《不動產(chǎn)登記條例》亮點解讀：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將如何影響生活?
昨天，市十六屆人大常委會第二十七次會議審議通過了《天津(樓盤)市不動產(chǎn)登記條例》，成為全國首部有關(guān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的地方性法規(guī)，將于9月1日起正式實施。《天津市不動產(chǎn)登記規(guī)范》等配套文件同步實施。該《條例》實施后，將如何推進(jìn)本市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度?對普通百姓而言，會帶來哪些生活上的變化?在登記程序方面，又如何體現(xiàn)方便群眾原則?記者結(jié)合對本市不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀的調(diào)查，就《條例》亮點采訪了相關(guān)部門。
立法背景
全國首部不動產(chǎn)登記地方法規(guī)這樣出臺
市人大常委會法工委主任高紹林介紹，本市是全國較早實行房屋土地統(tǒng)一登記的城市，并在《物權(quán)法》出臺之前制定了《天津市房屋權(quán)屬登記條例》《天津市土地管理條例》等地方性法規(guī)，在規(guī)范房地統(tǒng)一登記行為、方便群眾辦理登記、維護(hù)不動產(chǎn)交易安全、解決房屋登記歷史遺留問題等方面發(fā)揮了重要作用。2015年11月30日，本市開始實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
整合四部門登記職責(zé)
為將本市房屋、土地、林地、海域、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)等分屬四個部門的登記職責(zé)進(jìn)一步整合，妥善解決登記中出現(xiàn)的新問題和新情況，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)利，有必要制定一部符合本市實際情況的不動產(chǎn)登記條例。
高紹林說，在市國土房管局多年來開展房地統(tǒng)一登記立法調(diào)研的基礎(chǔ)上，市人大常委會將《天津市不動產(chǎn)登記條例》列為度預(yù)備審議項目。2015年11月，市人大常委會對市政府提請的《條例(草案)》進(jìn)行了第一次審議。在修改過程中，法工委廣泛征求市人大代表、立法咨詢專家、相關(guān)部門、企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的意見，梳理研究后提出修改建議。昨天，市十六屆人大常委會第二十七次會議經(jīng)第三次審議通過《天津市不動產(chǎn)登記條例》。
《條例》包含七方面內(nèi)容
《條例》共七章80條，主要規(guī)定了以下七個方面內(nèi)容：統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，確立不動產(chǎn)登記體制;明確各類不動產(chǎn)登記的一般性要求;規(guī)定不同類型不動產(chǎn)權(quán)利登記所需提交的具體材料;規(guī)范不動產(chǎn)登記資料管理和查詢制度;嚴(yán)格規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益;堅持利民原則，切實解決本市不動產(chǎn)登記疑難問題;明確《條例》施行后有關(guān)工作的銜接過渡與法規(guī)適用。
《條例》施行后，2005年5月25日通過的《天津市房屋權(quán)屬登記條例》同時廢止。《條例》施行前本市有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定與《條例》規(guī)定不一致的，按照《條例》執(zhí)行
哪些不動產(chǎn)權(quán)利需要統(tǒng)一登記?
本市不動產(chǎn)登記條例實施后，誰負(fù)責(zé)全市不動產(chǎn)登記工作?都有哪些不動產(chǎn)權(quán)利需要進(jìn)行統(tǒng)一登記?
《條例》摘要：
第四條 下列不動產(chǎn)權(quán)利，依照國家和本市有關(guān)規(guī)定辦理登記：集體土地所有權(quán);房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);森林、林木所有權(quán);耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);建設(shè)用地使用權(quán);宅基地使用權(quán);海域使用權(quán);地役權(quán);抵押權(quán);法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。
第五條 市國土資源和房屋行政主管部門是本市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)(簡稱不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu))，負(fù)責(zé)全市不動產(chǎn)登記工作，建立全市統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記規(guī)范，辦理不動產(chǎn)登記事務(wù)。區(qū)縣國土資源管理部門可以接受委托作為不動產(chǎn)登記的經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。
農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門按照各自職責(zé)配合不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)做好相關(guān)工作。
解讀：統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)明確相關(guān)規(guī)定
市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2015年11月30日，天津在全市范圍內(nèi)全面啟動土地、海域、房屋、林木等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，發(fā)放統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書。半年多來，按照國家統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記簿冊、統(tǒng)一登記依據(jù)和統(tǒng)一信息平臺“四統(tǒng)一”的要求，先后完成了機(jī)構(gòu)職責(zé)整合、人員劃轉(zhuǎn)、經(jīng)費場所落實、數(shù)據(jù)資料移交、信息平臺搭建、登記規(guī)程制定等工作，率先出臺了地方不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例、率先實現(xiàn)海域使用權(quán)統(tǒng)一登記管理、率先實現(xiàn)不動產(chǎn)登記上門服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)預(yù)約服務(wù)。今年上半年，全市已累計核發(fā)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和登記證明共計近70萬冊。
《條例》對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等作出規(guī)定，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，不動產(chǎn)單元應(yīng)當(dāng)有唯一編碼。房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一體登記。
《條例》實施后如何更好地服務(wù)群眾?
今年以來受樓市利好影響，房產(chǎn)交易量激增，各區(qū)房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)都排起了長龍。如何才能簡化辦理環(huán)節(jié)、減少購房群眾排隊次數(shù)、等候時間?不動產(chǎn)登記條例實施后，在登記程序方面將如何更好地方便企業(yè)和群眾?
《條例》摘要：
第三條 本市不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。
解讀：“一站式”服務(wù)便利企業(yè)和群眾
市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不動產(chǎn)登記條例實施后，將通過整合登記職能，下放相關(guān)事項辦事權(quán)限，減少辦事環(huán)節(jié)，采取“一站式”服務(wù)，為企業(yè)和群眾節(jié)省登記時間和費用，這也是本市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的硬性指標(biāo)。
《條例》實施后，一是改變分散登記狀況，統(tǒng)一全市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，土地、海域、房屋、林木等不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有的為市人民政府，有的為區(qū)縣人民政府，有的為市國土房管局。本市實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一為市國土房管局，《條例》第五條對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的主體資格予以確認(rèn)。
二是下放登記業(yè)務(wù)，實現(xiàn)一個轄區(qū)內(nèi)由一個登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)辦理各類登記業(yè)務(wù)。按照國務(wù)院統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的要求，實施統(tǒng)一登記后，改變了過去土地和房屋、林權(quán)、海域使用權(quán)登記分散辦理的狀況，實現(xiàn)了一個行政轄區(qū)除跨區(qū)縣的登記、海域使用權(quán)登記等幾類特殊登記外，各類不動產(chǎn)登記由統(tǒng)一登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)辦理，客觀上會提高登記安全和效率，也方便當(dāng)事人就近申請辦理登記業(yè)務(wù)。
三是啟用新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》，統(tǒng)一各類權(quán)屬證書。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，改變了過去不同登記種類分別發(fā)放不同種類證書，辦理登記手續(xù)統(tǒng)一核發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《不動產(chǎn)登記證明》。同時，按照國家確定的“不變不換”的原則，權(quán)利人依法取得的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效，不需要換領(lǐng)新的證書，今后在權(quán)利人申請辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記等登記時逐步更換新的證書。
四是方便企業(yè)群眾，在各區(qū)縣登記大廳辦理各類登記手續(xù)。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，為方便企業(yè)群眾，各不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)仍使用原來的房地登記辦件大廳受理各類登記，涉及群眾因房屋買賣、贈與、繼承等辦理房地登記手續(xù)的地點未發(fā)生變更。同時，各不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)正在陸續(xù)啟用微信預(yù)約系統(tǒng)，為群眾提供微信預(yù)約辦理登記業(yè)務(wù)服務(wù)。
此外，市國土房管局正在按照“一個窗口對外、一顆印章審批、一套系統(tǒng)運行”的原則，全面梳理按照條例規(guī)定再造不動產(chǎn)登記流程，提升不動產(chǎn)登記服務(wù)水平。
如何保障不動產(chǎn)信息公開安全?
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及房產(chǎn)、土地等權(quán)屬信息，如何才能讓這些基礎(chǔ)信息不再是一團(tuán)糊涂賬?不動產(chǎn)登記條例實施后，誰可以查詢不動產(chǎn)登記資料?又將如何保證個人信息安全?
《條例》摘要：
第六十八條 不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人依法申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請。不動產(chǎn)權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料。因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟、仲裁等涉及的利害關(guān)系人，可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、不動產(chǎn)權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。申請時應(yīng)提供身份證明、利害關(guān)系證明以及不動產(chǎn)坐落或者不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明的證號。有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記資料的查詢，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七十條 查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的;未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定的不動產(chǎn)登記信息查詢范圍、程序等要求提供查詢，不得擅自擴(kuò)大不動產(chǎn)登記信息的查詢范圍。
解讀：嚴(yán)格規(guī)定查詢范圍和保密責(zé)任
市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不動產(chǎn)登記信息和資料的管理和查詢是社會普遍關(guān)注的問題，《條例》從保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)利出發(fā)，同時吸收了房屋、土地登記資料查詢的實踐經(jīng)驗，列專章對不動產(chǎn)資料的管理進(jìn)行了規(guī)定，明確了不動產(chǎn)登記資料由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，并規(guī)定了登記資料查詢復(fù)制的范圍、登記機(jī)構(gòu)的保密責(zé)任等。
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產(chǎn)登記資料的單位或者個人違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動產(chǎn)登記資料、登記信息進(jìn)行不正當(dāng)活動，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分;有關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
產(chǎn)權(quán)難題如何解決?
有些開發(fā)商在樓盤的開發(fā)過程中、部分樓盤竣工后就開始對外銷售，先買房的業(yè)主已經(jīng)入住了，后期的樓盤還沒有開發(fā)完。在這種情況下，開發(fā)商往往打算把所有樓盤全部開發(fā)完后再一起辦理房產(chǎn)證，這樣一來，先入住的業(yè)主就要苦等上很久。
《條例》摘要：
第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開發(fā)建設(shè)的商品房竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)申請房屋所有權(quán)不動產(chǎn)首次登記，并將登記結(jié)果及時通知購房人。
第五十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房銷售許可證并辦理預(yù)售登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房預(yù)購人可以按照約定持商品房買賣合同及其他有關(guān)材料，向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記的，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。
第五十九條 經(jīng)預(yù)告登記的商品房首次登記后，購房人可以直接申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。經(jīng)預(yù)告登記的商品房購房人入住二年后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未辦理首次登記的，購房人可以直接申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請后，應(yīng)當(dāng)對需要核查的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行核查。
第七十六條 2002年12月31日前依法應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記因故未辦理的，當(dāng)事人可以憑房屋權(quán)屬來源證明和未登記原因證明材料或者未登記原因說明，申請登記。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理申請后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查并將有關(guān)情況在本市主要報紙上予以公告;公告三個月期滿無異議的，予以登記。
解讀：購房人可自行申請房屋產(chǎn)權(quán)登記
市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《條例》從維護(hù)權(quán)利人不動產(chǎn)權(quán)利出發(fā)，借鑒以往關(guān)于解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的成功經(jīng)驗做法，針對曾經(jīng)出現(xiàn)的商品房入住滿兩年、開發(fā)企業(yè)沒有辦理首次登記的情形，賦予了購房人直接辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利。
《條例》第59條在保留原規(guī)定基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了預(yù)告登記權(quán)利人入住滿兩年直接辦理登記的程序，要求登記機(jī)構(gòu)在受理登記申請后，應(yīng)當(dāng)對需要核查的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行核查。通過登記機(jī)構(gòu)大量、復(fù)雜的核查、測繪、補(bǔ)錄信息等工作，為下一步直接給購房人辦證創(chuàng)造條件。
同時，《條例》第76條增加了解決2005年底前房屋已登記土地未登記問題的規(guī)定，為從根本上依法解決此類問題，全面實現(xiàn)登記記載上的房、地統(tǒng)一提供了依據(jù)。
《條例》還結(jié)合本市宅基地管理的實際對宅基地登記發(fā)證做了專門規(guī)定，為下一步全面開展宅基地確權(quán)發(fā)證工作提供了依據(jù)。
