縣等５個(gè)城市和地區(qū)。二類城市為庫存規(guī)模大、需求不旺盛的城市，包括通化市、四平市、遼源市、公主嶺市、榆樹市、伊通縣、延吉市、琿春市等８個(gè)城市和地區(qū)。三類城市為庫存規(guī)模小、需求不旺盛的城市，包括白山市、長春市雙陽區(qū)、德惠市、永吉縣、舒蘭市、磐石市、蛟河市、輝南縣、柳河縣、通化縣、白山市江源區(qū)、臨江市、撫松縣、長白縣、扶余市、前郭縣、洮南市、通榆縣、圖們市、龍井市、和龍市、汪清縣、安圖縣等２３個(gè)城市和地區(qū)。四類城市為庫存規(guī)模小、需求較為旺盛的城市，包括白城市、長白山保護(hù)開發(fā)區(qū)、長春市九臺(tái)區(qū)、樺甸市、梨樹縣、雙遼市、東豐縣、東遼縣、集安市、靖宇縣、長嶺縣、乾安縣、鎮(zhèn)賚縣、大安市、敦化市等１５個(gè)城市和地區(qū)。力爭到２０１８年年底，一類城市商品住房庫存量比２０１５年年底減少２５％，二類城市和三類城市減少３０％，四類城市不設(shè)任務(wù)，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展，及時(shí)采取措施，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；各地非商品住房庫存明顯減少。
（二十）落實(shí)政府主體責(zé)任。各地政府是化解房地產(chǎn)庫存、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任主體，必須切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，摸清庫存和市場情況，研究制定去庫存具體實(shí)施細(xì)則并報(bào)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案，爭取利用２－３年的時(shí)間，使本地區(qū)庫存處于合理水平。省級(jí)財(cái)政將對(duì)２０１６年房地產(chǎn)去庫存工作業(yè)績比較突出的城市給予一定額度的資金獎(jiǎng)補(bǔ)。各有關(guān)部門要協(xié)同配合，加強(qiáng)督查指導(dǎo)，結(jié)合工作實(shí)際出臺(tái)相關(guān)配套政策。
吉林省人民政府辦公廳
２０１６年４月
