鐵嶺市國有土地上房屋征收與補償辦法

鐵嶺市國有土地上房屋征收與補償辦法

遼寧省鐵嶺市人民政府

鐵嶺市國有土地上房屋征收與補償辦法

鐵嶺市人民政府令

第 80 號


《鐵嶺市國有土地上房屋征收與補償辦法》業經2012年3月14日鐵嶺市第六屆人民政府第34次常務會議審議通過，現予公布，自2012年5月10日起施行。



市 長

二○一二年四月九日



鐵嶺市國有土地上房屋征收與補償辦法



第一章 總則

第一條 為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》等法規、規章及相關政策規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 鐵嶺市城市規劃區內國有土地上房屋征收與補償適用本辦法。

第三條 鐵嶺市城市國有土地上房屋征收部門負責鐵嶺市行政區域內國有土地上房屋征收與補償工作。

鐵嶺市國有土地上房屋征收機構受鐵嶺市城市國有土地上房屋征收部門委托具體負責鐵嶺市城市規劃區范圍內的國有土地上房屋征收與補償工作。

主要職責是：

（一）擬定征收補償方案；

（二）組織由被征收房屋所有權人和公眾代表參加的征收補償方案聽證會；

（三）對擬征收項目進行社會穩定風險評估；

（四）征收補償費用的專戶存儲、監管；

（五）擬定房屋征收決定和補償決定；

（六）對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記；

（七）根據法律規定委托有關機構實施征收與補償；

（八）辦理申請人民法院強制執行相關手續；

（九）負責房屋征收補償檔案的管理。

鐵嶺市城市規劃區內的縣級人民政府可按本辦法規定實施國有土地上房屋征收與補償工作。

第四條 市人民政府財政、國土、審計、住房建設、規劃、發展改革等有關部門按照各自職責共同做好房屋征收與補償的相關工作。

第五條 任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的有關部門或者單位及其工作人員的監察。

第二章 征收決定

第六條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第七條 依照本辦法第六條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市國民經濟和社會發展年度計劃。

第八條 市房屋征收部門擬定征收補償方案，報市人民政府。

市人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第九條 市人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本辦法規定的，市人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第十條 市人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人500戶以上的，應當經市政府常務會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

第十一條 市人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第十二條 被征收人對市人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第十三條 房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以積極配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第十四條 征收公告發布后，被征收范圍內的單位、個人和涉及的有關部門不得進行下列活動：

（一）房屋買賣、交換、出租、抵押、典當、贈與、分割、調換；

（二）居民常住戶口的遷入和分戶；

（三）申請、核發營業執照、稅務登記等相關證照；

（四）土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押及相關用地審批；

（五）企業轉制、出售、租賃、承包、兼并；

（六）房屋的改建、擴建、新建、翻建及裝修；

（七）改變房屋結構和土地用途。

房屋征收部門應當就前款所列的事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限，最長不得超過1年。

第三章 補償

第一節 補償決定

第十五條 作出房屋征收決定的市人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償；

（四）其他按政策應當給予的補助和補償。

第十六條 被征收房屋的建筑面積與房屋用途的認定，以房屋登記機構頒發的房屋所有權證標注的面積和用途為依據。

房屋所有權證標注的面積與實際不符的，經被征收人申請，由房屋測繪機構進行測繪，以測繪報告面積作為補償依據。

第十七條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，由市住房城鄉建設委按 《鐵嶺市廉租房保障實施方案》的規定，予以優先安置。

第十八條 征收房屋收回國有土地使用權的，對被征收人房屋以外和利用國有土地生產經營的國有土地使用權，按照市國土資源部門劃定的國有土地地級確定補償類別及標準予以適當補償。

補償面積為國有土地使用權登記面積減去被征收房屋面積,如果是單體多層建筑的應減去該建筑的投影占地面積。

補償標準為劃撥的國有土地使用權，按照市國有土地地級基準地價的50%給予補償；出讓的國有土地使用權，按照出讓合同年限減去使用年限后剩余年限百分比乘以出讓單價給予補償。達不成協議的通過國有土地使用權評估確定標準給予補償。

一個征收項目跨越兩個地級的按照地級高的標準給予補償。

第十九條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，市人民政府應當提供用于產權調換的房屋。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十條 用于產權調換的房屋面積為：45平方米、54平方米、63平方米、72平方米、81平方米、90平方米、99平方米、108平方米、117平方米、126平方米。允許誤差±4平方米。房屋征收部門應根據征收范圍的實際情況，在房屋征收補償方案中至少確定3種以上戶型。

產權調換房屋標準為：門、窗、照明、供暖、上下水、衛生潔具、地面壓光、墻面大白等基本生活設施齊全。

第二十一條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照 《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。

被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產評估機構通過評估確定。

被征收人或征收部門對評估確定的被征收房屋價值有異議的，按《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十條規定，應當自收到評估報告10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。被征收人或房屋征收部門對原房地產評估機構的復核結果有異議的，按《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十二條規定，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

第二十二條 房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票確定，不能確定的，由房屋征收部門會同項目所在街道、社區組織被征收人代表3人以上參加通過搖號、抽簽等方式隨機確定。隨機確定應當由公證機關予以公證。

第二節 貨幣補償

第二十三條 被征收人選擇貨幣補償的按下列標準執行：

（一）有照住宅按照被征收房屋評估價格單價加上該單價與征收區域新建住宅安置房評估平均價格單價的差價50%，作為被征收房屋的補償面積單價，再以補償面積單價乘以被征收房屋的補償面積確定補償金額。

（二）有照商業門市按照被征收房屋評估價格單價加上該單價與征收區域新建同類安置房評估價格單價的差價50%，作為被征收房屋的補償面積單價，再以補償面積單價乘以被征收房屋的補償面積確定補償金額。

（三）有住宅房照從事商業經營的（征收前已依法取得工商營業執照，征收時正在營業，依法納稅）被征收房屋，可選擇在補齊該房屋評估價格與同地段有照商業門市評估價格的差價后執行有照商業門市的補償標準；也可以選擇在得到該房屋評估價格與同地段同類住宅房屋評估價格的差價后執行住宅房屋的補償標準。具體標準同本條第（一）或第（二）項。

（四）企事業單位、生產加工單位按照被征收房屋的評估價格確定補償金額。

第三節 產權調換

第二十四條 被征收人選擇產權調換的，按下列標準執行：

（一）征收有照平房住宅：

1．原地（就近）安置多層樓房，原面積征一還一并上浮10%，不找差價。可就近上靠增加面積，檔次內增加面積部分按優惠價格（安置房市場評估價格下浮20%）結算，檔次外增加面積部分按安置房市場評估價格結算；

2．異地安置多層樓房，原面積征一還一并上浮10%，按照征收地塊類似商品房評估平均價格與安置地塊類似商品房評估平均價格互找差價（按上浮后面積計算）。可就近上靠增加面積，檔次內增加面積部分按優惠價格（安置房市場評估價格下浮20%）結算，檔次外增加面積部分按安置房市場評估價格結算；

3．原地（就近）安置高層樓房，原面積征一還一（安置房為步行樓梯和一部電梯的，原面積上浮20%；安置房為步行樓梯和二部電梯的，原面積上浮25%）不找差價。可就近上靠增加面積，檔次內增加面積部分按優惠價格（安置房市場評估價格下浮20%）結算，檔次外增加面積部分按安置房市場評估價格結算；

4．異地安置高層樓房，原面積征一還一（安置房為步行樓梯和一部電梯的，原面積上浮20%；安置房為步行樓梯和二部電梯的，原面積上浮25%），按照征收地塊類似商品房評估平均價格與安置地塊類似商品房評估平均價格互找差價 （按上浮后面積計算）。可就近上靠增加面積，檔次內增加面積部分按優惠價格 （安置房市場評估價格下浮20%）結算，檔次外增加面積部分按安置房市場評估價格結算。

（二）征收有照多層樓房住宅：

1．原地（就近）安置多層樓房，原面積征一還一，不找差價。可就近上靠增加面積，檔次內增加面積部分按優惠價格（安置房市場評估價格下浮20%）結算，檔次外增加面積部分按安置房市場評估價格結算；

2．異地安置多層樓房，原面積征一還一，按照征收地塊類似商品房評估平均價格與安置地塊類似商品房評估平均價格互找差價。可就近上靠增加面積，檔次內增加面積部分按優惠價格 （安置房市場評估價格下浮20%）結算，檔次外增加面積部分按安置房市場評估價格結算；

3．原地（就近）安置高層樓房，原面積征一還一（安置房為步行樓梯和一部電梯的，原面積上浮10%；安置房為步行樓梯和二部電梯的，原面積上浮15%）不找差價。可就近上靠增加面積，檔次內增加面積部分按優惠價格（安置房市場評估價格下浮20%）結算，檔次外增加面積部分按安置房市場評估價格結算；

4．異地安置高層樓房，原面積征一還一（安置房為步行樓梯和一部電梯的，原面積上浮10%；安置房為步行樓梯和二部電梯的，原面積上浮15%），按照征收地塊類似商品房評估平均價格與安置地塊類似商品房評估平均價格互找差價（按上浮后面積計算）。可就近上靠增加面積，檔次內增加面積部分按優惠價格（安置房市場評估價格下浮20%）結算，檔次外增加面積部分按安置房市場評估價格結算。

（三）征收有照商業門市平房：

1．原地（就近）安置樓房，被征收人應支付安置面積 （原房屋面積加上所對應的增加公攤面積）評估價格與原房評估價格差價50%的價款。可就近上靠增加面積，檔次內增加面積部分按優惠價格 （安置房評估價下浮20%）結算，檔次外增加面積部分按安置房的評估價結算；

2．異地安置樓房，在前目基礎上原房屋面積加上所對應的增加公攤面積部分按照征收地塊與安置地塊類似商業門市評估價格互找差價。

（四）征收有照商業門市樓房：

1．原地（就近）安置樓房，被征收人支付應安置面積安置房屋與原房評估價格差價50%的價款。可就近上靠增加面積，檔次內增加面積部分按優惠價格（安置房市場評估價格下浮20%）結算，檔次外增加面積部分按安置房市場評估價格結算；

2．異地安置樓房，在前目基礎上原房屋面積部分按照征收地塊與安置地塊類似商業門市評估價格互找差價。

（五）有住宅房照從事商業經營的（征收前已依法取得工商營業執照，征收時正在營業，依法納稅），被征收人可以選擇安置門市或安置住宅：

1．被征收人選擇安置門市的按原房屋繳納征收地塊同類商業門市房照房屋與住宅房照用于經營的房屋評估價格的差價后即可按照有照商業門市房屋進行安置。具體標準同第二十四條第（三）項、第（四）項；

2.被征收人選擇安置住宅的享受征收地塊原房屋面積部分住宅房照用于經營的房屋與住宅房屋評估價格的差價后按照有照住宅進行安置。具體標準同第二十四條第（一）項、第（二）項。

（六）有照商業門市選擇安置住宅的被征收人，可按該商業門市的評估價格 （單價）與征收區域住宅平均價格（單價）折合成系數，將該門市房屋面積折合成住宅房屋面積之后按有照住宅進行安置，具體標準同第二十四條第（一）項、第（二）項。

（七）選擇產權調換的，原房屋（包括上浮后）面積大于安置房屋面積的，超出部分按照貨幣補償的規定給予補償。

（八）企事業單位、生產加工單位在房屋征收項目具備產權調換的條件下，可以選擇產權調換。房屋征收部門與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

第四節 搬遷和臨時安置的補償

第二十五條 因征收造成被征收人搬遷的應按下列標準支付搬遷和臨時安置補償：

（一）住宅房屋的搬遷補償按征收房屋建筑面積每平方米補償10元。每戶不足600元的按600元補償，一次性支付。

（二）非住宅房屋的搬遷補償按征收房屋建筑面積每平方米補償12元。每戶不足700元的按700元補償，一次性支付。

（三）住宅房屋臨時安置的補償：

1．選擇貨幣補償的，按征收房屋建筑面積每平方米每月補償10元。每戶每月不足600元的按600元補償，一次性支付半年；

2．選擇產權調換的，按征收房屋建筑面積每平方米每月補償10元。每戶每月不足600元的按600元補償，自搬遷之日起至通知回遷之日止，每年發放一次。如果超過安置協議約定的回遷期限，自超過約定的回遷日期起按照逾期當年的標準增加50%支付臨時安置補償；

3．征收部門為被征收人提供周轉用房的不支付臨時安置補償。

（四）非住宅房屋的臨時安置補助費包含在因征收造成停產停業損失補償之內，不重復計算。

第二十六條 停產停業損失按照下列標準補償：

（一）非住宅房屋和住宅房照從事商業經營（征收前已依法取得工商營業執照，征收時正在營業，依法納稅）房屋選擇貨幣補償的，每年按照被征收房屋評估價格的8%計算補償，一次性支付半年。

（二）非住宅房屋和住宅房照從事商業經營（征收前已依法取得工商營業執照，征收時正在營業，依法納稅）房屋選擇產權調換的，每年按照被征收房屋評估價格的8%計算補償，自搬遷之日起至通知回遷之日止，每年發放一次。如果超過安置協議約定的回遷期限，自超過約定的回遷日期起按照逾期當年的標準增加50%支付臨時安置補償。

第二十七條 被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達成補償協議并完成搬遷的應予以獎勵，具體標準在征收補償方案中確定。

第二十八條 被征收房屋面積按本辦法規定上浮后仍不足45平方米的補償標準：

（一）選擇貨幣補償的，不足45平方米部分按照評估價格給予50%的補償。

（二）選擇產權調換的，安置45平方米的房屋，被征收人按安置房屋市場評估價格的50%支付不足45平方米部分增加面積款。經有關部門認定無力繳納該增加面積款的可辦理有限產權。

第二十九條 產權調換房屋層位，由被征收人按自選順序號依序自主選擇，并予以公示。

自選順序號=搬遷順序號+協議順序號（如自選順序號相同，以搬遷順序號為主）。

第三十條 市人民政府有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

市人民政府作出房屋征收決定前，房屋征收部門組織由監察局、公安局、規劃局、住房城鄉建設委、公證處、社區等有關單位組成房屋認定領導小組，依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。監察局負責對認定工作進行監督；公安局負責對認定建筑的所有人戶籍進行確認；規劃局負責對認定建筑的建設年限進行確認；住房城鄉建設委負責對認定建筑的建設標準、認定建筑的所有人是否擁有其他有照房屋進行確認；社區負責對認定建筑的所有人居住情況進行確認；公證處對認定行為進行公證。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償；對符合棚戶區改造優惠條件的無房照唯一住房戶，參照棚戶區改造的政策按72%進行補償或安置。

第三十一條 征收公有住宅房屋，被征收公有房屋承租人購買該房屋產權的，按照本辦法規定予以補償安置。

征收公有住宅房屋，被征收房屋所有權人與公有房屋承租人解除租賃合同或被征收房屋所有權人在征收前已對公有房屋承租人進行安置的，對公有房屋所有權人給予補償安置。

被征收公有住宅房屋所有權人與公有房屋承租人不解除租賃合同的，應當對公有住宅房屋所有權人按本辦法進行房屋產權調換，產權調換安置的房屋由原公有房屋承租人繼續承租。

征收具有部分私有產權的住宅房屋，在公、私所有權人未達成一致意見前，應當將補償款提存或者實行產權調換。

第三十二條 房屋征收部門與被征收人依照本辦法的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第三十三條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市人民政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本辦法第三十二條第一款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第三十四條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第三十五條 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲帳號、產權調換房屋地點和面積等材料。

人民法院作出執行裁定后，人民政府應組織房屋征收等相關部門積極配合法院實施強制措施。強制執行的費用由被執行人承擔。

第三十六條 房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

第四章 法律責任

第三十七條 市人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條 采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第三十九條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第四十條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。

第四十一條 房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，按國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十四條的規定，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章 附則

第四十二條 鐵嶺市城市規劃區外的縣級人民政府可參照本辦法執行。

第四十三條 本辦法自2012年5月10日起施行。《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。

本辦法有效期五年。